Новостройки Москвы: бизнес-класс

За год-два до кризиса наибольшим спросом у покупателей пользовались квартиры в новостройках бизнес-класса. Такая популярность позволяла некоторым девелоперам выдавать за «бизнес» жилье с несоответствующими данному сегменту характеристиками. Но сейчас ситуация меняется.

Бизнес-класс первой волны

В 1990-х в Москве активно стали строить многоквартирные жилые здания с использованием монолитной технологии, которую застройщики сразу же начали популяризировать в СМИ.

В отличие от сборных панельных конструкций монолитные дома возводили по индивидуальным проектам с возможностью свободной планировки квартир. Жилье нового типа назвали бизнес-классом, и его цена на рынке значительно превышала и превышает стоимость панели. Причем следует отметить, что цена эта взимается с конечного потребителя за повышенный комфорт, подразумевающий большие площади квартир, огороженную территорию, единую систему охраны, подземные автостоянки, фитнес-залы, магазины и пр.

Классическими примерами домов бизнес-класса первой волны в начале 2000-х стали комплексы, подобные «Алым Парусам», «Олимпии», «Созвездию Капитал-1». Попасть в сегмент более претенциозного и дорогого элитного жилья названным зданиям мешало, пожалуй, лишь месторасположение (не в центре Москвы) да отсутствие камерности (традиционно самые дорогие комплексы создают по типу клубных домов). В то время бизнес-класс был доступен немногим: 1 кв. м такого жилья в среднем стоил 2 тыс. долл. (традиционную же панель продавали существенно дешевле).

Постепенно жилья бизнес-класса строили больше, благосостояние граждан росло, и к 2007–2008 гг. такие квартиры стали более востребованными. Уже в 2006 г. в Москве в структуре продаж новых домов, если рассматривать их по типу застройки, основная доля — около 60% — приходилась на монолитно-кирпичные. Одним из факторов, способствующих росту популярности данного сегмента, стал дефицит жилья экономкласса. Эксперты компании «МИЭЛЬ» еще в 2007 г. заявили, что в Москве ожидается преобладание застройки районов домами бизнес-класса, ссылаясь при этом на высокую стоимость столичной земли, оправдать которую для девелопера могут только продажи квартир по такой же высокой цене. Панельному жилью тогда предсказали перемещение за МКАД.

Товар штучный или массовый?

Проблемы на жилищном рынке начались еще за год-два до наступления мирового кризиса. В Москве уже в 2007 г. застройщики стали уменьшать объемы возводимого жилья, объясняя причины исчезновения новых площадок ужесточением политики городских властей к девелоперским компаниям (например, отступление от точечной застройки в пользу комплексного развития территорий); повышением цены «входа в проекты» (в том числе высокими требованиями кредитных организаций к частным фирмам на рынке недвижимости). Как следствие, некоторые компании переместились в Подмосковье. Произошел отток части проектов экономкласса из столицы. Разразившийся летом 2008 г. кризис ликвидности только усугубил ситуацию. Даже на фоне дефицита жилья появились заявления аналитиков о завышенной стоимости 1 кв. м и несоответствии цены и качества товара.

В связи с изменившейся ситуацией на рынке в 2009 г. игроки стали пересматривать как свою политику (оптимизировать структуру портфеля проектов, находить новые схемы финансирования и т. п.), так и подход к строительству. Высокие ставки продажи квадратного метра, обусловленные административными рисками, подорожанием стройматериалов и иными причинами, не могут оправдать снижения качественных или технических стандартов жилья внутри того или иного класса объектов.

Важно отметить, что меняется и само понятие «жилье бизнес-класса». По мнению генерального директора риэлторской компании «Апрель» Александра Илюхина, многие проекты превратились из штучного продукта в довольно распространенный и даже массовый товар. Непосредственно для сегмента «бизнес» к 2009 г. стали характерны следующие тренды: востребованность данной категории жилья среди покупателей на фоне общей ситуации сокращения предложения в других секторах, но при этом отсутствие четких и соблюдаемых застройщиками параметров при возведении домов данной категории. В этой связи в недалеком будущем существует вероятность пересмотра классификации жилья.

Бизнес-метаморфозы

Разбираться в том, что представляет собой сегмент бизнес-класса, до последнего времени было недосуг ни покупателю, ни девелоперу. Но кризис сейчас предоставил такую возможность. Итак, что же все-таки предлагали все эти годы крупные и мелкие, городские и частные застройщики под маркой «бизнес»?

Многие эксперты считают, что качество такого жилья в последнее время значительно улучшилось. «Часть покупателей бизнес-класса перешли в этот сегмент из элитного сектора, их притязания все-таки повлияли на концептуальные изменения и проектирование домов», — поясняет А. Илюхин. По словам коммерческого директора девелоперской компании Capital Group Алексея Белоусова, в последние годы улучшились технические решения жилых домов: некоторые проекты включают уже по два машино-места на квартиру (почти как в элитном секторе), причем нормой стали подземные гаражи под домом, в зданиях монтируют систему центрального кондиционирования, метраж квартир в среднем увеличился до 130–150 кв. м, часто встречается такой элемент, как панорамное остекление. Как говорит генеральный директор «Инвестстройкомпании» Владас Анилионис, будущие жильцы теперь предъявляют более высокие требования к отделке общих помещений, качеству инженерных коммуникаций, наличию в жилом комплексе минимального набора услуг типа химчистки, аптеки, фитнес-зала.

В то же время внутри сегмента наметились две как бы противоположные тенденции. Некоторые «произведения» застройщиков стали действительно более комфортабельными и внутри, и снаружи, благодаря чему приблизились к сектору элитного жилья. Другие, напротив, отличаются от традиционного экономкласса разве что фасадом, монолитными конструкциями да более высокой ценой продажи. Таким образом, межклассовые границы стали стираться. В качестве примера можно привести комплекс от Capital Group «Город Яхт» (на Ленинградском шоссе), который соответствует практически всем критериям элитного жилья, но отнесен самим девелопером к бизнесу из-за удаленности от центра города. И наоборот, квартиры в некоторых зданиях, близких по характеристикам к экономклассу, реализуют по высоким ставкам, пользуясь только популярностью района.

Спрос и ставки

С наступлением кризиса ситуация внутри сегмента выглядит неоднозначной. По данным компании IntermarkSavills, на конец февраля 2009 г. первичные продажи квартир велись в 40 строящихся жилых комплексах бизнес-класса на территории Москвы. При этом первенство принадлежит Западному административному округу — в настоящее время здесь реализуют 15 проектов (суммарная площадь квартир составляет около 0,9 млн кв. м, то есть 36% жилой застройки данной качественной категории).

По сравнению с январем 2009 г. фактический спрос на жилье бизнес-класса в феврале вырос на 15%. В структуре спроса на квартиры бизнес-класса в столице по количеству комнат большинство совершенных сделок (36%) приходилось на трехкомнатные квартиры с удельной ценой около 5,5 тыс. долл./кв. м и бюджетами около 700 тыс. долл. В феврале 2008 г. в ряде жилых проектов бизнес-класса наблюдались колебания рублевых цен за 1 кв. м от —14% до +5% по сравнению с январем 2009 г. Следует отметить, что фиксируемые изменения стоимости имеют в основном технический характер из-за нестабильности курсов валюты. Средневзвешенная (по всем первичным проектам бизнес-класса) долларовая цена предложения 1 кв. м жилья в течение февраля снизилась почти на 9% по сравнению с показателями января 2009 г. и составила около 5,9 тыс. долл./кв. м.

«Несмотря на относительную стабилизацию курса доллара, продолжается отрицательная динамика цен на квартиры в сегменте бизнес-класса, — резюмирует руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Дмитрий Халин. — Спрос остается по-прежнему на довольно низком уровне, несмотря на февральский всплеск активности. Потенциальные покупатели не торопятся со сделками и ждут дальнейшего ценового падения».

Заглядывая в будущее

Большинство участников рынка считают, что в перспективе бизнес-класс будет пользоваться спросом. Но вот останется ли прежней сама структура рынка? В этом вопросе мнения экспертов расходятся.

«Наиболее востребованным в ближайшие пять лет станет такое жилье, которое покупатель сможет себе позволить», — уверена Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной компании SeSeGar. Большинство предпринимателей полагают, что ситуация в недвижимости будет корректироваться в зависимости от потребностей клиентов, у которых появилась возможность выбирать качественный товар. Если рынок покупателя воцарится прочно и надолго, то, возможно, стандарты, а вслед за ними и классификация жилья будут пересмотрены. Однако ясно одно — кризис способствует повышению качества проектов. Жилье бизнес-класса в соответствии с требованиями покупателя должно совершенствоваться, а стандарты строительства постепенно будут подтягиваться до уровня международных. Не нужно забывать и о таком моменте, как естественная эволюция (стоит сравнить те же дома бизнес-класса начала 2000-х и теперешние новостройки или вспомнить, какими были панели в начале 1990-х и насколько улучшился их внешний облик к 2009 г.).

Что касается изменения классификации, то в 2008 г. компания Knight Frank предложила группировать жилые объекты из разряда дорогих по примеру бизнес-центров, то есть подразделять на А+, А и В+. Некоторые компании выступают за систематизацию по районам, как в Европе (например, все, что в центре Лондона, дорогое и элитное). Однако, как считает А. Илюхин, четкая (антикризисная) классификация рынка недвижимости появится не скоро и уже как постфактум. Так или иначе, дорогое жилье вряд ли станет соседствовать с панелью и называться бизнес-классом только потому, что так захотелось девелоперу.