В прошлом году на отечественный рынок недвижимости большое влияние оказали собственники различной недвижимости, решившие покинуть страну в связи с проведением СВО. Первые, так называемые, релоканты уехали из России весной и летом 2022 года, а самая большая «волна» уехавших фиксировалась осенью, после объявления всеобщей мобилизации. По различным оценкам, в общей сложности за прошлый год страну покинули от 400 до 700 тыс. человек. Многие из них имели в собственности жилье и другую недвижимость на территории РФ. Покидая Россию, им нужно было «что-то решать» и с собственностью. Как показала практика, многие уехавшие владельцы недвижимости в итоге столкнулись с целым рядом проблем. Аналитики Метриум рассказали о 5 самых распространенных из них.
В IV квартале 2022 года в Москве существенно выросло число сделок продаж квартир без собственника. По оценкам Метриум, доля сделок с недвижимостью по доверенности достигла исторического максимума – 25%. Причем, подавляющее их большинство (96%) приходилось на договора купли-продажи. С какими же трудностями чаще всего сталкивались собственники – релоканты?
1. Сложности при оформлении доверенности за границей
Уехавшему собственнику, решившему продать квартиру или другую недвижимость, для осуществления любых манипуляций с недвижимостью необходим поверенный. Он, например, будет сам фотографировать квартиру, показывать ее потенциальным покупателям, оформлять сделку, перечислять средства и т.п. С одной стороны, в таких ситуациях велик шанс столкнуться с мошенничеством и обманом, с другой – само оформление доверенности, находясь вне страны, является весьма непростым процессом.
Как рассказали эксперты, у уехавших граждан есть два варианта оформить доверенность за границей. Первый – обратиться в консульство РФ в стране пребывания. Второй – оформить документ у местного нотариуса. При этом, первый вариант предпочтительнее. Доверенность, оформленная в консульстве Российской Федерации, по своей юридической силе ничем не отличается от той, что выдана российским нотариусом. Заявителю понадобится только свой паспорт и паспортные данные поверенного, причем присутствие последнего не обязательно, он может находиться и на территории России.
Однако на практике осуществить весь этот процесс не так просто. Например, записываться на прием в консульство в некоторых странах нужно за несколько месяцев. Особенно сложно это сделать, если в стране много приехавших из России, либо число консульств или количество дипломатических работников сокращено. А в некоторых странах, куда активно уезжали россияне, вообще не работает российское посольство, как в Грузии, где сейчас живет немало россиян.
Поэтому нередко у уехавших выбора особого не остается и оформлять доверенность приходится у местного нотариуса. Основная сложность в использовании такого документа – проверка её подлинности. Если доверенности консульств Росреестр проверяет по онлайн-базе таких документов, то проверить подлинность доверенностей, выданных иностранными нотариусами, практически невозможно. Не всегда можно быть уверенным и в содержании переведенного документа. Например, в США нотариусы удостоверяют только подписи (доверителя и переводчика). Дополнительная проверка по линии правоохранителей разных стран может длиться бесконечно долго – запросы из России могут проигнорировать. Всё это создает массу рисков как для продавца, так и для покупателя недвижимости. Учитывая их, многие покупатели могут попросту отказываться от сделки.
В ряде случаев доверенность, оформленную у иностранного нотариуса, нужно не только перевести на русский, но и и легализовать (то есть заверить в консульстве), добавляют эксперты. Если у страны, в которую уехал собственник из РФ, не подписан с Россией договор об отмене обязательной легализации документов, и эта страна не относится к участникам Гаагской конвенции 1961 года, то необходима консульская легализация доверенности.
2. Сложности с выпиской из квартиры
Дистанционно сняться с регистрационного учета по месту жительства в России можно. Но для этого тоже необходима доверенность, которую тоже лучше оформить до отъезда за границу. Если же ее нет, продавцу придется проходить вышеописанную процедуру с оформлением документа в другой стране. Затем, заявление о снятии с регистрационного учета нужно заверить в консульстве России в стране пребывания. После этого документы почтой отправляются доверенному лицу в РФ.
Эксперты обращают внимание, что на данном этапе очень важна четкость формулировок в доверенности: нельзя просто написать «доверяю совершать любые действия от моего имени в уполномоченных органах». С одной стороны, это несет большие риски, с другой – заявление от такого поверенного регистраторы могут попросту не принять. Поэтому важно прописывать в документе конкретные органы власти и определенные действия.
Следующая проблема при выписке из квартиры связана с паспортом, так как по правилам регистрации и административного регламента МВД в паспорт должен быть проставлен штамп о снятии с учета. Отправить паспорт в Россию можно заказным ценным письмом. Из России – уже сложно, так как третьему лицу (не владельцу паспорта или близкому родственнику) в этом могут отказать таможенные органы.
Большая сложность у уехавших продавцов жилья может возникнуть при снятии с регистрационного учета по месту жительства несовершеннолетних детей. По закону их нельзя выписать «в никуда». Органы опеки могут потребовать массу подтверждений того, что ребенок не останется без жилья, причем даже за границей.
3. Налог при продаже квартиры для нерезидентов удваивается
Граждане РФ, сменившие гражданство или только страну проживания, при продаже дома или другой недвижимости в РФ должны будут заплатить повышенный налог (НДФЛ). Согласно действующему законодательству РФ, гражданин, находящийся за пределами страны более 181 дней, автоматически теряет статус налогового резидента РФ. В этом случае налог на доходы, полученные в России, поднимается с 13% до 30%, в том числе выручка от продажи квартиры. Правда, это касается только тех, чье жилье было во владении менее пяти лет (или менее трех лет в исключительных случаях, предусмотренных налоговым кодексом). Соответственно за продажу относительно недавно приобретенных квартир придется заплатить значительный налог, равный фактически трети стоимости этого объекта.
4. Сложности при переводе денег от сделки
Эксперты Метриум отмечают, что перевести значительные суммы денег из России сегодня крайне сложно из-за санкций и ограничений. По российским законам, расчеты по сделкам с недвижимостью должны проводиться внутри страны. После получения оплаты, бывший собственник проданной квартиры сталкивается со сложностями при переводе вырученных от сделки средств. Проблемы в этом могут быть различные, но большинство уехавших продавцов для перевода денег вынуждены обращаться к посредникам – брокерским компаниям из Азии и других стран, не участвующих в санкциях, а также к криптовалютчикам. Естественно, их услуги не бесплатны, что приводит к дополнительным расходам.
5. Бытовые трудности
Многие бывшие наши соотечественники, уехав жить в другую страну, сталкиваются с трудностями даже в повседневной жизни. Например, как снять и передать показания счетчиков для пересчета стоимости услуг ЖКХ? В новых домах часто ставят современные счетчики, которые автоматически передают информацию в управляющие компании. Но в более старых зданиях таких приборов учеты нет. Если же данные со счетчиков не передаются, то платить за ЖКУ придется по нормативам, которые почти всегда выше реального уровня потребления. В итоге, многим приходится переплачивать, так как счета за коммунальные услуги существенно возрастают.
«В 2022 году резко выросло число обращений о продаже недвижимости в России от собственников, находящихся за границей, – резюмирует директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум Анна Раджабова. – Трансграничные сделки обременены как административной практикой российских органов власти, так и санкциями. Чем сложнее схема продажи, например, из-за участия в ней несовершеннолетних, непростой семейной ситуации либо долевой собственности, тем дольше приходится искать покупателей и работать с ними. Поэтому мы рекомендуем обращаться к профессиональным риелторам для продажи квартиры другого недвижимого имущества. Специалисты, имеющие большой опыт и поддержку грамотных юристов, помогут организовать все законно, безопасно и ускорят проведение сделки».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ