«Дом на Беговой»: Две тысячи соседей и вид на Третье транспортное кольцо (Мск)

«Дом на Беговой» — новостройка из тех, что начинали возводиться еще в отсутствие 214-го ФЗ. Ничто не мешало объекту сделаться долгостроем, что, в сущности, с ним и произошло. Тем не менее, квартиры в доме практически все проданы. Чем дом-муравейник привлек инвесторов и покупателей и стоит ли надеяться на дальнейший рост цен в этом объекте?

Как все начиналось

Сегодня полукруг с зубцами, похожий на половинку шестеренки, — так выглядит в плане фундамент третьего корпуса «Дома на Беговой» — можно найти на всех интерактивных картах Москвы. А если взять спутниковую карту, скажем, 1996 года, — на этом месте не обнаружится ничего особо примечательного: крыши домов да зеленые кущи деревьев. Что и говорить о конце 40-х: здесь, на Хорошёвке, строились разве что 2-3-этажные жилые здания, возводимые пленными немцами, а впоследствии — первые панельные дома экспериментальных серий. Теперь тут пришвартован «дом-теплоход» почти на 2 тысячи квартир.

«Живу тут с 1985 года. Когда-то здесь было зелено... Сейчас район не узнать», — сетует один из участников он-лайн дискуссии, развернувшейся на тему, покупать ли квартиры в «Доме на Беговой» или что найти за те же деньги получше.

«Лицо» современной Хорошёвки стало заметно меняться с тех пор, как власти решили застроить Ходынское поле — бывший пустырь — жилыми домами бизнес-класса. В этом районе построили жилой комплекс «Гранд-Парк» возле метро «Полежаевская». В Чапаевском переулке, 3 появился «Триумф Палас» (на границе районов Сокол и Хорошевский), а площадку, где теперь расположен «Дом на Беговой», намеревались сделать, очевидно, одним из новых деловых районов столицы.

С первым пунктом все получилось: жить в «Гранд-Парке» и «Триумф Паласе» считается престижным, а в соседнем ледовом дворце «Мегаспорт» проходят недешевые концерты и спортивные мероприятия. Что касается второго пункта («деловой район»), то какое-то его подобие на Хорошевке возникло: по факту, тут и бизнес-центр NordTower, и офис МОЭК (в одной из башен первой очереди «Дома на Беговой»), а в стилобате третьего корпуса первые 5-10 этажей займут офисы Федеральной налоговой службы. Хотя мало кто будет спорить с тем, что кардинальных перемен в имидже района не случилось — все же, тут возникли не небоскребы, как в Москва-Сити. Пускай старожилы и жалуются, что раньше здесь было «больше зелени», — это закономерно, пожалуй, для любого района столицы, тем более рядом с Третьим транспортным кольцом (которое, кстати сказать, пролегло вдоль Беговой улицы еще в 60-е годы).

Так или иначе, «Дом на Беговой» представляется очередным островком современности, вписанным в старомосковскую застройку Хорошевского района — это и нормально. Интересно только, что квартиры в «смешанном» офисно-жилом третьем корпусе продаются не как апартаменты (что было бы логично), а сам комплекс держит планку бизнес-класса. Посмотрим, как это отразилось на планировках и ценах.

Сначала были цены...

Как рассказал один из покупателей квартир в данном доме Константин Панкратов, он приобрел жилье в третьем корпусе в июне 2008 года по стоимости около 5 тыс. долларов за 1 кв. метр (примерно 150 тыс. рублей).

Увы, по данным управляющего директора CENTURY 21 Запад Евгения Скоморовского, уже через год, в начале 2009, квартиры в «Доме на Беговой» можно было приобрести по 90 тыс. рублей за метр! Но, поскольку в этот момент перспективы продолжения стройки по причине развивающегося кризиса были неясными, «простых желающих» купить здесь квартиры было меньшинство. Зато было много продвинутых инвесторов, которым очень нравился новый ценник, и которые считали объект перспективным. Они не прогадали: сейчас дом сдан, 95% коммерческих квартир в нем реализовано, а продажи на вторичке начинаются от 140 тыс. рублей за 1 кв. метр.

«Дом давно построен, в свое время квартиры здесь пользовались спросом, сейчас остался в реализации небольшой объем квартир», — комментирует генеральный директор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, также имея, очевидно, в виду и первую очередь проекта (две высотные башни по адресу Хорошевское шоссе, 16 и 14).

Есть предложения в третьем корпусе, доходящие и до 196 тыс. рублей за метр, но в среднем сделки проходят в диапазоне 140-160 тыс.

Если говорить о конечной стоимости квартиры, то самые дешевые однокомнатные продаются здесь по 6,9 млн рублей (от 35 кв. метров; большие однушки площадью 75 кв. метров обойдутся покупателю в 10,4 — 10,9 млн рублей). Самая дорогая квартира в «Доме на Беговой» — пятикомнатная, за нее предлагается отдать 23,5 млн рублей. Впрочем, есть в базе и квартира, образованная из двух соседних, в ней 6 комнат, стоимостью 28 млн рублей.

Самое дорогое предложение, — это квартира на 4 комнаты, после свежего качественного евроремонта в стиле модерн, с панорамными видами, площадью 130 кв. м на 30 этаже стоимостью 40 448 765 рублей.

Панорамы и распашонки

Попасть внутрь дома и исследовать его визуально корреспонденту ГдеЭтотДом.РУ не удалось (что интересно, здесь нет и не было уже ставших привычными на других новостройках вагончиков — «офисов продаж»). Правда, риэлторы поделились планировками квартир. Надо сказать, дом оставляет немного странное впечатление: на каждом этаже по 9-13 квартир; помимо неплохих просторных «двушек» и «трешек», так называемых квартир-распашонок (окна выходят на две стороны), есть и «однушки», запрятанные во внутренние углы дома и имеющие, по сути, вид на самих себя или окна-в-окна с другими квартирами.

Зато, как правило, это квартиры большие, от 75 квадратов, с теоретической возможностью перепланировки. Безусловно, есть прекрасные видовые квартиры на высоких этажах, откуда можно любоваться на небоскребы Москва-Сити, на центр, а то и на ТТК (удовольствие спорное, но установлен факт: многие покупатели любят виды на магистрали — «жизнь в движении»).

Кстати, Константин Панкратов как покупатель сообщил, что при выборе будущего нового жилья планировки в «Доме на Беговой» его не смутили: большое количество квартир на этаже, по его словам, компенсируется наличием четырех скоростных пассажирских лифтов и одного грузового. Сам он приобрел квартиру на 15 этаже, руководствуясь тем, что работает поблизости (правда, он до сих пор ждет переезда, снимая другое жилье и выплачивая ипотеку: ключи соинвесторам до сих пор не выдают).

Портрет покупателя

Представитель инициативной группы соинвесторов «Дома на Беговой» Елена рассказала, что квартиры в этом доме в основном покупали молодые люди 30-40 лет, с семьями, нередко взявшие ипотечный кредит. Константин Панкратов, чтобы купить на тот момент еще не построенную квартиру в «Доме на Беговой», был вынужден отдать в залог банку квартиру родителей. По-другому было нельзя: «Дом на Беговой» строился не в рамках 214-ФЗ, поэтому квартиры в нем продаются по договору инвестирования, причем без указания конкретных сроков сдачи дома и ответственности за их срыв. Многие инвесторы сейчас жалуются на действия застройщика: оформление переуступки прав требования обходится в суммы от 250 до 600 тыс. рублей!

Что касается портрета покупателя, Евгений Скоморовский добавляет, что часто квартиры в этом доме покупались бизнесменами как второе городское жилье, как жилье для временного пребывания или с целью сдачи в аренду. Еще и поэтому напряженная обстановка с паркингом волновала немногих покупателей.

Стоять или ехать?

Действительно, обстановка с автостоянкой здесь, по оценкам даже самых оптимистично настроенных специалистов, не радостная. Номинально парковочных мест в «Доме на Беговой» много, но только 212 из них могут использовать жильцы, остальная парковка предназначена для сотрудников ФНС, чьи офисы разместятся в нижних этажах дома. Так, на пять коммерческих квартир подразумевается только одно машиноместо! Кроме того, стоимость места в подземном гараже — одна из самых высоких среди новостроек Москвы: от 2,5 млн рублей.

Вопрос с парковкой не будет волновать разве что тех жильцов, кто работает поблизости или принципиально пользуется только общественным транспортом или такси. На заядлых автолюбителей же такая ситуация может только нагонять ужас.

Транспортная доступность, впрочем, если иметь в виду общественный транспорт, здесь неплохая: выход из метро «Беговая» находится прямо возле дома; кроме того, через подземный переход можно легко попасть на платформу «Беговая» Белорусского направления железной дороги (4 минуты до Белорусского вокзала). Также здесь находится остановка троллейбусов №№ 20, 65, автобусов №№ 27, 847, маршрутки № 593м, у противоположного выхода из метро ходит еще больше транспорта.

Но вот что касается загруженности дорог, Третье транспортное кольцо — далеко не самая свободная магистраль в городе. Выезд в сторону центра на Ленинградский проспект может стоять даже днем, то же касается очень узкого 1-го Хорошевского проезда (с двух сторон заставлен припаркованными авто). Вечером, выбираясь из центра на Ленинградку или ул. 1905 года, можно плотно застрять на Садовом кольце или Тверской. Если ехать с севера Москвы, то гарантирована пробка от Савеловской эстакады до Ленинградского проспекта или прямо до Беговой улицы.

Впрочем, если основной контингент жильцов будет работать в районе Москва-Сити или в районах, связанных Таганско-Краснопресненской линией метро, то проблем, скорее всего, не возникнет. «У дома отличная транспортная доступность — выезд на ТТК, дом стоит фактически у станции метро. Особенно это удобно для тех, кто работает на Кутузовском проспекте, в центре Москвы», — считает Мария Литинецкая.

Правда, как уточнила представитель инициативной группы соинвесторов строительства «Дома на Беговой» Елена, заезд с ТТК на территорию жилого комплекса будет открыт только по служебным пропускам для работников ФНС, а жильцам придется заезжать в дом с 1-го Хорошевского проезда. Кто видел эту узкую двухполосную (и притом с двухсторонним движением) дорогу — тот поймет, что проблем с подъездом избежать не удастся.

Так или иначе, хочется посоветовать покупать квартиры в этом доме только тем, кто пользуется метро или электричками, тогда никаких проблем с дорогами гарантированно не возникнет.

Как жить будем?

Как замечает генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев, для семейных людей инфраструктура района явно скудновата, особенно обстановка с детскими садами и школами. Хотя в ближайших переулках возле «Дома на Беговой» находится минимум четыре государственных детских сада, а также один ведомственный (детсад № 1741 ОАО «ОКБ Сухого» на 100 мест). Ближайшая в пешей доступности школа — № 1288, с углубленным изучением английского языка — находится на ул. Поликарпова, 3а. Остальные школы находятся довольно далеко от дома, если представить, что ребенок будет добираться пешком.

Детских площадок было обнаружено всего две, обе за пределами ограды комплекса.

Больниц и поликлиник вокруг достаточно. Но часть из них относятся к министерству обороны РФ (№ 6 и № 39), некоторые — к Управделами мэра Москвы, одна — к Дипкорпусу. Пациентам «без связей», прописанным по Хорошевскому шоссе, 16, придется лечиться в поликлинике № 113 по ул. Куусинена, 6, а с детьми обращаться в 39-ю детскую поликлинику по адресу: проезд Березовой рощи, 2.

С наличием в районе развлекательных объектов больше, наверное, повезло соседнему ЖК «Гранд Парк», нежели «Дому на Беговой»: именно первый находится в непосредственной близости от Ледового дворца (там проходят различные спортивные состязания и концерты), центрального аэродрома им. Фрунзе (музей летательной техники под открытым небом). В конце концов, весной на Ходынке можно наблюдать репетиции военного парада. Зато напротив «Дома на Беговой», через дорогу, расположен Центральный московский ипподром: дети здесь могут учиться верховой езде, а родители — наблюдать за скачками и проигрывать честно заработанные средства.

Рука не поднимается внести в список местных достопримечательностей Ваганьковское кладбище, которое раскинулось к югу от нашего объекта, но так или иначе, оно там есть, а некоторые даже считают, что им «повезло» жить напротив — как ни крути, кладбище мемориальное, знаменитое, а издали выглядит как парк. Дело вкуса.

Впрочем, с детьми лучше погулять в настоящем парке, ближайший из которых — возле метро «Динамо» (Петровский парк) или на Пресне — то есть, довольно далеко.

Магазины. Супермаркеты можно посетить либо в ТЦ «На Беговой» (расположен в стилобатной части первой очереди объекта — то есть в подножии двух башен «Дома на Беговой»). Там можно совершить покупки в «Алых парусах». Либо пересечь улицу и зайти в «Седьмой континент». Если крупные сетевые торговые точки не по карману или не по вкусу, то в ближайших двориках находятся различные магазины — от продуктовых ларьков до парикмахерских и оптики.

Не так уж далеко до ближайшей МЕГИ в Химках. Дорога на автомобиле по Ленинградскому шоссе займет примерно полчаса (без учета пробок). На метро можно напрямую доехать до Планерной или Сходненской, затем 15-20 минут на маршрутке. Не самый плохой вариант, если учесть, что МЕГИ в Москве всего три, и все они расположены не в самых легкодоступных местах.

Конкуренция и ожидания от инвестиций

Инвесторы объекта не ожидают сильного роста цен на приобретенное жилье. Причем, по словам представителей инициативной группы жильцов, на цены сильно не повлиял и факт сдачи дома в эксплуатацию, не повлияет и момент, когда начнут выдавать ключи и дом, наконец, обретет управляющую компанию (в данный момент ДЕЗ Хорошевского района дом на баланс не принял). Скорее всего, рост цен будет в границах инфляции.

Если говорить о ближайших конкурентах в границах района, то их не много. «В этом районе не так много новостроек. Рядом есть дом на ул. Полины Осипенко, но по качественным характеристикам он не составляет конкуренцию „Дому на Беговой“, — говорит Мария Литинецкая. — В этом районе также расположен ЖК „Триумф Палас“, но он относится к более высокому — премиум-классу. В этом районе также расположен ЖК „Гранд Парк“, но все квартиры здесь распроданы — в реализации находятся уже только квартиры, перешедшие в разряд вторичного рынка».

Ближайшие конкуренты «Дома на Беговой» по ценовой политике — такие жилые комплексы как «Аэробус» (метро Аэропорт), ЖК «Авеню-77» (Северное Чертаново), ЖК «Измайловский»: в этом смысле инвестору нужно смотреть на степень завершенности данных объектов и учитывать строительные риски, а покупателю — выбирать район, который ему больше нравится.

Вводные данные:

Корреспондент ГдеЭтотДом.РУ Алла Снегина