Когда и где покупать новостройки: максимум дохода при минимуме риска

В среднем по Московскому региону суммарный прирост цен за весь период строительства жилого дома составляет примерно 47%. Бытует мнение, что новостройки сильно дорожают после ввода дома в эксплуатацию. На самом деле, это не так. Основной скачок цен происходит тогда, когда в доме появляется отделка. В финале же цена лишь «добирается» до ее окончательных показателей. Не очень значительно растут цены и в тот период, когда стройка только-только начинает подниматься над уровнем котлована: слишком уж в этот период высоки риски недостроя. Детальную информацию о динамике роста цен в новостройках, очень важную для инвесторов, приводят аналитик компании НСКА.

В соответствии с динамикой цен по новостройкам за 2010-2013 гг. компанией НСКА была проведена оценка доходности в новостройках Московского региона в целом, а также Москвы и МО в отдельности по доходностям за каждый пройденный этап строительства: начиная от этапов забор-котлован и заканчивая отделкой и сдачей дома. Также была оценена доходность строящихся домов в зависимости от сроков до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Среднегодовая доходность в московском регионе

Как видно из графиков, доходность в Москве и Московской области составляет 22,33% и 19,15%, соответственно. По удаленности от МКАД новостройки были разделены на 3 основных категории: до 10 км, 11-30 км, более 30 км. Соответствующие доходности составляют 22,12%, 16,45% и 17,52%. Общая средняя доходность в Московском регионе составила 19,43% в год.

Общая картина роста стоимости квадратного метра в новостройках в московском регионе по этапам строительства

Компанией НСКА был проведен анализ данных строящихся объектов Московского региона и оценен рост стоимости квадратного метра в зависимости от пройденного этапа строительства. Каждый объект, вне зависимости от этажности, проходит 7 этапов строительства: забор, котлован, фундамент, 1-й этаж, отделка (крыша, благоустройство), объект построен, сдача в эксплуатацию.

В среднем большинство объектов строится 2 года. Данные, которые приводятся в исследовании на графиках, соответствуют данным, собранным компанией НСКА за 2,5 года.

Помимо каждого этапа в отдельности, этапы строительства дома можно разделить на 3 основных: начальный (включающий в себя 3 этапа: «забор», «котлован», «фундамент»), промежуточный (4 этапа строительства: «1-5-10-15 этажей») и завершающий (2 этапа: «отделка» и «дом сдан»). В среднем по Московскому региону наибольший рост стоимости квадратного метра наблюдается на начальном и промежуточном этапах строительства: 15,5% и 16,5%, соответственно. В общей сложности за весь период строительства дома можно получить 47%-ную доходность. Подобная же ситуация наблюдается и в Московской области в отдельности: здесь также основной рост стоимости кв. м. наблюдается на начальном и промежуточном этапах (15,6% и 15%, соответственно). Накопленная доходность при сдаче дома в эксплуатацию составляет 45%.

Рост уровня цен на первичную недвижимость в Москве на треть выше, чем по Подмосковью: за аналогичный период строительства кумулятивная доходность за все этапы строительства дома составит около 67%. При этом наибольший уровень роста цен приходится на промежуточный этап строительства: можно заработать 34%, купив квартиру в Москве на этапе возведения 1-го этажа и продав её на этапе отделки.

Рост стоимости квадратного метра в московском регионе по этапам строительства

Рост стоимости квадратного метра в Московской области по этапам строительства в зависимости от удаленности от МКАД

Компанией НСКА был проведен анализ роста стоимости квадратного метра в отдельности в новостройках Московской области в зависимости от удаленности объекта от МКАД. Все объекты были разделены на 3 группы: до 10 км от МКАД; 11-30 км; более 30 км от МКАД.

Наиболее привлекательными для инвестирования являются объекты, расположенные на расстоянии до 10 км от МКАД. Здесь, купив квартиру на начальном этапе и продав при сдаче дома в эксплуатацию, можно заработать более 50%. При этом основной рост стоимости кв. м. придется на начальный и промежуточный этапы строительства: 18% и 17,8%, соответственно.

На втором месте по доходности являются объекты, расположенные в 11-30 км от МКАД. В отличие от первой группы здесь можно заработать за весь период строительства дома на треть меньше — 37%. При этом, несмотря на то, что доходность на начальном и промежуточном этапах несколько выше, чем на завершающем — 11,8%, 11,3% и 9,8%, соответственно, — существенной разницы между тем, когда приобретать квартиру в объекте при таком расположении от МКАД, нет.

Наименее привлекательными для инвестирования объектами можно считать те, которые располагаются на расстоянии более чем 30 км от МКАД. Купив квартиру в одной из таких новостроек на начальном этапе строительства, можно заработать лишь 18% при продаже квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

В общей сложности можно сделать вывод, что наиболее инвестиционно-привлекательными объектами являются те, которые расположены на расстоянии до 10 км от МКАД; а инвестировать желательно на промежуточном и начальном этапах строительства (вне зависимости от расположения новостройки).

Рост стоимости квадратного метра в московском регионе по срокам до окончания строительства

Компанией НСКА был проведен анализ роста стоимости кв. м. в объектах в зависимости от оставшегося срока до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Средняя стоимость строительства здания составляет 2 года. Исследование проводилось среди Новостроек Москвы и Московской области; динамика стоимости квадратного метра обновлялась каждые 2 месяца начиная с середины 2010 г. Средний срок строительства (2 года) был разделен на 4 этапа — по полгода за этап.

Кумулятивная доходность в среднем по Московскому региону составила 47% за 2 года. При этом приобретая квартиру на начальном этапе строительства уже через год можно было продать её в среднем по цене превышающей изначальную на 22%. Наибольший рост стоимости квадратного метра можно было наблюдать в первые полгода строительства новостройки.

Аналогичная ситуация наблюдается и на первичном рынке недвижимости Московской области. Здесь также как и для Московского региона в целом рост стоимости кв. м. за 2 года стройки составит 47%. При этом наибольший рост стоимости будет наблюдаться в первые полгода строительства.

При анализе новостроек Москвы было выявлено, что за 2 года строительства рост стоимости кв. м. составляет 45% и 17% за 1 год. Наибольшую доходность показал последний этап: за последний пол года строительства цена вырастает в среднем на 12,1%.

В среднем за 2 года строительства цена в новостройках Москвы и Подмосковья вырастает на 46%, при этом в Подмосковье основной рост приходится на начальные этапы, а в Москве на завершающие.

Рост стоимости квадратного метра в Московской области по срокам до окончания строительства в зависимости от удаленности от МКАД

Помимо Московского региона в целом компанией НСКА был проведен анализ роста стоимости квадратного метра по срокам до завершения строительства среди новостроек Московской области. Средний срок строительства объекта составляет 2 года. Было выделено 3 основные группы в МО: объекты, располагающиеся в 10 км от МКАД; в 11-30 км; и на расстоянии более 30 км.

Наибольший уровень роста цены за квадратный метр наблюдался в новостройках Подмосковья, расположенных на расстоянии до 10 км от МКАД. Инвестиции в объект за 2 года до окончания строительства могли принести в конце 57%; при этом уже за первый год можно было заработать 27%. Быстрее всего цены на первичную недвижимость здесь росли в первые пол года строительства: 16%.

Проинвестировав в строящийся объект, располагающийся в 11-30 км от МКАД, на начальном этапе строительства можно было заработать 37% за 2 года. При этом основной рост стоимости кв. м. приходился как на начальные (1-е пол года), так и на завершающие этапы строительства (последние пол года): 9% и 9,1%, соответственно.

Наименее доходным регионом МО, в соответствии с базой данных компании НСКА, можно считать объекты, располагающиеся на расстоянии более чем 30 км от МКАД. За 2 года рост стоимости кв. м. в новостройке составлял 31%. Однако, в отличие от первых 2-х групп, наибольшую доходность можно было наблюдать на промежуточных этапах строительства — когда до завершения строительства оставалось 18-12 месяцев и 12-6 месяцев — 7,6% и 7,4%, соответственно.

Сравнение инвестиций в новостройку и в готовое жилье в Москве и Московской области на горизонте 2-х лет

Также компанией НСКА было проведено сравнение по Москве и Московской области при инвестировании в строящиеся объекты на начальном этапе строительства и приобретение квартиры на вторичном рынке на горизонте 2-х лет. Приобретая квартиру в новостройке на начальном этапе в Москве и продавая её через 2 года, можно было заработать до 45%; при этом, учитывая среднюю стоимость квадратного метра в Москве, покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости, доходность за 2 года составила бы лишь 13%. Аналогичная картина с небольшой разницей наблюдается и по Подмосковью: доходность на первичном рынке за 2 года строительства объекта составила бы 47%, тогда как купля квартиры на вторичном рынке и продажа её через те же 2 года принесла бы лишь 12%-ный доход.