Комфорт-класс в Московском регионе: основные характеристики и тенденции рынка

Немного об истории

На рынке новостроек Москвы «комфорт-класс» появился с 2008-2009 годов, когда на рынок стали выходить улучшенные варианты панельных домов. В них были квартиры большего метража, сопоставимые по площади с бизнес-классом. В жилых комплексах улучшили дизайн общественных зон, благоустроили территорию. Такой формат застройщик назвал комфорт-классом.

Комфорт-класс по планировочным решениям и метражам квартир соответствуют эконом-классу, а по инженерно-техническим параметрам и архитектурным решениям не уступают бизнес-классу. В новостройках комфорт-класса обязательно выполняют качественную отделку общественных зон и подъездов, устанавливают дорогое лифтовое оборудование импортного или совместного производства. Строители применяют современные инженерные решения.

Еще одна отличительная черта - обязательное благоустройство территории: озеленение и ландшафный дизайн. Кроме того, в комфорт-классе, как и в бизнес-классе, встречаются нестандартные дома и квартиры (двухуровневые, с панорамным остеклением, пентхаусы и т. п.).

«Раньше понятие «комфорт» нередко было лишь красивым названием эконом-класса, а сегодня это отдельный сегмент, - пояснила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова. - Современный рынок диктует необходимость добавлять в свои проекты все новые «фишки», чтобы быть конкурентоспособными. Сегодня жилье комфорт-класса – промежуточный вариант, нечто среднее между сегментами «эконом» и «бизнес».

Объем предложения проектов комфорт-класса в московском регионе

На текущий момент на рынке недвижимости Москвы в продаже представлено порядка 1,1 млн. кв.м. жилья комфорт-класса, что составляет около 43% от общего объема недвижимости, без учета элитного класса.

В [новостройках Новой Москвы] доля комфорт-класса составляет 69% от общего предложения, или чуть более 300 тыс. кв.м. Важно отметить, что в ТиНАО далее 15 км. от МКАД реализация ведется в основном по проектам эконом класса.

На рынке новостроек Подмосковья в пределах до 30 км. от МКАД доля комфорт-класса составляет порядка 73%, или около 2,2 млн. кв.м. «В наибольшей степени жилые комплексы «комфорт-класса» представлены в крупных городах-спутниках Москвы: Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы и пр., находящихся ближе 10 км. от МКАД» - отметила Яна Глазунова.

Преимущества новостроек комфорт-класса для покупателей

В нашей стране не одно поколение выросло в панельных домах или «хрущевках», когда лифт не работает, зимой квартира промерзает, на кухне не развернуться, а парковка возле дома – это ежедневный тест на мастерство вождения и испытание удачи. Вполне естественное желание современного человека – жить в доме получше! Программы реновации ветхового жилья и представленные планировочные решения на «Урбан форум» в очередной раз подтвердили, что «эконом» класс больше не отвечает потребностям жителей мегаполиса.

«Высокий уровень предложения на рынке нового строительства повышает культуру потребления. Во времена, когда цена на новостройки значительно не меняется, а ценовой диапазон среди конкурентов сравнительно узкий, то застройщики вынуждены предлагать либо большие скидки, либо более высокий уровень клиентского сервиса. Но как показывает статистика этого недостаточно. Средний класс потребителей остановился на тех жилых комплексах, в которых предусмотрена квартальная застройка с индивидуальной архитектурой и развитой внутренней инфраструктурой» - считает генеральный директор VSN Realty.

Отличительные характеристики жилья комфорт-класса

Комфорт-класс, в отличие от более дешевых новостроек эконом класса, предполагает строительство домов по монолитной технологии, и, соответственно, индивидуальную архитектуру. Также комфорт-класс отличается более высокими потолками, в среднем от 2,7 м., улучшенными планировками, отсутствием проходных комнат, кухни более 8 кв.м. При этом разница в стоимости не столь критична, как в сравнении с бизнес-классом.

Критерии успеха: - расположение - в спальных районах, вдалеке от центра города;

• наличие детских спортивных и игровых площадок. Озеленение территории;

• наиболее часто в данную категорию попадают здания, построенных с использованием следующих технологий строительства: монолит, кирпич-монолит;

• единое остекление фасада, с применением окон средней ценовой категории. Могут быть как импортные, так и Российские профили, сделанные на импортном оборудовании;

• потолки от 2,7 метров;

• все комнаты — изолированные;

• вместительные балконы и лоджии;

• кухонное помещение — от 8 кв.м.. Средняя площадь квартиры в проекте: 45–55 кв. м.;

• наземный и подземный паркинги из расчета не менее 0,7 машиноместа на квартиру.

Идеальное ценовое предложение в сегменте комфорт-класса по Москве находится на уровне 150 тыс. руб./кв.м., в Новой Москве – около 97 тыс. руб./кв.м., в Подмосковье – около 80 тыс. руб./кв.м.

Динамика цен в сегменте

Главная тенденция – рост объема предложения. В первом полугодии 2017 г. на рынок вышло 18 объектов, что превысило годовой показатель 2016 г. - 14 объектов. При этом, несмотря на довольно высокую покупательскую способность, экономическая обстановка не позволяет спросу «разогнаться» вслед за предложением, что усиливает конкуренцию. В итоге, средний ценовой показатель остается довольно стабильным в течении нескольких лет. Например, в сравнении с июнем 2014 года, когда были достигнуты пиковые значения средней цены, в 2017 году отмечено снижение почти на 8% относительно 2014 года.

На рынке наблюдается массовый тренд по снижению цены в сегменте и увеличению качества жилья и инфраструктуры. Но стоит отметить, что это в какой-то мере маркетинговый ход по привлечению покупателя, на практике всегда есть нюансы, как например, ЖК «Сердце Столицы» от компании «Донстрой», где на старте продаж стоимость 1 кв.м. от 135 000 рублей, позиционирование комплекса как «бизнес-класс», но расположение комплекса в окружении трех промышленных зон, ТТК и МЦК не соответствует даже комфорт-классу.

Перспективы эконом и комфорт класса

Для девелоперов строить жилые комплексы «эконом класса» на дорогих земельных участках Москвы не выгодно. Уход в более дорогой класс жилья объективен. Однако, в последние два года, когда покупательская способность населения снизилась, уменьшилась и доля бизнес-класса, ранее превалировавшего на рынке жилья Москвы, тогда «выстрелило» жилье комфорт-класса, предлагающее лучший продукт, но с меньшей стоимостью. При этом, учитывая анонсы развития пром.зон и территорий вдоль МЦК, в том числе строительство ТПУ, доля комфорт-класса и комфорт плюс будет расти на откровенно «депрессивных» территориях, сложно будет предлагать более дорогое жилье. Также строительство новых домов от г. Москвы, ранее представленное в основном типовыми панельными домами, предполагает возводить более комфортные дома, с улучшенными планировками, индивидуальными фасадами и расширенными местами общего пользования. Разрабатываются и принимаются к строительству новые, улучшенные, типовые серии, которые по качественным характеристикам будут ближе к комфорт-классу.

В настоящий момент VSN Realty активно реализует квартиры и апартаменты в сегментах как комфорт-класс: МФК Савеловский Сити, ЖК Селигер Сити, ЖК Хлебникоff, ЖК Весенний, ЖК Сердце Одинцово, ЖК Аристово-Митино; так и сегменте «элит»: ЖК Нескучный Home&SPA, расположенный на 5-ом Донском проезде, вл. 21; ЖК Садовые кварталы расположенный в Хамовниках, ул. Ефремова, дом 10; ЖК Сады Пекина, расположенный на ул. Большая Садовая, д. 5, ЖК Джаз, расположенный на Сущевский вал, дом 49 стр. 1-4 и многие другие.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ