Сегодня и домохозяйства, и девелоперы, развивающие проекты недвижимости в Латвии могут рассчитывать на финансовую помощь кредиторов лишь в том случае, если кредиторы убедятся, что их клиенты платежеспособны. Это, пожалуй, главное условие получения займа. Прошли те времена, когда ипотечные кредиты выдавались направо и налево практически всем подряд. Результат такой кредитной «политики» налицо — после кризиса уже прошло несколько лет, а рынок латвийский недвижимости все еще пребывает в полуобморочном состоянии. Благо нерезиденты его немного расшевелили. Впрочем, не все банки радостно принялись финансировать строительство нового жилья. Многие озабочены проблемой реализации старого — тех проектов, которые сами некогда финансировали также опрометчиво, как и выдавали деньги домохозяйствам. Теперь дуют на воду. Остается лишь надеяться, что тенденция эта изменится и переломный момент произойдет уже в ближайшем будущем.
Сегодня и домохозяйства, и девелоперы, развивающие проекты недвижимости в Латвии могут рассчитывать на финансовую помощь кредиторов лишь в том случае, если кредиторы убедятся, что их клиенты платежеспособны.
Это, пожалуй, главное условие получения займа. Прошли те времена, когда ипотечные кредиты выдавались направо и налево практически всем подряд. Результат такой кредитной «политики» налицо — после кризиса уже прошло несколько лет, а рынок латвийский недвижимости все еще пребывает в полуобморочном состоянии. Благо нерезиденты его немного расшевелили.
Впрочем, не все банки радостно принялись финансировать строительство нового жилья. Многие озабочены проблемой реализации старого — тех проектов, которые сами некогда финансировали также опрометчиво, как и выдавали деньги домохозяйствам. Теперь дуют на воду. Остается лишь надеяться, что тенденция эта изменится и переломный момент произойдет уже в ближайшем будущем.
Эдмунд Рудзитис, эксперт по социальной экономике банка SEB:
— В принципе, можно ожидать, что в этом году будет какое-то увеличения спроса на кредиты со стороны населения. Потому что ситуация в экономике сейчас более-менее стабилизировалась — немножко растут зарплаты и безработица продолжает снижаться. Когда люди чувствуют себя стабильно, тогда они уже намного смелее рассматривают решения о том брать кредит или не брать.
Однако большого прироста спроса на кредиты для покупки жилья ждать не стоит. Потому что, если смотреть на доходы населения, то их уровень у большинства людей ниже, чем это было в 2008 году. Конечно, часть жителей Латвии вернулась к той зарплате, которая была до кризиса и, может быть, даже превысила тот уровень. Но это не относится к большинству. И это один из факторов, который тормозит развитие рынка недвижимости.
Второй фактор — люди продолжают уезжать из Латвии и число жителей в стране уменьшается. Это означает, что, все-таки, при большой миграции большого прироста в кредитовании домохозяйств ждать трудно. Конечно, объемы и количество выданных кредитов будет выше, чем в прошлом году. И, в процентах, выше, чем в 2010 и 2011 годах, когда практически вообще ничего не происходило. Ситуация, для людей, которые сегодня хотят взять ипотечный кредит, благоприятна в том смысле, что сейчас довольно низкие процентные ставки. Низкими они останутся и в этом году, по сравнению с теми, которые были раньше.
Но есть, конечно, еще один фактор, который может изменить эту тенденцию. Я имею в виду те поправки к Закону о неплатежеспособности, которые может принять Сейм. Речь идет о «принципе ключей». В этом случае, как уже высказалась Ассоциация коммерческих банков, банковские риски станут намного выше. И это может привести к тому, что первый взнос по ипотечному кредиту повысится до 50%. Тогда, наверное, коммерческие банки и максимальный срок возврата кредита будут снижать и процентная ставка будет выше.
Ситуация может поменяться, если будут приняты эти поправки к закону. Коммерческие банки тогда пересмотрят свою кредитную политику из-за этого, и получится так, что часть людей, которые планировали брать кредит, просто не смогут этого сделать. И это может кардинально затормозить тенденцию, при которой все больше жителей Латвии, в связи с улучшением экономической ситуации, будут стараться улучшать свои жилищные условия.
Что касается финансирования банками проектов недвижимости, развиваемых девелоперами, то определенная активность в этом плане сегодня видна. Однако, на балансе коммерческих банков все еще остаются проблемные кредиты с прежних времен. И, в силу этого, кредиты на какие-то новые проекты выдаются очень осторожно. Та фирма или организация, которая хочет построить какой-то новый проект, должна иметь безупречную кредитную историю и иметь существенную часть своих средств, которые она готова вложить в этот проект. А не так, что они приходят в банк и говорят, что собираются построить столько-то квартир и продать их с большой прибылью.
У них должна быть довольно большая часть собственного финансирования. В таком случае, наверное, можно будет рассчитывать на получение кредита. Но, в принципе, учитывая, что ситуация с плохими кредитами не улучшается так быстро, как бы этого хотелось, банки и в этом году будут весьма осторожны в выдаче займов девелоперам на развитие тех или иных проектов недвижимости.
Ренат Локомет, член правления банка Rietumu:
— Рост в сфере недвижимости в Латвии начался уже в прошлом году, когда, по сравнению с несколькими предыдущими годами «застоя», рынок буквально ожил. Возобновилось строительство проектов, замороженных несколько лет назад, начали появляться новые интересные предложения, особенно в отношении жилья премиум-класса.
Радует то, что риэлторы сегодня уделяют серьезное внимание вопросам себестоимости и качества строительства, используют новые технологии, позволяющие существенно снизить издержки и в то же время ускорить сроки реализации проекта (сборные дома, новые подходы к закладке фундамента и т.д.). Проекты реализуются с учетом конкретной целевой аудитории, проводятся эффективные рекламные кампании, в том числе за рубежом. Все это создает благоприятные условия для привлечения банковского финансирования, а, следовательно, и дальнейшего развития рынка.
Что касается проектов, которые финансирует Rietumu, то в качестве яркого примера можно назвать Ё-mas house в самом центре Юрмалы на улице Йомас. В прошлом году в ходе балтийского этапа конкурса Prix D`Excellence, прошедшего в рамках V Европейского конгресса Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI, этот жилой комплекс был признан лучшей новостройкой в номинации «Аттрактивность в архитектуре».
На наш взгляд, сегодня есть все предпосылки для того, чтобы тенденция роста на рынке недвижимости продолжилась в последующие несколько лет. При условии, что не произойдет негативных изменений в порядке предоставления вида на жительство для инвесторов. Не секрет, что значительная часть покупателей недвижимости в Латвии сегодня — иностранцы, а в новых проектах таких покупателей — большинство. Поэтому, если условия для зарубежных инвесторов будут ухудшены, рынок неизбежно переживет новую волну падения.
Петерис Гулянс, управляющий активами банка DNB:
— Думаю, что латвийские банки до сих пор консервативно настроены в отношении финансирования проектов недвижимости, так как рынок еще довольно слабый. Это должен быть, действительно, реальный проект и компания, которая его развивает, должна вложить существенную часть своих средств, чтобы банк предоставил финансирование. Это, что касается жилых проектов.
В офисном сегменте ситуация еще хуже, так как арендная плата пока слишком низкая, чтобы получить какие-то позитивные расчеты и был бы смысл, что-то строить. Впрочем, цены и на офисы, и на квартиры потихоньку идут вверх, поэтому развитие этих сфер рынка недвижимости — это лишь вопрос времени. Однако, не думаю, что резко начнут развиваться многие проекты — все будет происходить постепенно.
Конечно, надо иметь в виду, что в портфелях банков еще достаточно много недвижимости, которая предлагается на рынке. Но я не думаю, что это является причиной отказа банков финансировать какие-то новые проекты.
Дело в том, что проекты, находящиеся на балансе банков, нередко построены в
Что касается кредитов на покупку жилья для домохозяйств, на мой взгляд, ситуация идет в позитивную сторону. Зарплаты постепенно растут, люди успокоились и готовы брать новые кредиты. Банки, в свою очередь, достаточно строго смотрят на выдачу займов и это оправдано. Но потихоньку кредитов выдаваться, все-таки, будет все больше и больше. Нет такого, чтобы банки специально тормозили этот процесс. Просто есть определенные правила, на каких условиях клиент может получить кредит. И если у человека стабильная зарплата, и он этим условиям соответствует, то банки дают ипотечные кредиты. Так что, чем быстрее будет расти платежеспособность населения, тем больше домохозяйств смогут использовать банковское финансирование для покупки жилья.
Сергей Маликов, председатель правления А/О West Kredit
— Говоря о рынке кредитования недвижимости в Латвии, на данный момент трудно оценить результаты других компаний. В каждом предприятии есть свои нюансы в перечне услуг, отличается также и подход каждого предприятия к клиенту и решение сложных вопросов (по разному оценивается платежеспособность заемщика и т.д.)
West Kredit оценивая свои результаты 2013 года и смотря на тенденции 2014 года, определенно может сказать, что в обществе по-прежнему сохранился интерес на приобретение недвижимости. Не секрет, что каждый хочет приобрести недвижимость за более низкую цену. Так, сейчас уже многие приобретают недвижимость через аукционы, устраиваемые судебным исполнителем или администратором по неплатежеспособности.
AS West Кredit уже с 2012 года своим клиентам предлагает возможность получить финансирование, чтобы принять участие в аукционе. Это возможность получить кредит на приобретение квартиры и дома, которые продаются на аукционе, там, как известно, недвижимость достается тому, кто на торгах предложит самую высокую цену за конкретную недвижимость. Чтобы принять участие в аукционе, участник должен обладать свободными финансовыми средствами, т.к. банки такие сделки по разным причинам не финансируют, West Kredit предлагает возможность получить кредит именно для участия в аукционе — средства для торгов. Это уникальный продукт, который пользуется все большей популярностью.
Также и в 2014 году предприятие продолжит анализировать тенденции рынка и спрос потребителей, чтобы предлагать более привлекательные виды кредита.
Говоря о тенденциях кредитования на 2014 год, безусловно нужно упомянуть то, что при улучшении экономической ситуации, люди чувствуют себя стабильнее и больше интересуются возможностями получения различных кредитов. Сейчас наблюдается тенденция, когда в основном выбирают целевые кредиты. Например, на начало или развитие бизнеса — в этом случае кредит оформляется на юридическое лицо, в этом случае оценивается деятельность предприятия, а не доходы частного лица.
Сейчас в обществе активно обсуждается тема о принципе «сдачи ключей», который позволяет заемщику при получении кредита рисковать только заложенной недвижимостью. Этот законопроект принесет существенные улучшения в экономической сфере и сфере кредитования только в случае, если у заемщика будет не только право выбора использовать принцип «сдачи ключей», но и обязанность освободить недвижимость в случае серьезных финансовых трудностей. Такакя модель позволяет заемщику освободиться от кредитных обязательств в короткие сроки, реализовав имущество по реальной рыночной стоимости и, в отдельных случаях, получив разницу между кредитными обязательствами и реализации имущества.
Источник: Журнал «Недвижимость в Латвии»