Собственники избавляются от элитной недвижимости

Первый квартал 2013 года для рынка элитной недвижимости Москвы стал по-своему знаковым: на продажу было выставлено множество вторичного жилья с существенным дисконтом. Так владельцы дорогих объектов отреагировали на возможное появление новых налогов и снизившуюся активность на рынке элитной аренды. Для покупателей это хороший шанс приобрести качественное жилье подешевле. Хотя и на первичном рынке выбирать есть из чего: только за 3 первых месяца года стартовали продажи в трех новых элитных комплексах.

На рынке элитных новостроек ситуация стабильна — выходят новые интересные проекты, по мере изменения стадии строительства цены в них понемногу растут. Наибольшую доходность показывает сегмент элитных новостроек класса «А-» и «А», так, в ряде успешных жилых комплексов цены за год выросли на 9-12%.

На вторичном рынке наметилась новая тенденция — на продажу стали выставляться элитные квартиры из арендного фонда, причем зачастую по цене на 10-15% ниже средних по рынку. Это, как правило, владельцы элитной недвижимости, которые 3-4 года назад на фоне кризиса отложили продажу и начали сдавать свои квартиру в аренду. Снижение доходности от элитной аренды, предполагаемый ввод новых налогов (на недвижимость и на роскошь), почти не растущий рынок вторички — вследствие этих факторов клиенты возвращаются к идее продаже и переводу средств на депозиты, где ставки сейчас выше среднегодового роста цен на элитную недвижимость.

«Для покупателей элитного жилья сейчас предоставляется хороший шанс — предложение квартир на вторичном рынке увеличилось на 7%, на продажу выставляются квартиры с торгом в самых престижных районах — на Остоженке, Арбате и даже Патриарших прудах», — говорит Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate.

Специфика рынка элитных новостроек

По состоянию на начало марта 2013 года средняя цена предложения в элитных новостройках Москвы составила 20 720 долларов за 1 кв. м (+0,6% к уровню предыдущего месяца).

За I квартал 2013 года цены в новостройках выросли на 1,9%, средняя цена за квартал — 20 622 долларов за 1 кв. м; за год, с марта 2012 по март 2013 года, цены выросли на 1,5%.

Столь умеренные показатели роста цен на рынке связаны с двумя факторами — во-первых, во многих элитных проектах продажи уже завершаются и цены в них стабильны, во-вторых, на средний показатель цен повлиял выход за последние полгода нескольких новых проектов на начальных этапах строительства.

Хорошую динамику цен (от 9 до 12% за год) показывают ряд успешных проектов класса «А-» и «А».

Новые проекты на рынке элитной жилой недвижимости в I квартале 2013 года.

В первом квартале 2013 года на рынок элитной недвижимости вышли 3 новых проекта:

• Клубный дом «Булгаков» на Патриарших прудах
• Жилой комплекс «Grand Deluxe на Плющихе» в Хамовниках
• Апартаменты в МФК Turandot Residences на Арбате

Клубный дом «Булгаков» расположен на Большом Козихинском пер., 25, недалеко от Патриарших прудов. В доме всего 12 квартир площадью 150-340 кв. м.

Изящный фасад, разработанный архитектурным бюро «А-Б Студия» вторит исторической стилистике района. В квартирах — панорамные окна и французские балконы, на верхних этажах предусмотрены дровяные камины. Подземный паркинг рассчитан на 26 машиномест.

Цены на квартиры в «Булгаков» от 22 400 долларов за 1 кв. м.

Жилой комплекс «Grand Deluxe на Плющихе» от компании ДОН-Строй строится в районе Хамовники, на Погодинской ул., 4.

В комплексе 134 квартиры площадью от 80 до 231 кв. м. Цены начинаются от 11 тыс. долларов за 1 кв. м.

Элитные апартаменты Turandot Residences входят в состав МФК на ул. Арбат, 24-26. Количество апартаментов — 37, площади от 110 до 335 кв. м. Цены в проекте начинаются с $20 тыс. долларов за 1 за кв. м.

Стилистику апартаментов разрабатывал автор и дизайнер всего проекта Jade Jagger. В интерьерах проекта будет использован стиль Disco, вдохновленный Нью-Йорком семидесятых годов, и Aristo — навеянный стилистикой пригородов Великобритании.

Динамика цен на рынке элитной жилой недвижимости

За последние полтора-два года на рынке элитного жилья стала очевидна дифференциация сегмента на подклассы (А-, А, А+), причем уровень цен и динамика в этих сегментах существенно отличается.

Наибольший рост цен демонстрируют новостройки класса А- (17% за год) и некоторые успешные проекты в сегменте А (от 5% до 12%). Самый топовый сегмент премиальных клубных домов (А+) в цене почти не растет.

Новостройки класса (А-) это масштабные жилые комплексы в престижных центральных районах за пределами Садового кольца — Хамовники, Тверской, Замоскворечье, Пресня, например, комплексы «Садовые Кварталы», Sky House, «Английский квартал», «Трилогия» и т.д.

За год (март 2013 относительно марта 2012) этот сегмент показали рост на уровне 17%. Такой рост связан преимущественно с тем, что полностью распроданы наиболее дешевые квартиры в этом сегменте, а также с существенным изменением цен по мере строительства в масштабном проекте «Садовые кварталы».

Новостройки класса (А) — это такие элитные проекты как Knightsbridge, «Литератор», «Итальянский квартал», Wine House, Grand Deluxe на Плющихе и т.д.

Этот сегмент за этот же период продемонстрировал рост на уровне 5,7%. Рекордсменами изменения цен стали такие жилые комплексы как Knightsbridge — в среднем 9% за год, Итальянский квартал — около 10%, Баркли парк — 12%.

В самом топовом сегменте (Гранатный, 6, Гранатный, 8, Barkli Virgin House) рост цен за год не превысил 1,2%. Однако в этом сегменте за год прошло несколько крупных сделок и в настоящий момент объем предложения в новостройках А+ минимален.

С точки зрения инвестиций в сегмент (А-) показателен пример ЖК «Трилогия», продажи в котором велись в 2010-2011 г. Тогда цены в комплексе составляли 8-12 тыс. долларов за 1 кв. м. Сейчас инвесторы предлагают квартиры в комплексе по 15-17,5 тыс. долларов. Таким образом, доходность в проекте составила 30-60%.