Московский район, известный любому человеку, выросшему в СССР как место, где булыжник стал оружием пролетариата. На земле, где советская власть столь драматически зарождалась, она бесславно и завершилась за три августовских дня 1991 года. В районе помимо множества общегородских ориентиров (Сити, Белый дом, Зоопарк) есть ещё и жилые кварталы с очень неоднородной застройкой. Претендуя на роль нового центра одной из мировых столиц, на Пресне находится множество мест, больше похожих на дальнее Подмосковье, чем на мегаполис XXI века. Как и в описании Хамовников, мы здесь остановимся только на той части района, которая находится за Садовым кольцом. Патриаршие пруды и Никитские улицы, этот лучший уголок Москвы, достоин описания не вместе с Шелепихой и Камушками, а в отдельной статье.
Пресня. Только цифры
350 жилых домов, 5 043 квартир, 116 109 жителей.
119 кафе и ресторанов, 1 торговый центр, 5 парков.
Средняя стоимость квадратного метра в январе 2010 года — 233,6 тыс. рублей
-
1-комнатная квартира стоит в среднем 7,3 млн рублей,
-
2- комнатная квартира стоит в среднем 14,2 млн рублей,
-
3-комнатная квартира стоит в среднем 23,7 млн рублей
О месте
Московский район, известный любому человеку, выросшему в СССР как место, где булыжник стал оружием пролетариата. На земле, где советская власть столь драматически зарождалась, она бесславно и завершилась за три августовских дня 1991 года. В районе помимо множества общегородских ориентиров (Сити, Белый дом, Зоопарк) есть ещё и жилые кварталы с очень неоднородной застройкой. Претендуя на роль нового центра одной из мировых столиц, на Пресне находится множество мест, больше похожих на дальнее Подмосковье, чем на мегаполис XXI века.
Как и в описании Хамовников, мы здесь остановимся только на той части района, которая находится за Садовым кольцом. Патриаршие пруды и Никитские улицы, этот лучший уголок Москвы, достоин описания не вместе с Шелепихой и Камушками, а в отдельной статье.
Что было раньше?
Северо-запад района — Тишинка и Грузинские улицы — был освоен ещё в позапрошлом веке. А вот остальная территория формировалась лишь в XX столетии. Пресня — первая рабочая окраина столицы, первый район, который сформировался именно вокруг промышленности. Крупные предприятия хаотично обрастали мелкими фабричками и жилыми казармами. За баррикады 1905 года большевики отблагодарили здешних рабочих, построив квартал «Нижняя Пресня», первый крупный универмаг в СССР (ныне — магазин Benetton на Красной Пресне) и переименовав все улицы в честь тех событий. На западной окраине района находилась деревня Шелепиха, снесенная лишь в 1950-х. А там, где сейчас строится сердце деловой Москвы, находились каменоломни, превратившиеся в 1970-х в унылую промзону из строительных комбинатов.
Как устроена Пресня?
Внутри района практически нет каких-либо естественных границ, но внешний облик, социальный состав и качество жизни на Тишинке и в Шелепихе различаются очень заметно. «Переходы» между отдельными частями района, с одной стороны, очень плавные, но, с другой стороны, их невозможно не увидеть.
На Тишинке и Грузинских улицах — смесь дореволюционных домов, советского номенклатурного кирпича и первый квартал бизнес-класса Москвы 1990-х на Зоологической улице, где квартиры распределялись сотрудникам столичной мэрии и федеральным чиновникам. Еще более неоднородна центральная часть Пресни, где есть и пятиэтажки, и престижное жильё советского периода и современные дорогие новостройки.
В массовом сознании Пресня вовсе не ассоциируется с элитным жильём, но некоторые дома в ёё составе всегда очень высоко ценились. История этой малоизвестной элитарности началась ещё с дома на Большой Грузинской, 36, который в конце 1930-х строили для челюскинцев, но заселили ближайшими родственниками членов ЦК. В 1970-х здесь стали строить престижные кирпичные дома для советской номенклатуры (самый известный из них — на Малой Грузинской, 28, где жил Высоцкий). В середине 1990-х несколько домов было построено Управлением делами Президента (на Трёхгорном валу и на Рочдельской, 14).
Эти части района резко контрастируют с кварталами рабочего посёлка «Нижняя пресня», кирпичными пятиэтажками микрорайона «Камушки» и расположенной за железной дорогой Шелепихой.
У метро «Улица 1905 года» — крупный квартал из типовых П-44, построенных как жильё для переселенцев из снесенных домов исторического центра и расселённых коммуналок.
Пресня. Плюсы
-
Главный плюс этой территории — его локализация на западной границе центра Москвы. Западное направление не только самое престижное в городе, но и самое нужное для большинства жителей. И до центра здесь рукой подать. Через район проходит Таганско-Краснопресненская и Кольцевая линии метро, а жители микрорайона «Камушки» могут пользоваться полупустой веткой в Сити. Для автомобилистов есть два выезда на Третье кольцо и весьма разветвлённая сеть внутрирайонных улиц.
-
Центр и север района насыщены множеством любопытных мест для вечернего досуга человека любого возраста и достатка. По числу кафе, ресторанов, магазинов и клубов район Тишинки и улицы Красная Пресня может конкурировать практически с любой частью города внутри Садового кольца.
-
Как и большинство районов в центре столицы, Пресня выделяется высоким уровнем школьного образования. Помимо нескольких спецшкол, возникших ещё в советские годы (сейчас это гимназии №1240 и 1241), здесь работает и одна из наиболее технологически оснащенных современных школ России. В центре образования №2030 вместо мела - электронные доски со стилусами и персональный ноутбук у каждого ученика.
Пресня. Минусы
-
Недостатки транспортной сети. Почти все улицы в районе — узкие и тесные для сегодняшних транспортных потоков, и страшно представить, что здесь будет, когда достроят все небоскрёбы в Сити. Единственная современная магистраль, Звенигородский проспект, упирается в светофоры за улицей 1905 года, после реконструкции Садового кольца с неё нет прямого проезда в центр. В районе «Сити» затеяли грандиозное строительство новой развязки от чего встало движение на всём западном участке Третьего кольца. Еще одно проблемное место — территория, прилегающая к метро «Баррикадная», где две улицы пересекаются на перекрёстке замысловатой формы, в выходные дни обочины плотно заставлены машинами посетителей зоопарка, и всё это завершается участком исторической брусчатки Баррикадной улицы.
-
К востоку от улицы 1905 года резко кончается центр Москвы и начинается весьма странная с точки зрения уровня развития инфраструктуры территория. Здесь очень плохо с продуктовыми магазинами (форменным издевательством видится единственный супермаркет, «Глобус гурмэ», в пафосной новостройке «Шмитовский 16») и почти нет кафе и ресторанов (кроме дорогих и пафосных в Центре международной торговли).
-
В социальном составе многих кварталов до сих пор чувствуется революционно-пролетарское прошлое района. Кроме того, значительную часть жилого фонда составляют морально и физически устаревшие здания. Конструктивистские кварталы Нижней Пресни и дореволюционные малоэтажки очень ценятся краеведами, но жить в них в XXI веке всё же совсем не удобно.
Места, где хорошо
1. Краснопресненский парк. Один из старейших районных парков отдыха в столице был организован на месте усадебного парка генерала Закревского. В парке есть и живописные аллеи вокруг декоративных прудов, и множество спортивных объектов (картинг-клуб, крытый каток, скейт-парк и теннисные корты). Омрачает эту идиллию лишь очередная реставрация по-московски: гастарбайтеры «восстанавливают» из бетона дачу Студенец (где, по слухам, будет дом приёмов Правительства Москвы).
2. Резким вторжением в хаотично застроенную Малую Грузинскую улицу является едва ли не единственное классическое готическое здании в столице. Костёл Непорочного зачатия стоит посетить даже если вы не являетесь католиком, так как помимо месс здесь проводятся бесплатные концерты органной музыки. Лучший вид на костёл — сквозь узкий проём между корпусами полностью остеклённого жилого комплекса «Панорама» на улице Климашкина.
3. Не один раз за последние десятилетия обсуждался проект переноса зоопарка из загазованного центра куда-нибудь на чуть менее загазованные окраины, но одна из лучших коллекций живности со всего мира так и осталась на Пресне. После реконструкции, произведенной в конце 1990-х (пожалуй, одна из наименее критикуемых работ Церетели), за эту часть столицы стало совсем не стыдно. Московский зоопарк – один из лучших в Европе и прекрасное место для прогулок с детьми.
Места, где неприятно
1. На задворках печально известного стадиона «Красная Пресня» находится малоизвестный (но весьма посещаемый) мемориальный комплекс. Сооруженный силами обычных граждан мемориал событий 1993 года является живым напоминанием о трёх днях гражданской войны в центре столицы. Самодельные стенды с пожелтевшими газетными листками, деревянные кресты и свежие цветы заставляют вспомнить об одном из самых непростых моментов истории новой России.
2. Сити. Комплексу зданий на Краснопресненской набережной далеко до статуса одного из финансовых центров мира. Небоскрёбы и модно одетые клерки пока что присутствуют лишь на архитектурных рендерах. В реальности же здесь есть пока жуткие проблемы с парковкой, строительный городок (население которого едва ли не превосходит численность офисных сотрудников) и туманное будущие проекта в целом. Кризис остановил или серьёзно замедлил строительство многих зданий, поэтому сегодняшним арендаторам еще долго предстоит ходить на работу по грязному от строительной техники асфальту.
3. Закрытые территории. В районе много мест, вырванных из городской жизни. Целый квартал между Конюшковской улицей и Садовым кольцом занят американским посольством, охраняемым как осаждённая крепость. После бурных событий начала 1990-х обнесли неприступным забором и Белый дом. На северо-западе района находится одно из крупнейших московских кладбищ. Заложенное во время эпидемии чумы в конце XVIII века Ваганьковское кладбище стоит под вторым номером в реестре престижности столичных некрополей и является еще одной туристической точкой на территории Пресни. Почти все промышленные зоны района превратились в деловые кварталы или хотя бы в автосалоны, но функциональное назначение некоторых территорий изменить просто невозможно. Здесь, в частности, находятся депо Кольцевой линии метро и ж/д депо при Белорусском вокзале (официальное название «депо им. Ильича»).
Недвижимость. Вторичный рынок
Рядовая советская застройка. В районе достаточно много низкокачественного жилья (и пятиэтажки, и панельные дома есть практически во всех частях Пресни). Внутри района цены ощутимо разнятся (на Шелепихе есть предложения и на уровне 4,8-5,1 млн рублей за однушку, а похожая по качеству квартира между Краснопреснеской и Белорусской обойдется не дешевле 6,5-6,7 млн рублей). Разница в 1,5-2 млн рублей наблюдается и для двух-трёхкомнатных квартир.
Качественная советская застройка. На Пресне есть и сталинские дома, но их не так много. Самые известные примеры — высотка на площади Восстания и «дом на набережной» в Глубоком переулке у Белого дома. Хотя квартиры в них по современным меркам смотрятся весьма небольшими, их стоимость остаётся на весьма достойном уровне (двухкомнатные – от 22 млн рублей, трёшки – от 28 млн рублей). И если эти цены можно оправдать определённой аурой сталинской застройки и интересными видами из окон, то квартиры в кирпичных номенклатурных домах выглядят безбожно переоцененными. Однушки Малой Грузинской, 28в «доме Высоцкого» на Малой Грузинской стоят дороже 11 млн рублей, а двухкомнатные квартиры от 20 млн. Похожий уровень цен отмечается и в других подобных домах.
Современные новостройки. За последние 20 лет в районе появилось много новостроек. Среди них есть и интересные жилые комплексы, и неудачные проекты. Особенно повезло улице Климашкина, где находятся и один из первых элитных домов города «Агаларов-Хаус» (дом 1а), и один из красивейших домов премиум-класса «Панорама» (дом 17). На их фоне особенно непрезентабельно смотрятся аляповатый «Дом на Тишинке» и визуально похожий на худшие образцы советской архитектуры административных зданий «Шмитовский-16».
Недвижимость. Новостройки
Почти все предложения первичного рынка сосредоточены в той части комплекса «Москва-Сити», которая отведёна под апартаменты. Сейчас на завершающей стадии строительства находится лишь один небоскрёб, где значительная часть площадей отдана под жильё. В комплексе «Город столиц» предлагаются квартиры со средней ценой квадратного метра в диапазоне 300 — 350 тыс. рублей (что приводит к средней цене трёхкомнатной квартиры в 45-50 млн рублей). Большинство покупок носит, скорее всего, инвестиционный характер, либо эта недвижимость приобретается под бизнес-квартиры. Во всяком случае, предположить, что найдётся много людей, кто захочет почти за 2 млн долларов на жить стройплощадке, весьма непросто.
Из «бумажных» проектов стоит отметить жилой комплекс на месте сахарорафинадного завода на Мантулинской улице и проект сноса микрорайона «Камушки» со строительством на его месте дорогого жилья. Реализация обоих этих дорогостоящих проектов остановлена кризисом.
Недвижимость. Аренда
Пресня — район с недешёвой арендой. Этому способствует близость не только к центру города, но и к «Москва-сити». Рыночная цена на аренду однокомнатных квартир стартует от 30–32 тыс. рублей, двухкомнатных – от 35-37 тыс. рублей, трёшек — от 45-48 тыс. рублей. В квартирах бизнес-класса есть и предложения в районе верхней границы ценового диапазона этого сегмента столичного рынка недвижимости (до 150 тыс. рублей).
Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ