Как купить долю в квартире

Виды долей и зачем их покупают

Доля в квартире может быть идеальной или реальной. В первом случае речь идёт об абстрактной части ценного. То есть, собственник владеет, например ¼ квартиры без конкретного указания расположения доли. Такую долю ещё называют неопределенной долей или долей в праве на квартиру.

Во втором случае подразумевают владение конкретной частью квартиры. Например, комнатой площадью 25 м². Это реальная определённая доля. Как правило, именно её желает приобрести потенциальный покупатель. В отличие от абстрактной идеальной доли, владение долей реальной позволяет проживать в купленной комнате. Тем не менее, даже на таких условиях, собственник не имеет права сдавать комнату в найм или зарегистрировать в ней третьих лиц, включая близких родственников.

Доли в квартирах покупают чтобы:

• получить регистрацию, если речь идёт о квартире в крупном городе, например, в Москве или Санкт-Петербурге;
• получить дешёвое место для проживания;
• выкупить всю квартиру, если покупатель уже владеет какой-то её частью;
• инвестировать относительное небольшое количество свободных денег.

С инвестиционной точки зрения, для частного лица такое вложение денег — сомнительная затея. Как правило этим занимаются организации, которые специализируются на выкупе долей и их последующей перепродаже.

Покупка доли в квартире для получения регистрации — рабочий вариант. Покупателю не обязательно проживать в купленной комнате. При этом, он регистрируется и может прикрепиться к поликлинике по месту регистрации, претендовать на место в детском саду или школе, рассчитывать на льготы, которые подразумевает регистрация в данном регионе.

Покупка комнаты для проживания — шаг отчаянный, но, при желании, можно найти комнату в трёхкомнатной квартире, которая будет стоить дешевле комнаты в коммуналке. Таким образом, человек, за относительно небольшие деньги, получает своё собственное место, где он может оставить вещи, переночевать, отдохнуть. Взамен, придётся мириться с соседями, делить с ними санузел и кухню, сообща решать бытовые проблемы, соблюдать их интересы и отстаивать свои.

Бывает так, что покупатель уже владеет долей в квартире и хочет выкупить жильё целиком. В этом случае он договаривается с остальными собственниками и выкупает их доли. Иногда долю в квартире покупают с прицелом на последующий полный выкуп.

Как найти долю в квартире для покупки

Такие лоты ищут двумя путями:

• с помощью сарафанного радио;
• на сайтах с объявлениями.

Сарафанное радио — метод распространения информации в народе. Например, вы спрашиваете у знакомых, не продают ли они доли в квартире или не знают ли кого-нибудь, кто хочет продать. Но поиск объявлений, обычно, надёжнее.

На сайтах с объявлениями о продаже жилья есть специальные разделы, где размещают объявления о продаже доли в квартире. Фильтры выдачи помогут сузить диапазон поиска. Здесь можно задать район, желаемый лимит площади, ценовую вилку и прочие параметры.

Обычно объявление о продажи доли в комнате состоит из трёх частей:

• иллюстраций;
• перечисления характеристик комнаты;
• текстового блока.

Иллюстрации — это фотографии комнаты. Иногда к ним добавляют фотографии кухни, санузла и дома в котором расположена квартира.

В характеристиках указывают:

• адрес;
• площадь комнаты;
• общую площадь квартиры;
• площадь кухни;
• общее количество комнат в квартире;
• этаж на котором расположено жильё;
• ближайшие станции метро;
• тип санузла;
• контакты продавца.

В текстовом блоке дают дополнительную информацию о лоте. Например, рассказывают, какая мебель останется в комнате после продажи, какие объекты инфраструктуры есть поблизости, возможна ли ипотека, готов ли собственник торговаться и так далее.

На разных сайтах разные шаблоны для публикации объявлений, однако эти три блока присутствуют практически везде.

Обычно потенциальный покупатель отбирает заинтересовавшие его объявления и обзванивает продавцов. Уточняет информацию, если это необходимо, и договаривается о просмотре.

Тщательность просмотра зависит от цели покупки. Если человек планирует жить в купленной комнате, то к смотринам следует подойти так же как при покупке комнаты в коммунальной квартире. То есть, на осмотр приходят вечером, когда все соседи дома, оценивают соседей, запахи в квартире и уровень шумоизоляции комнаты. Если покупателя всё устраивает, стороны приступают к юридическим формальностям.

Как продают долю в квартире

Если, помимо продавца, у квартиры есть другие собственники, то, для продажи доли, необходимо получить их согласие. Кроме тех случаев, когда сделку заключают между собой сособственники жилья.

Стоит помнить, что у других собственников квартиры есть приоритетное право выкупа доли. Если у них нет желания или возможности выкупить сделку, необходимо получить от каждого из них нотариально заверенное разрешение на продажу. Иногда бывает так, что собственники находятся далеко и их сложно найти. В этом случае прибегают к юридической уловке. Нотариус рассылает всем собственникам по месту регистрации уведомления о продаже доли. Если в течение месяца собственники не отвечают, они, тем самым, выражают своё согласие на продажу доли постороннему лицу. После этого нотариус выдаёт справку о том, что он разослал уведомления и не получил ответов. С этой справкой на руках, продавец приступает к составлению договора купли-продажи.

Как покупают долю в квартире

Покупка доли в квартире связана с риском. Прежде всего покупателю необходимо установить полный круг владельцев квартиры. Для этого заказывают выписку из ЕГРН. Это можно сделать в МФЦ или на сайте Росреестра. Имея на руках список собственников, покупатель может проверить все ли отказы от права приоритетного выкупа собрал продавец.

Также, с помощью выписки из ЕГРН, покупатель сможет убедиться, что продавец является собственником доли, то есть, продаёт то, что ему принадлежит. Уладив эти формальности, можно приступать к рассмотрению договора купли-продажи доли в квартире, который подготовил продавец.

Как выглядит договор купли-продажи комнаты

Договор купли-продажи доли в квартире во многом похож на договор купли-продажи целой квартиры. Здесь также прописывают предмет договора, его цену, порядок расчёта, пункт об обременениях. Отличие заключается в пункте, где перечисляют остальных собственников квартиры, которые имеют право проживать в квартире после продажи доли.

Под обозначением предмета договора подразумевают подробное описание того, что вы покупаете. Где именно находится доля: в частном доме или квартире. По какому реальному и кадастровому адресу расположен дом, сколько в квартире комнат, каковы её общая и жилая площади, в каком состоянии квартира, какая мебель есть внутри. Всё надо описать таким образом, чтобы избежать двоякого толкования.

Цену договора устанавливают двумя способами: как общую цену доли или как цену за один квадратный метр купленного жилья. Первый способ наиболее популярен. Здесь же указывают порядок расчёта: когда и каким образом продавец получит деньги от покупателя.

Пункт про обременения добавляют в договор только в случае необходимости. Например, если доля находится под залогом или предыдущий владелец заключил договор ренты.

Обратите внимание: договор купли-продажи доли в квартире необходимо заверять у нотариуса в обязательном порядке. Для этого нотариусу приносят:

• три экземпляра договора купли-продажи доли в праве собственности и акта приема-передачи доли;
• паспорта участников сделки;
• подтверждение отправки извещения о продаже доли и получения извещения собственниками.

В некоторых случаях потребуются дополнительные бумаги. Например, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, необходимо предъявить разрешение органов опеки на сделку. Если документы подаёт не сам владелец, а его представитель, то нужно предоставить нотариально заверенную доверенность. Если удалось разыскать остальных собственников, то вместо подтверждения отправки уведомления, к пакету прикладывают их нотариально заверенные отказы от реализации права приоритетного выкупа.

После заключения, договор регистрируют в Росреестре. Нотариус может сделать это за дополнительную плату. Тогда регистрация пройдёт быстрее, так как Росреестру не придётся проверять предоставленные документы. Если же покупатель хочет зарегистрировать переход права собственности на долю в квартире самостоятельно, то он может обратиться в ближайшее отделение МФЦ или в региональный филиал Росреестра. Также можно воспользоваться порталом госуслуг.

Что может пойти не так при покупке доли в квартире

Иногда продавец, по разным причинам, не извещает остальных собственников жилья о предстоящей сделке. Вместо этого предоставляет покупателю поддельные извещения о рассылке или отказы от выкупа, отправляет извещения по заведомо неверному адресу, иным путём подтасовывает факты. Когда обман вскроется, собственники жилья могут отсудить у покупателя долю, которую он приобрёл. Противодействовать этому можно только одним способом: контролировать рассылку извещений или получение отказов на всех стадиях производства. Прежде всего настоять на том, чтобы весь процесс проходил через нотариуса.

В некоторых случаях, покупатель приобретает долю и не знает об этом. Так бывает, когда деятельные граждане, разбивают одну большую квартиру на несколько маленьких и продают комнаты под видом квартир-студий. Однако по закону, это всё ещё одна квартира и в качестве предмета договора им приходится указывать долю в праве на квартиру. Внимательно читайте всё, что подписываете.

Ещё одна схема обмана — двойной выкуп доли. Человек покупает комнату в квартире. Новые соседи устраивают ему невыносимые условия жизни и склоняют к продаже доли по заниженной цене. Однозначного способа противодействовать этому нет. Покупателю остаётся лишь поддаться или настроиться на долгие разборки с участием полиции и судебных инстанций.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ