Не все знают, но юридически понятия «гараж» не существует. Продавая или покупая гараж, гражданин имеет дело либо с движимым, либо с недвижимым имуществом. И уж точно далеко не каждый задумывается о том, что земля под гаражом — это отдельный предмет и в сделку он входит не всегда. Сейчас расскажем как купить гараж и не нарушить законы РФ.
Виды гаражей в глазах юристов
С точки зрения закона, гараж — это строение или сооружение. А дальше начинается территория нюансов. Например, если речь идёт о металлическом гараже-ракушке, навесе или гараже без фундамента — это движимое имущество. Такой гараж можно перевозить с места на место без ущерба конструкции. Его можно продать на основании устных договорённостей, если цена продажи не превышает десяти тысяч рублей. Однако земля за «ракушкой» не закреплена, поэтому такой гараж необходимо располагать на специально отведённой под него площадке. Владельцы «ракушек» вносят ежемесячную плату за постой на площадке, что значительно снижает привлекательность гаража в глазах потенциального покупателя.
Капитальные гаражи с фундаментами относятся к категории недвижимого имущества. В самом лучшем случае, земля под таким гаражом принадлежит владельцу по праву собственности. Но есть и варианты. Например, аренда или право пожизненного наследуемого владения. Эту форму перестали оформлять в конце 90-х годов прошлого века, но такие участки ещё остались. Их нельзя продать или подарить. Можно только передать по наследству.
Строение без документов или самострой. Покупать такое нельзя — это верный способ потерять деньги и получить неприятности с законом.
Кому принадлежит земля под гаражом
С точки зрения закона, мало купить само строение используемое как гараж. Необходимо как-то оформить землю на которой это строение возведено. Иначе владелец земли в любой момент может потребовать освободить или снести гараж.
Важно знать: источник права на землю — это право на собственность, которая на этой земле стоит. Вы не сможете купить землю, если у вас нет права собственности на построенный на ней гараж. Если не хотите долго разбираться с собственностью на землю, ищите в продаже капитальное строение зарегистрированное в Росреестре. Если на такой гараж оформлено право собственности, вы можете оформить в собственность и землю под ним.
Сложнее всего с гаражными кооперативами, которые строили еще во времена СССР и в ранние 90-е годы прошлого века. Прежде всего необходимо узнать на каких условиях государство выделило кооперативу землю, на какой срок и в каких случаях этот договор может быть расторгнут. Если нет возможности оформить в собственность ни гараж, ни землю под ним, вы покупаете не гараж, а право пользования гаражом. Если государству внезапно понадобится земля на которой стоит кооператив, оно найдёт способ забрать её обратно. Вы останетесь без гаража и без компенсации затрат на его покупку.
Как купить гараж
Как сказано выше, гараж может быть движимым или недвижимым имуществом. В первом случае его можно продать без договора, если цена сделки меньше 10 000 рублей или по договору составленному в простой письменной форме. Единого шаблона у такого договора нет. В нём просто описывают кто, кому, что именно передаёт и какую сумму денег получает взамен. Такой договор не регистрируют в Росреестре.
Если в качестве гаража используют капитальное строение с фундаментом и несущими конструкциями, он относится к недвижимому имуществу. В этом случае оформляют договор купли-продажи, а сделку вместе с правом собственности регистрируют в Росреестре. Здесь можно скачать типовой бланк договора купли-продажи гаража. Однако, в зависимости от ситуации, данные в договоре могут меняться.
Как составляют договор купли-продажи гаража
Договор купли-продажи гаража содержит пять обязательных и ряд необязательных пунктов. Последние добавляют по ситуации.
Из обязательных пунктов:
- стороны договора и их паспортные данные;
- описание предмета договора составленное таким образом, чтобы исключить двоякое толкование;
- указание цены объекта сначала цифрами, потом прописью в скобках;
- пометка о том, что объект договора перейдёт в собственность покупателя (права покупателя);
- запись о приёме передаче объекта договора.
Иногда последний пункт не включают в основной текст договора. Вместо этого составляют акт приёма-передачи и подшивают его к договору в виде дополнения.
Если гараж продают вместе с землёй на которой он стоит, то необходимо убедиться, что и гараж, и земля принадлежат продавцу, а право собственности оформлено надлежащим образом. Это делают с помощью выписки из ЕГРН. Такую двойную покупку проводят с помощью одного договора, но только в том случае, если документы на оба объекта в полном порядке. В договоре описывают гараж и участок, приводят их кадастровые номера, площадь, ссылаются на документы о регистрации.
Если гараж покупают в гаражном кооперативе, то в договоре пишут, что покупатель приобретает пай в кооперативе, указывают площадь гаража и его адрес.
Покупателям мы рекомендуем привлечь к сделке нотариуса. Он составит договор купли-продажи, поможет зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, установит личность продавца, проверит его дееспособность, проверит подлинность документов предоставленных сторонами договора.
Избегайте покупки гаража без документов и объектов стоящих на непонятно чьей земле. Желательно покупать гараж у собственника, которому принадлежит и строение и земля. Возможно, лучшим выбором будет покупка машиноместа от застройщика при жилом комплексе.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ