Займется ли «Мортон» малоэтажкой?

Займется ли «Мортон» малоэтажкой?

Компания «Мортон», крупнейший застройщик Подмосковья, неожиданно сделала «ход конем». Она приобрела в ходе открытого аукциона на территории «Новой Москвы» земельный участок за 1,4 млрд рублей — это первая публичная сделка на земельном рынке Новой Москвы. Нет сомнений, что перед покупкой компания тщательно изучила риски и последствия, однако возникает резонный вопрос: зачем «Мортону» именно этот участок и не слишком ли большая цена заплачена за 55 га земли (по 250 тыс. рублей за сотку)? Одним из мотивов могло быть то, что «Мортон» — давний партнер-заемщик «Сбербанка» и ему могли предоставить под эту покупку привлекательный кредит, лишь бы избавиться от непрофильного актива, считает директор аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин.

Компания «Мортон», крупнейший застройщик Подмосковья, неожиданно сделала «ход конем». Она приобрела в ходе открытого аукциона на территории «Новой Москвы» земельный участок за 1,4 млрд рублей — это первая публичная сделка на земельном рынке Новой Москвы. Продавцом участка, расположенного рядом с деревней Середнево в 20 км от МКАД, выступил «Сбербанк Капитал». Нет сомнений, что перед покупкой компания тщательно изучила риски и последствия, однако возникает резонный вопрос: зачем «Мортону» именно этот участок и не слишком ли большая цена заплачена за 55 га земли (по 250 тыс. рублей за сотку)? Одним из мотивов могло быть то, что «Мортон» — давний партнер-заемщик «Сбербанка» и ему могли предоставить под эту покупку привлекательный кредит, лишь бы избавиться от непрофильного актива, считает директор аналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин.

Решение «Мортона» приобрести большой участок в «Новой Москве» удивительно по нескольким обстоятельствам. До сих пор компания активно осваивала ближнее Подмосковье, где строила десятки проектов жилья эконом-класса — суммарно на миллионы квадратных метров. По сути, «Мортон» создал фабрику спальных районов в ближнем Подмосковье: Лобня, Железнодорожный, Балашиха, Путилково, Видное — вот неполная география его проектов. Вместе со своими партнерами (ДСК-1, ГВСУ Центр и др.) он благодаря отработанным технологиям от проектирования до сдачи в строй быстро «штампует» типовые кварталы многоэтажной застройки. Они, как правило, состоят из 10-20 панельных многоэтажек в 15-25 этажей, пары детских садов, школы, парковки, торгово-офисного центра и еще чего-нибудь приятного жителям. В этой унифицированной картине исключением из правила являются пара небольших экспериментальных проектов малоэтажной застройки — «Сакраменто» и «Ильинский парк».

Нетрудно догадаться, что и на купленном участке «Мортону» будет проще и выгодней реализовать отработанную годами стратегию. Уже заявлено о намерении застроить участок в 55 га жилыми домами площадью 500 тыс. кв. м, что с учетом площади необходимой для жителей социальной инфраструктуры означает все ту же многократно опробованную застройку многоэтажными панельными домами высотностью от 15 этажей. В перспективе в таком варианте доход компании от продажи всего массива квартир может составить более 35 млрд рублей. Однако есть большие сомнения в том, что Правительство Москвы согласится с продолжением стратегии создания «каменных джунглей» на территории, которая досталась в наследство от Московской области и которая теперь объявлена зоной малоэтажной застройки.

Конечно, с того момента, когда было объявлено о присоединении к Москве, и вплоть до официального изменения границ были одобрены десятки проектов многоэтажной застройки на миллионы квадратных метров — разработаны проекты межевания и планировки, получены разрешения на строительство. Благо принятие соответствующих решений зависело от областных властей, а то и вовсе от районных. И теперь с этим документально закрепленным незапланированным «наследством» московским властям приходится смириться. Конечно, они могут надавить на застройщиков, попытаться не выдать разрешение на строительство очередных корпусов, попросить строить социальную инфраструктуру не по областным, а по московским стандартам, но в целом рычагов воздействия немного. Однако с «Мортоном» история иная. Переходный период уже завершен, и тем сложнее будет продвигать по коридорам московской власти привычный многоэтажный проект компании «Мортон», которому еще только предстоит пройти через тернии оформления градостроительной документации.

Еще одним препятствием к быстрому (а главное — выгодному) освоению участка может стать его нахождение в жестком конкурентом окружении. Речь все о тех же многочисленных проектах, одобренных еще областными властями, строительство которых будет активно вестись в течение как минимум ближайших трех лет. Например, в двух километрах от приобретенного участка возводится масштабный мультиформатный жилой комплекс «Марьино-Град». Квартиры здесь продаются по цене от 2,5 млн рублей, а минимальная стоимость квадратного метра на уровне 55 тыс. рублей. Причем, в отличие от конкурентов, у «Мортона» расположение участка не самое привлекательное. Земля находится между Калужским и Киевским шоссе. С Калужского шоссе придется ехать по узкой дороге, через уже упомянутый ЖК «Марьино-парк», который после заселения «пережмет» этот путь. С Киевского шоссе (которое ближе) дорога проходит через плотно застроенную деревню Бурцево, и возможность расширения подъезда под большим вопросом. Получается, чтобы обеспечить транспортную доступность привычной многоэтажной застройки (а при объеме жилой застройки 500 тыс. кв. м это до 20 тыс. жителей и до 10 тыс. автомобилей) «Мортону» придется существенно вкладываться и в новую транспортную инфраструктуру.

Возможно, как под влиянием властей, так и ресурсного качества участка, «Мортон» реализует на нем не типовой многоэтажный проект «без лица», а новый для компании тип застройки с мало- и среднеэтажными корпусами. Благо расположенный рядом лесопарк и пруд, как и удаленность от больших магистралей и действующей социальной инфраструктуры, в купе с соседством с деревней, располагают именно к такому типу застройки. При таком варианте объем жилой застройки сократится, а значит и доход тоже, но уменьшатся и затраты на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Только, к сожалению, верные партнеры компании «Мортон» привыкли строить именно типовые панельные многоэтажки, а эта идея вряд ли принесет им в карманы прибыль с очередного проекта.

Александр Пыпин, директор fналитического центра портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Подпишитесь на нас в Telegram, чтобы быть в курсе всех новостей рынка недвижимости
Подписаться

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в марте

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности