Хамовники — мешанина из жилья разных эпох, стилей и абсолютно разного качества. Поэтому параметр средней цены всех предложений в районе здесь напрочь лишен смысловой нагрузки. Полученная цифра в 303 тыс. рублей за средний квадратный метр на вторичном рынке годна только для аналитического отчета. Конкретному покупателю надо изучать тот сегмент рынка и ту часть района, которая интересна именно ему.
Хамовники. Только цифры
614 жилых домов, 22 719 квартир, 96 407 жителей.
88 кафе и ресторанов, 0 торговых центров, 4 сквера.
Средняя стоимость квадратного метра в январе 2010 года — 303,4 тыс. рублей
-
1-комнатная квартира стоит в среднем 10,3 млн рублей, -
2- комнатная квартира стоит в среднем 18,8 млн рублей,
-
3-комнатная квартира стоит в среднем 29,5 млн рублей
О месте
От места рождения столицы (с Боровицкого холма) он протянулся на 6 километров до Лужнецкой излучины Москвы-реки. В его состав входит и Остоженка, самый дорогое место всей Восточной Европы, которое достойно отдельного описания. Но «Золотая миля» — это не жилой район, а большая банковская ячейка, а в Хамовниках действительно живут. Поэтому здесь пойдёт речь только о той части муниципалитета, которая находится за пределами Садового кольца.
В пределах ЦАО, это, пожалуй, самое удобное для жизни место. Правда, с самыми высокими средними ценами на недвижимость.
Что было раньше?
Кварталы Остоженки и Пречистенки — историческая территория столицы со времён дремучего средневековья. А вот места за Садовым кольцом до начала XX века занимали пасторальные заливные луга, где Лев Толстой гонял скотинку из своей московской усадьбы. В Хамовниках зарождалась московская промышленность, и именно для пролетариата этих предприятий большевики построили в начале
В сталинские годы выстроили монументальные дома на Фрунзенской набережной, прорубили Комсомольский проспект, построили уникальный для тех времён метромост. Ежегодно затоплявшуюся низкую пойму Лужников смогли освоить лишь в конце
Как устроен район Хамовники?
Район четко делится крупными магистралями. Пафосная Фрунзенская набережная сменяется весьма неоднородной застройкой центральной части Хамовников (здесь и номенклатурные кварталы Оболенского и Несвижского переулков, и дома рабочего посёлка Усачёвка начала
Хамовники. Плюсы
-
В Хамовниках — лучший среди всех кварталов центра рисунок дорожной сети. Главные радиальные трассы, Комсомольский проспект и Фрунзенская набережная, пересекают Садовое кольцо без светофоров (по эстакаде и под Крымским мостом соответственно). Саввинская — Ростовская набережная обеспечивают удобный выезд в сторону Кутузовского проспекта — Рублёвки и до «Москва-Сити». Прямо через район проходит и Третье транспортное кольцо. Все главные улицы широкие, и соединены густой сеткой внутрирайонных проездов.
-
Вроде бы рукой подать до центра, но почти везде не шумно и не тесно. Район частично изолирован на полуострове в излучине реки, а несколько крупных кварталов в нём занято объектами с неплотной застройкой и минимумом людей. Это и медицинский и архивный городки на Пироговке, и просторная застройка Фрунзенской набережной, и монументальные сооружения из системы Минобороны (Главный штаб сухопутных войск, Академия имени Фрунзе, Хамовнические казармы).
-
Единственный район в столице, где жизнь в центре отлично сочетается с занятиями спортом. В саду Мандельштама можно совершать утренние пробежки как в Нью-Йоркском Центральном парке. С Фрунзенской набережной по пешеходному мосту легко перебраться в настоящий лес Нескучного сада. А на юге района находится крупнейший спортивный центр всей страны. Лужники — это не только вещевая ярмарка, но и площадки практически для всех видов спорта (от дорогих травяных теннисных кортов как на дорогих курортах до демократичных баскетбольных площадок под метромостом как в негритянских квартах США).
-
В районе работает множество удачных кафе, ресторанов, клубов и кинотеатров (на любой формат, вкус и кошелёк).
-
Хорошие школы. Больше всего известны — одна из старейших языковых спецшкол Москвы (№ 1253 у метро «Парк культуры»), 34 школа при Финансовой академии, лицей № 1535 (на Усачёва) при Институте стран Азии и Африки и 57 школа при мехмате МГУ (в которую поступить не проще, чем на сам факультет).
-
Много уютных парков и скверов. В
5-7 минутах пешком от любого дома есть столь редкий для центра столицы зелёный уголок.
Хамовники. Минусы
-
В транспортной сети района есть и свои недостатки. Садовое кольцо здесь легко пересекать, а вот выезды на него — крайне неудобны (на внешнюю сторону можно попасть лишь с Большой Пироговки, а внутреннюю — только отстояв
10-минутную пробку на Смоленской улице). -
Здесь же находится и самый неприятный из пересадочных узлов в метрополитене — станции «Парк культуры». Он давно не справляется с пассажиропотоком пересадки с Кольцевой на Сокольническую линию, но все способы решения этой проблемы — астрономически дороги.
-
Социальный состав района весьма неоднороден. Лишь кварталы на Фрунзенской набережной заселены интеллигенцией и людьми, разбогатевшими в
1990-е. В глубине района немало жилья строилось для многочисленных предприятий. Хамовники — один из лидеров среди столичных районов по доле коммунальных квартир, здесь до сих пор существуют и общежития полубарачного типа. В части дворов сказывается и близость неспокойных Лужников. -
Торговая инфраструктура внутри самого района могла бы быть и более развитой. Полноценного торгово-развлекательного центра здесь нет (ближайшие ТРЦ — «Капитолий» на проспекте Вернадского и «Европейский» у Киевского вокзала), мало сетевых супермаркетов.
Места, где хорошо
1. Новодевичий монастырь и парк. Один из немногочисленных российских объектов в списке ЮНЕСКО, действительно, очень красив и удивительно уютен. Живописный пруд, белокаменные стены древнерусской крепости, уступчатая монастырская колокольня (ставшая идеей для силуэта сталинских высоток). По выходным здесь множество свадебных кортежей и экскурсий (правда, последние больше интересуются несколько странноватым туристическим маршрутом на главное кладбище страны).
2. Сад Мандельштама. Парк усадьбы Трубецких из распивочной для студентов-медиков, которой он был до конца
3. Вид с Фрунзенской набережной. Это место так высоко ценится не только за красивые дома, но и за один из лучших московских видов. Буйная зелень Нескучного сада, аттракционы Парка Горького и «золотые мозги» на крыше Академии наук отражаются в водной глади степенного течения Москвы-реки. На её противоположный берег ведет Андреевский пешеходный мост.
4. Усачёвский рынок. Не так известен как Дорогомиловский или Черёмушкинский, но ровно так же даёт возможность жителям района иметь на своём столе не безвкусные субстанции из гипермаркетов, а настоящие овощи-фрукты со всего бывшего Советского союза. Еще один его плюс — наличие небольшого, но весьма самодостаточного строительного рыночка. В отличие от других районов центра ради мелкого ремонта не надо ехать на окраину города.
Места, где неприятно
1. Лужники. Закрытие Черкизовского рынка вдохнуло новую жизнь в Лужниковскую ярмарку. Опять на Хамовнический вал вернулись пробки, а его обочины заняли побитые жизнью автобусы в Нальчик, Назрань и Махачкалу.
2. Южный выход из метро «Спортивная» — место на редкость неспокойное. В обычные дни здесь толпа челноков с клетчатыми сумками и скучающие милиционеры. А в дни важных футбольных баталий всё происходящее начинает напоминать военную операцию: автобусы с ОМОНом, живые коридоры из солдатиков внутренних войск и неспокойные представители фанатских группировок.
3. Бывшие промзоны в узких улочках Хамовников сейчас заняты офисными помещениями. Самые крупные — квартал «Красная роза» на Тимура Фрунзе и бывший шелковый комбинат имени Свердлова в Саввинских переулках. Сказать, что в этих местах в будние дни тесно — не сказать ничего. Проехать, припарковаться, да и просто пройти по здешним узеньким улочкам стало весьма непросто.
4. Садовое кольцо у метро «Парк культуры». Именно это место как нельзя лучше подходит для иллюстрации избитого клише про загазованный и загаженный автомобилями центр Москвы. Полоса асфальта
Недвижимость. Вторичный рынок
Хамовники — мешанина из жилья разных эпох, стилей и абсолютно разного качества. Поэтому параметр средней цены всех предложений в районе здесь напрочь лишен смысловой нагрузки. Полученная цифра в 303 тыс. рублей за средний квадратный метр на вторичном рынке годна только для аналитического отчета. Конкретному покупателю надо изучать тот сегмент рынка и ту часть района, которая интересна именно ему.
Особенно высоко ценятся пафосные сталинки на набережных. На Фрунзенской набережной лучший дом — номер 50. Здесь были прописаны сталинские наркомы, а сейчас живут Олег Меньшиков, Земфира и Ксюша Собчак. На Ростовской набережной наиболее известен «Дом архитектора» авторства Алексея Щусева на высоком берегу Москва-реки. Предложений по продаже квартир в этих домах немного, цены сопоставимы с элитными новостройками и почти не снизились во время кризиса (квартир с чистыми документами дешевле 20 млн рублей найти почти невозможно).
В ведомственных кирпичных домах Плющихи и переулков центральной части Хамовников — ситуация аналогичная. Предложений на продажу тоже очень мало (почти любую квартиру можно сдать за сумму, достаточную для весьма достойной жизни даже по столичным меркам). Реальные предложения на
Высокие цены на качественное жильё потянули за собой вверх и вполне обычные квартиры в типовых панельных домах и даже в весьма посредственном по своему нынешнему состоянию довоенном жилом фонде. Даже в доме с сидячей ванной и без лифта вряд ли найдётся реальное предложение по однушке дешевле 6 млн рублей, по двушке меньше
Недвижимость. Новостройки
Новостройки Хамовников достойны отдельного обстоятельного обсуждения. Несмотря на весьма плотную застройку за последние 20 лет в районе появилось несколько десятков современных жилых комплексов. Именно здесь был построен один из первых элитных домов столицы, жилой комплекс «Ефремова, 14».
Больше всего раскручены не самые удачные объекты. Три дома на кромке высокой Ростовской набережной продавали несколько лет (так как весьма непросто было объяснить покупателям, почему дома с видом на ТЭЦ-12 и Киевский вокзал стоят как в фешенебельных кварталах Лондона). А вот «Белгравия» и «Венский дом» на Плющихе, «Спорт-Хаус» и «Ля Дефанс» на Третьей Фрунзенской своих покупателей нашли очень быстро.
Сейчас на первичном рынке новостроек не так много объектов. Больше года не могут завершить продажи неразумно дорогих (более 1,5 млн долларов) квартир в «Фьюжн_парке», началась реализация дома, построенном администрацией Лужниковского рынка, с видом на Третье кольцо и Новодевичье кладбище (от 15 млн за скромную двушку).
Крупнейший из строящихся проектов — микрорайон «Садовые кварталы» на месте выведенного на окраину города РТИ «Каучук». Никогда раньше в пределах самой харизматичной, самой удобной для жизни части Центра не реализовывался проект комплексного освоения участка подобного размера (более 11 га). Уже стартовали продажи, правда, пока по цене 6 тыс. долларов за квадратный метр продают виртуальную реальность (пока у застройщика есть лишь красивый проект от модных архитекторов, но нет формального разрешения на строительство).
Недвижимость. Аренда
Здесь ситуация столь же непростая как и в продаже. Ставки аренды различаются в несколько раз. Многое зависит от состояния квартиры, ее локального расположения (вида из окна, соседей). Однокомнатных квартир на рынке практически нет, цены на двухкомнатные стартуют от
Хамовники — один из главных районов на рынке аренды квартир бизнес-класса (диапазон цен на этом рынке от 100 до 180 тыс. рублей). Квартиры здесь популярны и среди иностранных специалистов, и среди дипломатов, и среди высокопоставленных сотрудников российских компаний. Если в «Москва-Сити» действительно удастся создать одно из ключевых «мест принятия решений» в Европе, то район Хамовников будет ещё больше цениться на рынке дорогой аренды. Потому что более удобного для жизни района в 10 минутах езды от небоскрёбов на Пресненской набережной в Москве не существует и построить его нигде нельзя.
Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ