В настоящее время на первичном рынке Московского региона экспонируется несколько сотен объектов. При этом в Москве, Новой Москве и Подмосковье в каждом из ценовых сегментов спрос распределяется неравномерно, а концентрируется в самых популярных жилых комплексах. Эксперты компании Метриум назвали 5 признаков, которые отличают высоколиквидные новостройки.
В 2017 году в Москве примерно 30% всех сделок было заключено в 10 проектах с квартирами и апартаментами. На рынке новостроек Подмосковья наблюдалась аналогичная картина – порядка трети всех сделок пришлось на «десятку» самых популярных жилых проектов. На рынке новостроек Новой Москвы концентрация спроса оказалась еще выше – порядка половины покупателей выбрали жилье в пяти жилых комплексах. В 2018 году эта тенденция сохраняется. В то время как в большинстве ЖК с уже готовыми корпусами пустует множество квартир, в самых востребованных проектах к моменту выдачи ключей распродано 90-99% лотов.
Главными критериями, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели при выборе недвижимости, являются цены, локация, планировки жилья и инфраструктура. Оценить эти параметры можно по описаниям ЖК и «картинкам». Но чтобы понять, что комплекс действительно один из лучших в своем ценовом сегменте и высоколиквидный, необходимо обратить внимание на следующие признаки.
1. Соблюдение сроков строительства.
На рынке недвижимости Москвы на протяжении последних двух лет доля просроченных объектов составляет более 40%. В Подмосковье эти цифры еще выше: по итогам 2017 года точно в срок не были сданы более 80% жилых комплексов в зоне до 30 км от МКАД. Задержки с получением ключей в Москве, в среднем, составляют 1-2 месяца, а в Московской области – 4-5 месяцев.
В самых высоколиквидных новостройках Московского региона девелоперы не только укладываются в установленные сроки, но и вводят жилье в эксплуатацию с опережением графика. Например, в городском квартале Ривер Парк в 2016 году новоселы получили ключи в новостройках первой очереди раньше на три месяца. Девелопер ЖК Level Амурская в мае этого года почти в два раза превысил проектные показатели – вместо 4-5 этажей в месяц строится 7 этажей. А в районе Новые Ватутинки в Новой Москве в 2017 году новоселы получили ключи на целый год раньше заявленного срока.
2. Темпы реализации квартир
Скорость продажи недвижимости является одним из лучших индикаторов популярности проекта у покупателей. На первичном рынке Московского региона в настоящее время есть новостройки, в которых к моменту ввода в эксплуатацию доля нераспроданного жилья достигает 30-40%. Тогда как в самых ликвидных жилых комплексах столицы этот показатель, как правило, не превышает 5%, а в подмосковных новостройках – 15%.
3. Рост цен на жилье
Помимо стабильно высокого спроса на квартиры, в лучших проектах всегда происходит неуклонный рост цен. С начала продаж до момента ввода корпусов в эксплуатацию стоимость недвижимости может вырасти на 20-30%. Когда наблюдается обратная картина – это повод усомниться в ликвидности предложения.
Например, в городском квартале Ривер Парк средняя стоимость квадратного метра в третьей очереди строительства со старта продаж в июне 2016 года по настоящее время выросла на 22% со 185 тыс. руб. В ЖК Level Амурская за прошлый год средняя стоимость квадратного метра возросла на 13%, а в первом квартале этого года еще на 4%. В подмосковном ЖК Новый Зеленоград средняя цена квадратного метра в корпусах 6 и 7, старт продаж в которых состоялся в июле-августе 2016 года, увеличилась на 26% и 21% соответственно.
4. Динамика открытия объектов инфраструктуры
Распространенной проблемой на рынке первичной недвижимости является нарушение сроков ввода в эксплуатацию инфраструктурных объектов. Во многих случаях их открытие происходит на завершающем этапе реализации. В результате новоселам первых очередей приходится долгое время жить буквально «в чистом поле» и в отсутствии социально значимых учреждений – таких, как детские сады, школы и магазины. В высоколиквидных новостройках строительство жилья и инфраструктуры происходит параллельно, и девелоперы вовремя выполняют все данные покупателям обещания.
5. Профессиональные награды
Еще одним ориентиром для покупателей могут служить профессиональные премии, которыми награждают лучшие компании, работающие на рынке недвижимости. Компетентное жюри оценивает новостройки по множеству параметров, в которые входят не только потребительские характеристики, но и технологические нюансы (например, качество строительных материалов). Как правило, лучшие жилые комплексы имеют в своем активе сразу несколько наград и «знаков отличий».
«Несмотря на рост числа сделок с первичной недвижимостью на этапе «котлована» в этом году, более 60% покупателей приобретают квартиры в Подмосковье на этапе внутренней отделки и устройства инженерных коммуникаций, – говорит генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК Новый Зеленоград) Евгения Акимова. – В процессе выбора они посещают большое количество объектов и внимательно анализируют, насколько проект «на бумаге» соответствует реальности. Высокая мера ответственности девелоперов и выполнение всех своих обещаний являются одними из главных слагаемых успешной работы в условиях острой конкуренции. Чтобы проект стал одним из лучших в своем сегменте и локации, необходимо не только оправдывать ожидания покупателей, но и превосходить их по всем ключевым параметрам. Кроме того, увеличению спроса способствует насыщение проекта опциями, характерными для недвижимости «на класс выше»».
«За последние несколько лет качество многих проектов в жилищном строительстве вышло на принципиально новый уровень, – резюмирует управляющий партнер компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – При этом в каждом из сегментов есть свои «первопроходцы», которые внедряют большое количество инновационных решений. Среди них – высокое качество архитектуры, строительства и инженерии, широкий выбор планировок жилья, дополнительные объекты инфраструктуры, более качественное концептуальное благоустройство и озеленение. Чем больше показателей, по которым жилой комплекс значительно опережает конкурентов в своей ценовой группе, тем более ликвидной оказывается новостройка. Для покупателей приобретение недвижимости в лучших проектах имеет несколько важных преимуществ. Во-первых, они получают высокий уровень комфорта для собственного проживания. Во-вторых, такое жилье имеет инвестиционный потенциал. И, наконец, при изменении жизненных планов квартиры в передовых жилых комплексах можно реализовать гораздо проще и быстрее, чем в «обычных» новостройках».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
