Ясенево: Прибалтика на окраине столицы

Ясенево. Только цифры.

168 жилых домов, 33 966 квартир, 183 806 жителей.

До центра:

• 17,4 километра напрямую,
• 18,5 километров по магистралям,
• 41 минута на машине без пробок,
• от 39 до 50 минут на транспорте.

20 кафе и ресторанов, 4 торговых центра, 4 крупных парка.

Средняя стоимость квадратного метра в январе 2010 года — 134,7 тыс. рублей

• 1-комнатная квартира стоит в среднем 5,8 млн рублей,
• 2- комнатная квартира стоит в среднем 7,3 млн рублей,
• 3-комнатная квартира стоит в среднем 10,1 млн рублей.

О месте

Наиболее удаленная от центра часть юго-запада и необычно красивая для окраины города территория. Один из крупнейших районов Москвы (третий среди всех муниципалитетов) населён весьма пассионарными жителями. В конце 80-х они отстояли свою вотчину от строительства зоопарка и прямого выезда на МКАД, а в конце 2000-х от появления мусоросжигательного завода. В 2010-х, вероятно, предстоит бороться против уплотнительной застройки в привлекательных для девелоперов кварталах 9-этажек.

Что было раньше?

Домосковская история места почти никак не отражается на современности. До прокладки МКАД здесь были бывшие богатые дворянские усадьбы Ясенево и Узкое (неплохо сохранившиеся и по сей день), да несколько небольших деревень. Большая часть сегодняшних многоэтажек строились в чистом поле, лишь 18-й микрорайон стоит на месте деревеньки Малое Голубино.

Как устроено Ясенево?

18 ясеневских микрорайонов — один из лучших образцов градопланирования на окраинах. Прибалтийские архитекторы, построивших вильнюсский квартал Лаздинай (знакомый каждому советскому ребёнку по «Приключениям Электроника»), реализовали своё видение счастливого социалистического будущего на холмах юго-запада столицы. Необычно разнообразные цветовые решения фасадов и рисунок улиц, включения нетронутой природы Битцевского леса прямо в жилые дворы, продуманная сеть инфраструктурных объектов. В конце 1970-х все это смотрелось свежо и необычно. И хотя сейчас розовые и ярко-желтые плитки на девятиэтажках утратили былой лоск, но зато здесь разрослись деревья, скрыв под своими кронами и дворы, и сами дома.

Ясенево. Плюсы

• Один из самых зелёных районов Москвы. Природный заповедник «Битцевский лес», лесопарк «Узкое», Ясеневский и Голубинский лесопарки район окружают со всех сторон света. Почти нигде не слышно и не видно МКАД, хотя её трасса проходит непосредственно по южной границе района. Даже внутри кварталов некоторые зелёные массивы получили свои собственные названия (Парк 30-летия Ясенево, Соловьиный парк). Да и простые безымянные рощи и скверы здесь приятнее и интереснее, чем многие новодельные парки в районах новостроек.

• Удобное метро. Обе станции (и «Ясенево», и «Новоясеневская») разумно расположены относительно жилых кварталов, они находятся в конце достаточно комфортной Калужско-Рижской линии. Поездка до центра получается пусть и не быстрой, но хотя бы относительно комфортной.
• Воздух в районе — один из самых чистых в Москве. Промышленных предприятий нет вовсе, преобладающие в городе западные ветры регулярно продувают высокие холмы Теплостанской возвышенности. Валун в начале Новоясеневского проспекта является предметом гордости местных жителей, так как отмечает самую высокую точку Москвы.
• Несмотря на своё окраинное положение, здесь вполне достойный уровень развития инфраструктуры. Рукой подать до «Меги» на Калужском шоссе, у метро «Тёплый стан» и «Ясенево» три типовых торгово-развлекательных центра (формата «супермаркет-мультиплекс-галерея»).

Ясенево. Минусы

• Неудобный выезд на ближайшую полноценную магистраль — Профсоюзную улицу. Почему в чистом поле в 70-е не соединили напрямую Новоясеневский проспект с улицей Теплый Стан сейчас вопрошают все, оказывающиеся в радиусе километра от этого места, в мёртвой пробке в любой день и час. Нагрузка на перекресток огромна еще и из-за выведенного с «Юго-Западной» междугороднего автовокзала, двух крупных ТРЦ и контейнерного рынка на задворках стихийно возникшей площади.
• Неудобный выезд на МКАД. На излете советской власти прорабатывался проект прямого вывода Севастопольского проспекта на МКАД со строительством полноценной развязки. Жители района вышли на улицы ради сохранения гаражей и части Ясеневского лесопарка. В результате ясеневцы вынуждены делить самую скромную развязку МКАДа (которую в 1960-х строили не для жителей района, а для Службы внешней разведки) и узкий проезд Карамзина с армией автомобилистов со всего Бутово. Сейчас существует вариант строительства новой развязки на продолжении проезда Одоевского. Жители уже начали протестовать против этого на интернет-форумах.
• Единственная полноценная магистраль района, Севастопольский проспект, до центра не доходит (вливаясь в один из самых сложных перекрёстков города у метро «Тульская»). На всём его протяжении — множество светофоров и несколько участков с нелепыми ограничениями скорости в 40 км/час. Ездить в центр на машине получается долго и неудобно.
• Динамично развивающемуся силами столичного правительства аэропорту Внуково периодически не хватает свободных коридоров для посадки. Поэтому часть рейсов отправляют на запасной маршрут, аккурат над головами жителей Ясенево.
• Вероятно, многим столичным застройщикам не даёт спокойно спать столь неплотная застройка района на «престижном юго-западе». Опасность сноса 9-этажек или даже простого уплотнения застройки района разрушит весь архитектурный замысел. А подобная информация периодически вбрасывается в формате слухов о том, что «Газпром» купил весь район Ясенево«.

Места, где хорошо

1. Усадьба «Узкое». Часть её территории отдана под пансионат Академии наук, но по её тенистым аллеям, которые помнят весь цвет советской академической науки, гулять не менее приятно. От родового гнезда Трубецких и Голицыных сохранилась необычная барочная церковь и каскад живописно вписанных в сосновый бор прудов. В месте примыкания Тютчевской аллеи к Профсоюзной улице — один из богатейших по полноте коллекции мировых палеонтологических музеев.

2. Горнолыжная база «Узкое». Эта гора строительного мусора образовалась еще при строительстве самого района. В начале 2000-х скромную горнолыжную базу несколько облагородили и сейчас здесь самые дешевые во всём московском регионе трассы для начинающих горнолыжников.

3. Да и кроме горных лыж в Битцевском парке есть множество вариантов для активного отдыха на природе, в нем регулярно проводятся массовые спортивные мероприятия. Здесь есть и трассы для маунтинбайка, и оборудованные пешеходные аллеи и места для шашлыков. Сам парк — второй по площади в Москве природный ландшафт после Лосиного острова, но в отличие от последнего, является не унылым заболоченным ельником, а изрезанным живописными долинами мелких речушек хвойно-широколиственным лесом.

4. К югу от вестибюля метро «Новоясеневская» разместился целый ряд любопытных объектов. Рядовой пустырь в 2008 году превратили в парк 30-летия Ясенево, в усадебной церкви Петра и Павла возобновили богослужения, а рядом разместилось московское подворье Оптиной пустыни. Южнее расположен конно-спортивный клуб и остатки усадебного парка. По надземному пешеходному переходу через МКАД можно попасть в зону отдыха «Знаменское Садки» (с каскадом прудом, лыжегоночной трассой и одним из красивейших усадебных зданий столичного региона).

5. Район выделяется небанальными решениями малых архитектурных форм. Улицу Инессы Арманд украшает Биг-Бэн и Эйфелева башня, пруды у улицы Паустовского — мини-музей военно-морской техники, а на улице Рокотова раскинулся целый городок «Водный мир».

Места, где неприятно

1. Бульвар между южными частями Тарусской и Ясногорской улиц и сейчас выглядит так, как будто на дворе конец 1970-х, и строительство микрорайона только что закончилось. Сейчас здесь бурьян и затопленный фундамент какого-то масштабного недостроя. Завершается это пространство развалинами печально известного «Трансвааль-парка». Это — один из самых удачных для коммерческой недвижимости участков в районе, но желающих вкладываться в место с насколько неудачной репутацией пока не находится.

2. Площадь у метро «Тёплый стан». Постоянные пробки из неудачного рисунка дорожной сети усиливаются огромной нагрузкой на перекресток из-за крупной автобусной конечной станции и явно избыточных здесь двух торгово-развлекательных центров в сочетании с продовольственным рынком.

3. Могущественный южный сосед Ясенево — штаб квартира СВР. Из-за этого серьёзно органичен доступ в лес с противоположной стороны МКАД, да и с прочими аспектами жизнедеятельности этой спецслужбы регулярно возникают противоречия. Последний неприятный инцидент соседства с могущественной организацией — попытка проложить теплотрассу для новых зданий СВР аккурат через заповедный участок Битцевского леса.

Недвижимость. Вторичный рынок

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке почти всегда близка к среднегородскому показателю (в январе 2010 года — 134,7 тыс. рублей). Высокая доля советского жилого фонда делает весьма привлекательными и средние цены на 1-2-3-комнатные квартиры (5,8, 7,3, 10,1 млн рублей соответственно). Справедливо ли то, что квартиры в домах 25-30-летней постройки на окраине города соответствуют среднегородским значениям? Неоднозначность ответа на этот вопрос снижает популярность района. Покупатели недвижимости в Ясенево — это либо сами его жители, либо проживающие в других районах юго-запада, но желающие, при смене жилищных условий, во что бы то ни стало остаться в этом секторе города.

Недвижимость. Новостройки

За последние 20 лет в Ясенево было построено меньше десятка новых домов. Просто удивительно, что район не пострадал от точечной застройки, хотя для этого были все объективные предпосылки. Квадратные метры «на престижном юго-западе» всегда можно недёшево продать, а плотность застройки многих кварталов позволяет легко уплотнить их 20-30-этажными высотками.

Сейчас в районе строится один жилой комплекс. В северной части бульвара Тарусской и Ясногорских улиц ведется строительство ЖК «Новоясеневский». Слоган, который используется в рекламной компании («Элитные квартиры в Ясенево»), при всех положительных характеристиках района выглядит просто нелепо. Объективно, эта новостройка едва тянет на бизнес-класс, да и расположена она на одном из наименее привлекательных участок в районе (жилые корпуса новостройки зажаты между проезжей частью весьма оживленной магистрали).

Недвижимость. Аренда

Ясенево — один из самых удобных и популярных районов для съема квартиры. Район удовлетворяет многим группам потенциальных арендаторов (и жилье для студентов, и квартиры для молодых пар и для семей с несколькими детьми). Метро, инфраструктура, парки — все ключевые требуемые от района параметры здесь в наличии, а ставки аренды вполне разумные. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры 27 тыс. рублей, двухкомнатную можно снять за 35 тыс. рублей, а трёшку за 43 тыс. рублей. Предложений по аренде всегда достаточно много. Лишь отсутствие современных новостроек не позволило здесь развиться рынку аренды квартир бизнес-класса.

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ