Обзор рынка пентхаусов в новостройках «старой» Москвы подготовили аналитики компании Метриум. В I квартале 2022 года представлено 137 лотов в 45 проектах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента. Стоимость самого дорогого пентхауса (3,2 млрд рублей) в 105 раз превышает цену самого доступного (30,3 млн рублей).
Проекты бизнес-класса
В настоящее время в массовых новостройках Москвы, возводимых в старых границах города, пентхаусов не представлено, хотя еще в 2018 году подобный формат можно было найти в 3 ЖК комфорт-класса. Отказ от пентхаусов в массовых старомосковских проектах объясняется несоответствием продукта запросам целевой аудитории, а также значительным ростом цен на квартиры (26,8% за 2021 год).
Из 126 новостроек бизнес-класса, представленных на первичном рынке «старой» Москвы в I квартале 2022 года, в продаже находились 25 пентхаусов в 5 ЖК. Структура предложения пентхаусов в бизнес-классе по типу отделки отличается от наблюдаемой в целом по рынку новостроек данного сегмента. Половину экспозиции составляют варианты с предчистовой и финишной отделкой (13 лотов из 25), причем с ремонтом под ключ – только два пентхауса.
Стоит отметить, что 4 из 5 проектов бизнес-класса, в которых представлены в продаже пентхаусы, расположены в западной части Москвы (по одному – в ЮЗАО ЗАО и СЗАО). Это объясняется престижностью данной локации и, соответственно, наличием платежеспособного спроса.
Средневзвешенная цена квадратного метра в расположенных в проектах бизнес-класса пентхаусах достигла 494,8 тыс. рублей. Интересно, что в 3 из 5 комплексов средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе ниже, чем среднерыночная (394,1 тыс. рублей).
Минимальная площадь пентхауса в новостройках бизнес-класса – 123, 6 кв. м. Такой лот представлен в ЖК Eniteo, он же и является самым доступным предложением в сегменте – 44,2 млн рублей. Самый большой пентхаус расположен в ЖК Маршал (338 кв. м), самый дорогой – в ЖК West Garden (135,8 млн рублей). В проекте Остров, по данным Метриум, в настоящий момент экспонируется лишь один пентхаус площадью чуть более 261 кв.м и ценой 152 млн рублей.
Новостройки премиум-класса
В сегменте премиальных московских новостроек в I квартале 2022 года был представлен 51 пентхаус в 15 комплексах (всего на рынке – 55 проектов). В структуре экспозиции по типологиям пентхаусов в премиальных новостройках доли квартир и апартаментов сопоставимы (49% против 51%). Это отличается от общей картины по первичному рынку проектов премиум-класса, где доля квартир достигает 71%. Доля предложения с отделкой в пентхаусах (51%) незначительно ниже, чем в целом по премиальному сегменту (53,8%).
Больше всего проектов с пентхаусами экспонируется на рынке новостроек ЦАО (9), который также занимает лидирующие позиции по объему предложения (33 лота). На второй строчке со значительным отставанием находится рынок новостроек САО (8 вариантов в 2 ЖК), на третьей – жилые проекты в ЗАО (7 пентхаусов в 2 ЖК).
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в пентхаусах, размещенных в премиальных новостройках, достигла 827,4 тыс. рублей. Только в 7 проектах показатель стоимости квадратного метра ниже среднерыночного значения. Необходимо отметить, что средняя цена квадратного метра в самом дорогом проекте с пентхаусами премиум-класса (1 373,7 тыс. рублей, ЖК Lumin) почти в 4 раза превосходит аналогичный показатель в самом доступном комплексе (379,7 тыс. рублей, ЖК EgoDom).
Самый компактный пентхаус премиум-класса расположен в ЖК RestArt (39,7 кв. м), самый доступный – в ЖК Дыхание (30,3 млн рублей). В свою очередь, самый крупный и одновременно самый дорогой пентхаус находится в ЖК Lucky (430,3 кв. м, 581 млн рублей). Его стоимость в 19 раз превышает цену наиболее бюджетного варианта в данном сегменте.
«Наличие пентхауса в проекте премиального сегмента подчеркивает высокий статус как самого дома, так и его целевой аудитории, – говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. – Одним из преимуществ такой недвижимости выступают уникальные видовые характеристики. Например, из панорамных окон нашего ЖК Hide открывается уникальный вид на Москву-реку, Воробьевы горы, Москву-Сити и Лужники».
Элитный сегмент
В элитных новостройках Москвы в продаже представлен 61 пентхаус в 25 ЖК (из 52 комплексов). В отличие от проектов бизнес-класса и премиального сегмента, в элитных комплексах доля апартаментов в структуре предложения пентхаусов вдвое превышает долю квартир (67,2% против 32,8%). Это заметно отличается от ситуации в целом по рынку элитных новостроек, где на апартаменты приходится 54,2% от общего объема экспозиции.
Доля лотов с отделкой white box и финишным ремонтом в расположенных в элитных новостройках пентхаусах составляет 59%, что выше среднерыночного показателя. На варианты без отделки приходится 41%.
Больше всего элитных новостроек с пентхаусами представлено в районах Арбат (6), Хамовники и Пресненский (по 4). Данные локации являются наиболее востребованными в элитном сегменте благодаря развитой инфраструктуре и сложившейся социальной среде. По количеству лотов лидерство занимает Пресненский район (18 квартир и апартаментов).
Средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах, расположенных в элитных новостройках, составляет 2 035,6 тыс. рублей. В 9 ЖК показатель средней стоимости квадратного метра находится на уровне ниже среднерыночного. При этом разница в цене квадратного метра в самом дорогом проекте с элитными пентхаусами (ЖК Carré Blanc, 5 155,5 тыс. рублей) и самом доступном комплексе (ЖК Клубный дом на Арбате, 542,9 тыс. рублей) составляет почти 9,5 раз.
Минимальная площадь пентхауса в элитных новостройках – 97 кв. м (ЖК Абрикосов), максимальная – почти 3,2 тыс. кв. м в (ЖК Fairmont Vesper Residences). Последний лот также является самым дорогим на первичном рынке столицы – его цена вплотную приблизилась к 3,2 млрд рублей. Самый доступный пентхаус в элитном сегменте – апартаменты в ЖК Bogenhouse за 127,2 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости между ними составляет 25 раз.
«Один из актуальных трендов последних лет – включение пентхаусов в квартирографию проектов реконструкции исторических зданий, – отмечает Дарья Комиссарова, коммерческий директор MR Private. – Это трудоемкий процесс, который требует получения значительного объема согласований и кропотливой работы множества профессионалов. Но результат однозначно стоит того: клиенты получают не только видовые характеристики, но и возможность прикоснуться к истории. Примером такого подхода выступает наш проект Абрикосов. Из расположенного в нем пентхауса откроется уникальный вид на Чистые пруды и исторический центр Москвы».
«Пентхаус представляет собой штучный, уникальный объект, более 80% всего предложения сосредоточены в высокобюджетных новостройках – резюмирует директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. – Их эксклюзивность подчеркивается крайне небольшим объемом предложения: на пентхаусы приходится менее 0,4% от общего количества экспонируемых на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов во всех сегментах. Именно они являются самыми дорогими лотами, стоимость которых превышает 2,5 млрд рублей. Нередко пентхаусы выводятся в продажу ближе к концу реализации проекта, чтобы максимально собрать отложенный спрос».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ