На столичном рынке новостроек формируется всё больший разрыв между продажами жилья и парковочных мест. По оценкам аналитиков Группы «Эталон», на каждые сто реализованных квартир приходится лишь 38 проданных машино-мест. При этом общий объём реализации парковки составляет около 19 % от предложения, тогда как квартиры распроданы наполовину. Паркинг перестаёт быть востребованным инвестиционным активом — покупателей отпугивают высокие цены и дорогие кредиты.
Старая и Новая Москва: разные подходы
Структура паркинга в столице сильно зависит от локации. В пределах старой Москвы преобладают подземные паркинги: открытые плоскостные парковки занимают дорогую землю, которую застройщикам выгоднее отдать под корпуса или социальную инфраструктуру. На одно место в капитальном паркинге здесь приходится в среднем 0,22 машино-места открытого типа.
На рынке новостроек Новой Москвы картина иная. Масштабные проекты на свободных территориях позволяют девелоперам строить наземные многоуровневые и плоскостные стоянки. Большинство комплексов здесь относится к классам «комфорт» и «эконом», где подземные паркинги нерентабельны. Соотношение открытых парковок и мест в капитальных паркингах составляет 1,24 к 1 — то есть наземные форматы доминируют.
Почему покупатели откладывают паркинг
Жильё остаётся главной целью приобретения, а машино-место уходит на второй план. При высокой стоимости заёмных средств и росте цен на квартиры покупатели стремятся снизить кредитную нагрузку — паркинг воспринимается как излишество, особенно на этапе котлована. Значительная часть парковки продаётся ближе к вводу объекта в эксплуатацию или уже после сдачи: к этому времени клиент обычно погашает часть займа, копит на ремонт и видит реальную загрузку дворовых парковок.
Спрос в конце строительства подогревают рассрочки и пакетные предложения от девелоперов, которым нужно наполнять эскроу-счета и повышать распроданность до получения разрешения на ввод.
Сегмент «люкс»: другое поведение
В премиальных и элитных проектах картина принципиально иная. Покупка двух-трёх машино-мест здесь — норма, подтверждающая статус владельца. Девелоперы реализуют до 20–30 % паркинга ещё на старте продаж, часто включая его в пакетные сделки с пентхаусами или видовыми квартирами.
В массовом сегменте доля единовременных покупок квартиры и паркинга снижается по нескольким направлениям: при понижении класса проекта, росте цены машино-места, удалении от центра, высокой обеспеченности паркингом и доступности альтернативного транспорта. Чем больше у покупателя вариантов добраться без личного автомобиля, тем меньше мотивация вкладываться в парковку.
Что дальше
Рынок паркингов становится менее предсказуемым. Ужесточение нормативов по обеспеченности парковкой может увеличить предложение и ослабить давление на цены, но рост себестоимости — особенно подземных паркингов — будет поддерживать высокий ценовой уровень.
По словам Никита Мурина, директора департамента аналитики и ценообразования Группы «Эталон», ключевым фактором остаётся спрос. При ограниченном бюджете покупатели продолжают откладывать приобретение машино-мест, перенося решение на более поздний срок. Наиболее вероятный сценарий — постепенное снижение инвестиционной привлекательности парковки из-за роста сроков окупаемости, а классические зависимости между предложением и ценой работают всё менее линейно.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ