Предложение в новостройках массового сегмента в российской столице в последние годы стремительно сокращается, да и сам список таких жилых комплексов становится все меньше. Меняется и подход застройщиков к наполнению и организации проектов данного сегмента. Аналитики компании Метриум сопоставили параметры жилых комплексов комфорт-класса в старых границах Москвы, запущенных в 2015–2016 годах и в 2024–2025 годах. Они выделили главные перемены в ЖК данного сегмента.
Парадокс предложения
За последние 10 лет экспозиция лотов в сравнительно недорогих новостройках Москвы сократилась примерно на 40%: с 16,1 тыс. квартир в 46 проектах (июль 2016) до 9,6 тыс. лотов в 72 проектах (июль 2026). По мнению экспертов столичного рынка жилья, парадокс в том, что число проектов увеличилось, а квартир в продаже стало меньше. Причем с начала 2026 года на рынок «старой» Москвы не вышел ни один новый ЖК комфорт-класса.
Причина кроется в изменении самих масштабов застройки. Если 10 лет назад застройщики жилья ограничивались отдельными домами или компактными жилыми комплексами, то сегодня проекты девелоперов разрастаются до размеров полноценных микрорайонов. Так, один из проектов в ЮВАО включает 13 корпусов, три из которых достигают 68–69 этажей, а ещё три 48–49.
Цены утроились
Средневзвешенная цена «квадрата» в новостройках Москвы массового сегмента поднялась с 146,2 тыс. рублей в июле 2016 года до 422,4 тыс. рублей в июле 2026 года. То есть ценник увеличился почти в 3 раза!
Минимальный порог входа удвоился: если в 2016 году купить квартиру в новостройке эконом-класса или сегмента «комфорт» можно было за 2,7 млн рублей, то сейчас сопоставимый вариант обойдётся в 5,6 млн.
«Массовый сегмент стал лидером по росту цен на рынке первичной недвижимости в «старой» Москве за последние 10 лет, - отмечает основатель SIS Development Ярослав Гутнов. - Главный драйвер беспрецедентный дефицит: за год экспозиция массовых новостроек в старых границах столицы сократилась на 32%. Дополнительно на цену повлиял качественный апгрейд продукта на рынке появился подкласс «комфорт+», приблизившийся к бизнес-классу по архитектуре и планировкам, но сохранивший более доступную цену».
По данным РБК Недвижимость, с 2016 по 2025 год стоимость первичного жилья в Москве в пределах МКАД выросла на 185% до 520 тыс. рублей за «квадрат». Столичные новостройки дорожали вдвое быстрее накопленной инфляции, которая за тот же период составила 84%.
Внешняя эволюция: от панельных серий к монолиту и премиальной облицовке
В 2016 году комфорт-класс ещё возводился по типовым панельным технологиям серии КОПЭ, 111 М, П44Т с однотонными фасадами и простыми формами. К 2026 году стандартом стали монолитная технология или индустриальные методы нового поколения. Фасадные решения усложнились: архитекторы комбинируют терракоту, металл и матовую плитку, добиваясь визуального эффекта, почти неотличимого от новых домов бизнес-класса.
Тренд на высотность: от 15 этажей до 69
Еще 10 лет назад средняя этажность многоквартирных домов комфорт-класса составляла 15–25 этажей, а новостройки выше 30 уровней считались редкостью. Сейчас норма для данного сегмента 35–40 этажей, а максимум достиг 69 уровней в одном из проектов, реализуемых на рынке новостроек ЮВАО. Средняя высота домов этого сегмента, получивших разрешение на строительство в Москве с начала года, превысила 21 этаж.
Параллельно сохраняется дефицит малоэтажных корпусов. По словам Гутнова, дома до 10 этажей стали редкостью на первичном рынке столицы, особенно в массовом сегменте, что повышает их ликвидность.
Планировки: от типовых к евроформатам и 50 вариантам
В 2016 году ассортимент ограничивался стандартными одно-, двух- и трёхкомнатными квартирами с изолированными кухнями. В современных комплексах число вариантов планировок доходит до 50.
Покупатели всё чаще выбирают евроформаты с просторными кухнями-гостиными, а мастер-спальни, личные гардеробные и отдельные постирочные стали абсолютной нормой.
Остекление и летние помещения возвращаются
Десять лет назад стандартные пластиковые окна и технические лоджии с высоким ограждением были нормой. К 2026 году акцент сместился на панорамное остекление окна в пол, угловое остекление, французские балконы. В доступном сегменте появились квартиры с личными открытыми террасами на крыше стилобата, а на первых этажах лоты с приватными патио. Однако балконы и летние помещения по-прежнему встречаются лишь в 20% проектов массового сегмента. В более дорогих классах застройщики уже routinely проектируют террасы, но массовка пока отстаёт. По наблюдениям Гутнова, там, где балконы предусмотрены, фиксируется стабильная покупательская активность.
Отделка: из «черновой» в «заезжай и живи»
В 2016 году абсолютное большинство квартир в новостройках комфорт-класса в старых границах Москвы передавалось без отделки. Лишь в 20 из 33 изученных проектов отделка предлагалась как один из вариантов. К 2026 году 65% лотов продаются с полной или предчистовой отделкой, что позволяет покупателям въезжать сразу после получения ключей.
Входные группы: от транзитных зон до гостиничных лобби
Подъезды образца 2016 года оставались простыми транзитными пространствами с базовыми помещениями для консьержей. Сегодня парадные комфорт-класса превратились в авторские лобби гостиничного типа с каминными залами, библиотеками, зонами ожидания на мягких диванах, гостевыми санузлами и постаматами для посылок.
Паркинг ушёл под землю
Десять лет назад владельцы квартир комфорт-класса парковались на многоуровневых наземных стоянках или открытых плоскостных площадках подземные паркинги проектировались редко. Сейчас подземная стоянка с лифтом от жилого этажа стала базовым стандартом. Внутри обустраивают семейные места, зарядные станции для электромобилей и даже автомойки.
Соседские центры: от стрит-ритейла к сообществам
В 2016 году собственная инфраструктура жилых комплексов массового сегмента ограничивалась уличным ритейлом на первых этажах и муниципальными школами в пешей доступности. Сейчас застройщики таких проектов выделяют площади под соседские центры: в одном из комплексов комфорт-класса для резидентов открыты бесплатные коворкинги, детские клубы, пространства для мастер-классов и общие прачечные.
Итог: границы стёрты
«Главный итог прошедшего десятилетия на старомосковском рынке массового жилья - полное стирание границ между ценовыми сегментами, - резюмирует коммерческий директор компании Метриума Дмитрий Проскурин. - То, что 10 лет назад считалось привилегией дорогих проектов, например, подземный паркинг, оригинальные фасады, авторские лобби, умный дом, сегодня стало базой и для московского комфорт-класса. Девелоперы перестали возводить в столице спальные районы и начали формировать полноценную городскую среду. Метр подорожал заметно, но и продукт покупатель получает принципиально иной».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ