По итогам первых шести месяцев 2026 года российский рынок строящегося жилья демонстрирует смешанную динамику: объёмы продаж выросли, но устойчивость тренда остаётся под вопросом. Эксперты фиксируют зависимость конъюнктуры от льготных программ, смещение спроса в сторону вторичного жилья, а также признаки осторожного поведения застройщиков — в том числе в части вывода новых проектов и сроков старта продаж.
Продажи новостроек: всплески спроса на фоне опасений по ипотеке
За I полугодие 2026 года, по данным ДОМ. РФ, в стране реализовано 10,8 млн кв. м строящегося жилья на общую сумму 2,3 трлн рублей. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года это на 6% больше по площади и на 11% — по объёму выручки.
Однако этот рост нельзя считать равномерным: он во многом обусловлен двумя всплесками спроса — в январе и июне. Оба эпизода аналитики связывают с опасениями покупателей относительно возможных изменений условий «Семейной ипотеки».
Так, в январе продажи новостроек выросли сразу на 75% в годовом выражении по площади. После этого рынок перешёл к снижению: в феврале — мае объёмы реализации находились ниже прошлогодних показателей на 7–12%. В июне спрос вновь усилился — продажи увеличились на 16% год к году. По оценкам экспертов, июньский всплеск позволил единоразово привлечь в отрасль дополнительно около 100 млрд рублей по «Семейной ипотеке». Без этого фактора падение продаж могло бы продлиться пятый месяц подряд.
Ипотека: восстановление за счёт вторичного рынка
В сегменте ипотечного кредитования наблюдается восстановление: за I полугодие банки выдали кредитов примерно на 2,2 трлн рублей — это на 48% больше, чем годом ранее. При этом существенно изменилась структура выдач: доля рыночных программ по объёму выросла с 19% в I полугодии 2025 года до 37% в I полугодии 2026 года.
Ключевая особенность текущего этапа — основной прирост приходится на вторичный рынок. Его доля в структуре ипотечных выдач увеличилась с 39% до 54%. Эксперты объясняют это тем, что вторичное жильё становится более доступным по мере снижения рыночных ставок, и покупатели всё чаще выбирают готовые объекты.
Динамика цен: рост ниже инфляции
Цены на строящееся жильё в I полугодии увеличились на 3,6%, тогда как накопленная инфляция составила 4,2%. Таким образом, в реальном выражении стоимость новостроек снизилась примерно на 0,5%. Наиболее заметный рост пришёлся на январь — тогда цены поднялись на 1,7%. Начиная с февраля ежемесячная динамика замедлилась до 0,2–0,5%, что говорит о стабилизации ценовой конъюнктуры.
Строительство опережает продажи: девелоперы корректируют стратегию
Объём новых проектов, выведенных на рынок за шесть месяцев, достиг 19,4 млн кв. м — это на 12% больше результата I полугодия 2025 года. Однако весь прирост пришёлся на I квартал, когда запуски выросли на 35% год к году. Во II квартале объём стартов сократился на 5%.
Ещё один индикатор осторожного подхода девелоперов — увеличение доли проектов, по которым начало продаж откладывается. В январе — мае 2026 года только 43% новых проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска. Для сравнения: в 2022–2024 годах этот показатель составлял около 50%. Таким образом, застройщики адаптируют объём предложения к текущей конъюнктуре, временно удерживая часть лотов от вывода на рынок.
Распроданность жилья: зона риска расширяется
Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 70% на 1 июля. Более того, у 27% всего портфеля строящегося жилья (33 млн кв. м) уровень распроданности находится ниже нормативного порога — менее 60%. Это свидетельствует о накоплении «медленно продающихся» объектов.
Среди крупных региональных рынков низкая динамика реализации зафиксирована, в частности, в Краснодарском крае, Башкортостане, Тюменской, Воронежской, Красноярской и Челябинской областях. В этих регионах соотношение распроданности и стройготовности остаётся существенно ниже средних значений по стране.
Эскроу счета: замедление прироста остатков и снижение покрытия финансирования
На счета эскроу за первые пять месяцев 2026 года поступило 2,1 трлн рублей, а объём раскрытий составил около 2 трлн рублей. В результате остатки на счетах увеличились лишь на 0,1 трлн рублей (примерно на 1% с начала года).
Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу снизилось до 66% (против 69% на конец 2025 года). Это означает, что объём выбранных кредитных лимитов растёт быстрее, чем поступления на эскроу счета. При этом средняя ставка по проектному финансированию остаётся на уровне порядка 10%, а качество кредитного портфеля девелоперов эксперты оценивают как хорошее.
Риски и перспективы: ставка и доступность ипотеки как ключевые факторы
Главным ограничителем для рынка остаётся высокая стоимость рыночной ипотеки. Дополнительным риском эксперты называют возможное более медленное снижение ключевой ставки по сравнению с ожиданиями начала года. В таком сценарии восстановление спроса на новостройки может затянуться, а девелоперы продолжат придерживаться сдержанной стратегии — ограничивая новые запуски и откладывая старт продаж до улучшения конъюнктуры.
Аналитики подчёркивают, что текущая ситуация отражает переход рынка к более сбалансированной модели: рост объёмов сопровождается усилением контроля над предложением, а динамика спроса всё сильнее зависит от условий господдержки и макроэкономических параметров.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ