Новостройки эконом-класса по-прежнему остаются самым востребованным сегментом недвижимости на рынке жилой недвижимости. Однако, с другой стороны, в общей структуре предложения они занимают всего лишь 15%. Игроки рынка считают, что в этом году недорогое жилье по-прежнему будет строиться преимущественно за МКАДом.
Новостройки эконом-класса по-прежнему остаются самым востребованным сегментом недвижимости на рынке жилой недвижимости. Однако, с другой стороны, в общей структуре предложения они занимают всего лишь 15%. Игроки рынка считают, что в этом году недорогое жилье по-прежнему будет строиться преимущественно за МКАДом.
Стоит отметить, что прошлый год был благоприятным для рынка новостроек. Мы можем об этом судить по увеличению основных показателей. В частности продажи департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» выросли на 20% в сравнении с показателями прошлого года.
По сравнению с прошлым годом несколько изменились и характеристики предложения. Игроки рынка отмечают, что качество жилья постепенно улучшается. Например, сейчас покупателям предлагаются квартиры небольшой площади с возможностью объединения в блоки. Например, в готовом жилом доме, расположенном в микрорайоне «Опалиха» в Красногорске, покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 36 до 110 кв.м, по эксклюзивным ценам – от 74 тыс. рублей за 1 кв.м.
Кроме того, большое внимание со стороны застройщиков уделяется отделке помещений общего пользования. Например, современный жилой комплекс «Заречье», расположенный в Звенигороде, помимо просторных холлов, соответствующих всем европейским стандартам, оборудован помещениями для хранения детских колясок и велосипедов.
Еще одной немаловажной тенденцией является активное развитие инфраструктуры прилегающей территории: разрабатываются детские площадки, зоны отдыха, паркинги. В частности, владельцы квартир жилого комплекса «Молодежный» в городе Солнечногорск помимо комфортабельного жилья приобретают собственный зеленый уголок на берегу озера Сенежское. На территории так же располагаются образовательные учреждения, спортивный комплекс и детская площадка.
Сейчас совместные усилия девелоперов и риэлторов сконцентрированы на удовлетворении нужд клиента, в том числе на упрощении выбора при покупке жилья. В частности, «Инком-Недвижимость» открывает новые мини-представительства на строительных объектах, что значительно упрощает процесс оформления квартир. В рамках совместной работы с банками-партнерами разрабатываются специальные предложения, позволяющие нашим клиентам приобретать квартиры на более выгодных условиях.
«Таким образом, по итогам года можно заключить, что количество предложений на рынке перерастает в качество предлагаемого продукта, при этом значительного роста цен не наблюдается, – заключает директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман. - В целом, в настоящее время средняя стоимость квадратного метра в новых проектах составляет от 150 тыс. рублей в новостройках, имеющих уникальное месторасположение, и от 95 тыс. рублей на жилье, строящееся в спальных районах в удалении от центра».
Первые итоги 2011 года
Вместе с тем, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», новостройки эконом-класса по-прежнему остаются наиболее востребованными у покупателей, но при этом составляют сегодня только 15% от общего объема первичного рынка Москвы. Квартиры в новостройках эконом-класса отсутствуют в реализации в центральном, восточном, северном и северо-западном округах столицы. Очевидно, что девелоперы не заинтересованы в строительстве эконом-класса в пределах МКАД. Причин тому несколько. Во-первых, административные барьеры и стоимость земли значительно повышают цену для конечного потребителя. Во-вторых, девелоперский бизнес, как и любой другой, прежде всего, заинтересован в прибыли. И пока в Москве есть достаточный спрос на жилье бизнес-класса и выше, строители будут ориентироваться в первую очередь на них.
В последний месяц 2010 года на столичном рынке новостроек эконом-класса продажи велись по 35 адресам, что составляет около 15% от общего количества реализуемых в Москве новостроек. Общий объем предложения квартир в новостройках эконом-класса на конец года составил 1172 квартиры. Для столицы эта цифра совсем не велика. На сегодняшний день практически все крупные девелоперы, которые много лет назад начинали свой бизнес с проектов эконом-класса, сейчас реализуют жилые комплексы бизнес-класса. Иными словами, столичный рынок растет, становится более люксовым, тем самым вытесняя эконом-класс за МКАД.
Вместе с тем, кое-где еще остались новостройки, ориентированные на не дорогой сегмент. Традиционно, больше всего квартир эконом-класса предлагается к продаже в ЮАО – здесь сосредоточено 83% от общего объема предложения квартир в новостройках эконом-класса. Значительное увеличение количества квартир в ЮАО обусловлено выходом на продажу корпусов 7 и 10 в мкр. «Царицыно». В ЮЗАО реализуется 7% от общего объема квартир экономкласса, в ЗАО – 6%. Наименьший объем предложения представлен в СВАО и ЮВАО – по 2%. А вот в таких районах, как ЦАО, САО, ВАО и СЗАО новостроек эконом-класса в реализации нет совсем.
«В ближайшее время ожидается выход на реализацию ряда проектов, их анализ показывает, что застройщики сосредоточились на строительстве жилья эконом-класса, как наиболее востребованного в Москве в посткризисный период. Общий объем вводимого в рамках анонсированных проектов жилья составит порядка 2,2 млн кв. м», – отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая. Однако практика показывает, что сами девелоперы не спешат строить бюджетное жилье в городе. И их можно понять – временные и ресурсные затраты на строительство «дешевого» жилья практически такие же, как и на жилье бизнес-класса, а вот маржа в несколько раз ниже. Если нет разницы, то почему бы не получить больше?
По сути дела, единственный вариант строительства дешевого жилья в пределах МКАД – это реализация крупных проектов. Иными словами, когда маржа падает, то нужно просто увеличить объемы. Но тут мы упираемся в другую проблему – количество земли в том же ЮАО все-таки ограничено.
По статистике, предоставленной компанией «МИЭЛЬ-Новостройки», порядка 60% покупателей, независимо от того, приобретают ли они квартиру в Москве или в Московской области, ориентируются на стоимость квартиры в пределах 3-5 млн рублей. Не трудно подсчитать, что этих денег в среднем хватит на скромную однокомнатную квартиру на окраине Москвы в не самом престижном районе.
Подводя итоги, можно сказать, что жилье эконом-класса будет и далее постепенно вытесняться за МКАД, а в столице будут реализовываться крупные и точечные проекты бизнес-класса и выше. Тут действует простые правила рынка: пока покупатель готов покупать по более дорогой цене, продавец будет продавать более дорогой продукт. Остальным же придется потесниться. За МКАД.
Аля Денисова для ГдеЭтотДом.РУ