Квартиру без обременения продать относительно просто: ищете покупателя, заключаете сделку, пересчитываете денежки. Но если дом ещё не сдан в эксплуатацию или находится под залогом у выдавшего ипотеку банка, задача становится сложнее. Сейчас расскажем, как продать квартиру в новостройке, которой еще нет или которая, по факту, принадлежит банку.
Как продать квартиру в ещё не построенной новостройке
Вы оформили договор долевого участия, внесли деньги за квартиру и в обмен получили обещание застройщика построить жильё и в срок передать вам ключи. До тех пор, пока дом не сдан, а право собственности не зарегистрировано в Росреестре, вы квартирой не владеете. Она всё ещё принадлежит застройщику. У вас же есть право требования жилья по окончании строительства.
Это право можно продать по договору переуступки. Подробности можно узнать в нашей отдельной статье, здесь же дадим основные тезисы.
-
Переуступку прав и обязанностей дольщика называют цессией. Сторонами договора выступают цедент — тот, кто уступает — и цессионарий — тот, кто принимает права.
-
Договор переуступки заключают в письменной форме и регистрируют в Росреестре.
-
После этого цессионарий получает права и обязанности прописанные в ДДУ. Цедент же более не может претендовать на объект договора.
Раньше договор переуступки активно использовали инвесторы, которые покупали квартиры на стадии котлована подешевле и продавали их на поздних стадиях строительства подороже.
Как продать ипотечную квартиру в новостройке
Когда покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку жилья, на само жильё накладывают залоговое обременение. Если человек вовремя не выплатит кредит, банк заберёт квартиру и себе и продаст её, чтобы погасить убытки. Всё это время квартира фактически принадлежит банку. Без его согласия покупатель не может:
- сделать перепланировку;
- подарить;
- продать;
- завещать;
- сдать квартиру в найм.
Если человеку необходимо продать квартиру на которой лежит залоговое обременение, он прибегает к одной из трёх легальных схем.
1. Ускоренное погашение задолженности и снятие обременения. Ипотечник находит сумму денег, которой должно хватить для погашения ипотеки. Деньги, одалживают у друзей и родственников, берут потребительский кредит, ищут другие пути заработка. Далее заёмщик гасит остаток ипотеки, снимает залоговое обременение и продаёт квартиру по обычному договору купли-продажи.
2. Ипотеку гасит второй покупатель. Если остаток по ипотеке не очень велик, ипотечник может договориться с покупателем об авансе. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, либо покупатель передаёт деньги под расписку. Ипотечник гасит кредит, снимает обременение, продаёт квартиру и получает остаток от цены квартиры.
3. Квартиру продают с помощью банка. Если банк не против продажи обременённой квартиры, можно подключить его к сделке. Здесь работают две схемы. В рамках первой, покупатель берёт ипотеку в том же банке, который наложил обременение на квартиру. С помощью второй ипотеки банк гасит ипотеку первую, продавец получает на счёт остаток средств, а покупатель — квартиру и обязательства по кредиту.
В рамках второй банковской схемы покупатель может оформить на себя ипотеку продавца. Происходит, своего рода, перекредитование. При этом банк получает нового клиента, который доведёт до конца обязательства предыдущего. Покупатель получает квартиру с обременением. Продавец получает цену квартиры за вычетом долга по ипотеке.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ