Международная финансовая корпорация (IFC) проанализировала поведение более 30 тыс. российских ипотечных заемщиков и построила российские модели дефолтов и досрочного погашения ипотеки.
Международная финансовая корпорация (IFC) исследовала, что происходит с ипотечными кредитами, лежащими в обеспечении публичных сделок по выпуску ипотечных облигаций на российском рынке. Такие бумаги в России выпускали ГПБ-ипотека (на 3 млрд рублей) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (два выпуска на 3,2 и 10,5 млрд рублей). На основании статистики по 32,5 тыс. ссуд, выданных в разных регионах и секьюритизированных АИЖК и ГПБ-ипотекой, IFC построило российскую модель дефолтов и досрочного погашения, позволяющую спрогнозировать изменение денежного потока по портфелю рублевых ипотечных кредитов.
Как пишет «Коммерсантъ», построенные IFC модели показали, что поведение российских заемщиков в части неплатежей по ипотеке либо ее досрочного погашения принципиально соответствует поведению американских ипотечных заемщиков. «Формы кривых досрочного погашения и дефолтов в российской модели стандартные для традиционной американской модели,— указывает руководитель проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России» Андрей Милютин.— Цифры, безусловно, различаются, но ввиду разного уровня развития российского и американского ипотечных рынков сравнивать их некорректно».
Согласно российской модели дефолтов по ипотеке, рост объема неплатежей по кредитам наблюдается с 11 по 16 месяц их обслуживания. К этому моменту годовая доля дефолтов достигает 0,9% от общего объема ипотечного портфеля. После 16 месяца доля дефолтных кредитов начинает снижаться и к 22 месяцу стабилизируется на уровне 0,5%. Для целей построения модели IFC относило кредит к категории дефолтных, если платежи по нему просрочены на 90 и более дней. Объем досрочного погашения, начиная с 6-го месяца обслуживания кредита, постоянно растет и к 30-му месяцу стабилизируется на уровне приблизительно 15% ипотечного портфеля ежегодно.
Аналогичную динамику с некоторой разницей в сроках и суммах демонстрируют и американские модели досрочного погашения и дефолтов по ипотеке. При этом принципиальное сходство поведения российских и американских ипотечных заемщиков является скорее плюсом для потенциальных инвесторов в российские ипотечные облигации, нежели минусом. «Это делает поступления по кредитам, лежащим в основе ипотечных облигаций, более предсказуемыми, а сами бумаги, соответственно, менее рискованными и более привлекательными для инвесторов»,— пояснил Андрей Милютин.
Единственная значимая особенность российского ипотечного рынка, которую отметили в IFC,— большой объем частичного досрочного погашения, чего практически нет на западных рынках. Ежегодное уменьшение портфеля за счет этого составляет порядка 5%. «Это очень сильно влияет на сроки и состав будущих денежных потоков по портфелю, и, следовательно, на цену таких активов»,— говорит господин Милютин. Так, полное досрочное погашение 15% портфеля ежегодно, сократило бы «срок жизни» кредитов с 325 до 208 месяцев. Если же учитывать частичное досрочное погашение, то уже до 130 месяцев.