Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года. При этом серьезна вероятность того, что цены на жилье будут составлять лишь 50% от существующего уровня.
Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года. При этом серьезна вероятность того, что цены на жилье будут составлять лишь 50% от существующего уровня.
Специалисты института пришли к такому умозаключению, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. Они предполагают, что в России главной причиной возможного падения цен на жилье станет сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. Она сказалась не только на малообеспеченном населении, но и серьезно ухудшила положение средних слоев, затруднив им оплаты ипотечных кредитов. Эксперты считают, что жесткая политика банков по отношению к таким должникам и высокая ставка процента по кредитам только приближает обвал цен.
«Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и ужесточили политику в отношении должников, не способных вовремя выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления среднего класса трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», - заявил руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов.
Действительно, первая половина 2008 года ознаменовалась повышением ставок по ипотечным кредитам, ужесточением условий андеррайтинга заемщиков и ухода ряда игроков. Кризисы на мировых финансовых рынках и ипотечный кризис в США привел к повышению ставок рефинансирования, а также мерам, призванным минимизировать риски по кредитным невыплатам. Банки все чаще стали пересматривать программы кредитования, отказываясь от тех, что с минимальным или нулевым первоначальным взносом. Как пишет газета «Ведомости», по итогам 1 квартала 2008 года число сделок с недвижимостью уменьшилось в 2,23 раза по сравнению с 4 кварталом 2007 года. «Также заметно снижение темпов роста стоимости жилья по сравнению с началом года», -- говорит заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Дмитрий Дементьев.
Мнения
Впрочем, уменьшение количества сделок может объясняться и другими факторами. По словам начальника отдела маркетинга «ГДЕЭТОТДОМ.РУ» Ольги Корнеевой, рынок недвижимости в России перестает быть спекулятивным. «Во время бурного роста цен многие приобретали жилье с целью последующей перепродажи на более выгодных условиях. Сейчас темпы роста цен замедлились, это объясняет и снижение предложения», -- говорит она. Эксперт также уверена, что сжатие рынка ипотеки не окажет серьезного влияния на рынок недвижимости. «На сегодняшний день в России рынок ипотеки развит настолько слабо по сравнению с западными странами, что даже серьезный кризис в ипотечном кредитовании не может обрушить рынок недвижимости и повлиять на состояние российской экономики в целом», -- подчеркивает Ольга Корнеева.
Тем не менее, стоит отметить, что 20 июля 2008 года вступило в силу Указание Банка России, обязывающее банки резервировать не менее 50% от ссуд заемщиков, чьи финансовые данные отличаются от предоставляемых в государственные органы. Увеличение резерва автоматически снизит количество выданных кредитов, что совершенно не выгодно банкам. Именно поэтому данный указ вынуждает банки ужесточать требования к исходной информации, на основании которой делаются выводы о финансовом положении заемщика. Таким образом, сегодня существуют предпосылки говорить о том, что ужесточение условий для выдачи ипотечного кредита является не только реакцией на ситуацию на рынке жилой недвижимости, но и на общее состояние российского финансового рынка. За счет ситуации на финансовом рынке изменяются и условия для банков, большинство из которых кредитует ЦБ, что из-за инфляции становится дороже. Впрочем, это также не грозит обвалу рынка недвижимости. Во-первых, процент ипотечных сделок в общей массе ничтожен и мало влияет на ситуацию на рынке. А во-вторых, за ростом инфляции спешат подрасти и индексированные доходы платежеспособной части населения, в то время как неплатежеспособная часть уже давно отрезана от рынка.
По словам вице-президента инвестиционно-финансовой группы CTrust Дмитрий Антониади, маловероятно, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года на 50%.
С ним согласен и Дмитрий Дементьев. «Ни рынок недвижимости, ни система ипотечного кредитования России не привязаны так сильно к «ипотечному кризису» на западных рынках. Если вспомнить о масштабном кризисе 98 года, то и тогда падение цен на недвижимость в целом не превысило 40%. Сейчас в условиях бурного экономического роста говорить о подобной грядущей коррекции рынка нет никаких оснований», -- говорит он.
Прогнозы
Ситуация скорее всего будет носить уникальный характер в зависимости от региона, сегмента жилья (эконом класс, бизнес класс, элитное жилье), а также типа жилья (первичное, вторичное). «Существуют как реальные предпосылки для падения стоимости жилья в одних сегментах рынка, так и предпосылки к росту в других. Более того, изменение цен может обуславливаться временными лагами и затянуться во времени в зависимости от региона, типа и сегмента жилья», -- отмечает Дмитрий Антониади. По его словам, сегодня на рынке существуют факторы, которые способствуют как росту, так и падению цен на недвижимость.
Высокие цены на недвижимость держатся за счет ограниченного предложения во многих регионах. На рынок поступает меньше новых жилищных объектов по сравнению с предыдущими годами. Более того, замена устаревшего малогабаритного жилищного фонда большими современными квартирами обусловлена относительным сокращением количества строящихся квартир (т.к. площадь квартир увеличивается). «Одновременно с этим нестабильность на фондовых рынках может способствовать росту объемов инвестиций в недвижимость, как в инструмент, зарекомендовавший себя с точки зрения доходности и надежности», - говорит Дмитрий Антониади.
Однако с другой стороны есть серьезные ограничения роста стоимости жилья. В первую очередь, это падение реальной покупательской способности населения в отношении жилплощади и ужесточение кредитной политики, которое в последние месяцы делает ипотеку менее доступной и привлекательной для большой части населения. Кроме того, темпы роста стоимости жилья в последние годы в значительной степени опережали стоимость аренды, что делает покупку инвестиционных квартир менее привлекательным. «Ожидания значительного роста стоимости квартир сегодня выглядят достаточно необоснованными, что делает инвестиции данного рода не слишком привлекательными даже по сравнению с банковскими депозитами», -- подчеркивает Дмитрий Антониади.
Совокупность этих и других факторов позволяет предположить, что в России в 2008 году может произойти коррекция цен на жилье: до конца года мы можем увидеть остановку роста цен и их снижение на 5—20% на отдельные типы жилья. «В дальнейшем можно прогнозировать инфляционный рост в среднем по рынку 1,0-1,5% в месяц и дополнительно возможен рост по объектам, где существенно выросла готовность дома», -- говорит Дементьев. По словам Корнеевой, сейчас можно говорить о некоторой стагнации ипотечного рынка. «Дальнейшее поведение кредитных организаций в отношении изменения процентных ставок будет зависеть от ситуации с ликвидностью, а также от последующих изменений общих ставок рефинансирования. Если говорить о прогнозах, то по мере стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках, возможно снижение ставок по ипотечным кредитам в России. Но пока говорить об этом рано», -- резюмирует Ольга Корнеева.
Автор: Татьяна Зенькова
Источник: ГдеЭтотДом.РУ