Сегмент субаренды коммерческих помещений в российской столице с началом пандемии кардинально изменился. Главное, что на нем произошло – это сокращение рынка на 70%. Эксперт рынка инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков рассказал редакции ГдеЭтотДом.РУ о том, в каком случае подобный бизнес может быть интересен арендатору.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы чаще всего встречаются два варианта субаренды, говорит эксперт. Первый – когда в субаренду оформляют помещения от частного собственника, второй – когда речь идет о городском имуществе. До пандемии – это был весьма интересный рынок, так как вход на него был реален без каких-то существенных вложений. Например, если помещение реализовывалось через торги, то порог входа был на уровне 1—2 млн рублей, что представлялось достаточно небольшой суммой. А если же объект брался у собственника, то расходы были ещё меньше.
«С началом пандемии данный сегмент кардинально изменился, - считает генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. - Так, до 2019 года предприниматели, работавшие в этом направлении, затачивались под работу в сегменте аренды торговых помещений. Сейчас же из-за локдаунов и других ограничений таким бизнесом уже почти никто не занимается. По нашим оценкам этот сегмент рынка сократился минимум на 70%».
Почти полное отсутствие интереса к субаренде со стороны инвесторов, по мнению эксперта, связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз.
«Например, у нас в собственности находится ряд офисных помещений и если раньше у нас средняя ставка была 27 тыс. рублей в месяц, то сейчас она снизилась до отметки в 20 тыс. рублей, - говорит Валерий Летенков. - Добавлю, что для собственника арендный бизнес остаётся выгодным, но для субарендаторов риск вырос значительно, так как там вся деятельность строится на дельте между тем, что надо заплатить владельцу помещения и тем, что пришло от арендаторов».
К основным рискам субарендного бизнеса эксперт относит съезд арендаторов или длительный поиск таковых. В этом случае деньги за первичную аренду офисов в Москве или других коммерческих помещений предпринимателю предпринимателю придется платить своими силами.
«Дальше интерес и риски бизнеса – это математика, которая и до пандемии считалась сложно, так как собственники помещений хотели получать далеко не копейки за свои объекты. В сегменте аренды квартир в Москве и другого жилья собственники иногда даже больше хотели получать при заключении субарендного договора из-за повышенной нагрузки на свои квартиры. Например, у наших знакомых был кейс по субаренде 3-комнатной квартиры. Собственник на общем рынке хотел получать ежемесячно 60 тыс. рублей. Далее субарендаторы делили квартиру и сдавали койко-места за 5-7 тыс. рублей в месяц. В итоге общий доход при условии 100-процентной заполняемости был на уровне 84 тыс. рублей. Схожая математика будет и при субаренде коммерческих помещений, - объясняет эксперт. - Кроме того, сейчас появилась альтернатива этому бизнесу. Ей является управление объектом, где расписан порядок сдачи объекта в аренду. Стоимость управления разнится от 15 до 30%. Таким образом, сейчас бизнес субаренды на грани вымирания».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ