Дом за городом или как правильно оформить куплю-продажу

Рано или поздно каждый горожанин испытывает желание обзавестись домиком в деревне. Или наоборот – расстаться с ним, чтобы окончательно перебраться в собственную виллу на побережье, скажем, Испании. Излишне напоминать, что решение о покупке или продаже недвижимости является очень ответственным шагом: соваться в эту воду на авось весьма рискованно. Итак, что же необходимо узнать и сделать, прежде чем воплотить в реальность свою мечту?

Рано или поздно каждый горожанин испытывает желание обзавестись домиком в деревне. Или наоборот – расстаться с ним, чтобы окончательно перебраться в собственную виллу на побережье, скажем, Испании. Излишне напоминать, что решение о покупке или продаже недвижимости является очень ответственным шагом: соваться в эту воду на авось весьма рискованно. Итак, что же необходимо узнать и сделать, прежде чем воплотить в реальность свою мечту?
Изучите цены на соответствующую недвижимость. Если вы продаете - установите справедливую цену за вашу недвижимость. Устраните по возможности все недостатки, которые могут существенно снижать цену. Порой банка краски и день времени, потраченные на облагораживание вашего фасада и забора, способны не только принести вам несколько тысяч долларов чистой прибыли, но и ускорить продажу – ибо ничто не производит на покупателей такого благоприятного впечатления, как элементарная опрятность. Имейте в виду, что наличие или возможность подведения коммуникаций к участку иногда может существенно увеличивать цену дома.
Подготовьте документы, удостоверяющие ваше право собственности, предварительно проконсультировавшись в органах регистрации - какие именно документы нужно иметь при себе? Бывают случаи, когда подготовка некоторых документов обходится очень дорого. Если стоимость подготовки документов окажется "заоблачной", проконсультируйтесь с риэлторами. Возможно, они предложат альтернативный способ оформления сделки, который окажется дешевле. Еще один нюанс: если вы готовитесь иметь дело с наличными деньгами, заблаговременно заручитесь услугами банковского депозитария для передачи денег. Заключите с банком договор об аренде сейфовой ячейки. Срок аренды должен быть не меньше срока, который потребуется для регистрации сделки в местных органах регистрации. И – с богом…
Обратитесь к специалисту
Не занимайтесь самодеятельностью. Решение воспользоваться услугами риэлторских фирм на сегодняшний момент является наиболее перспективным. Да, риэлторы работают не даром, и мошенники среди них тоже попадаются, увы. Но, во-первых, шансы наткнуться на мошенников при самостоятельной продаже или покупке недвижимости куда как более велики. А во-вторых, все ваши проблемы ложатся на плечи профессионалов. Остается только выбрать агентство, которому действительно можно довериться. Если вы не имеете возможности получить конкретных рекомендаций от знакомых, то стоит доверять собственной интуиции и жизненному опыту. Не поленитесь прийти в офис лично. Вспомните: никакие серьезные дела не решаются по телефону.
Дом с хвостом
Покупателю загородной недвижимости следует помнить, что это – царство индивидуального строительства, где владелец земельного участка сам себе хозяин, а госконтроль за тем, что, как и где он строит, весьма относительный. У многих владельцев строящейся недвижимости практически нет проектно-сметной и разрешительной документации. А некоторые хозяева даже не пытаются ее получить, потому что это дорого, долго и трудоемко. Вам нужны чужие проблемы, которые готовы стать вашими? При покупке дома часто можно столкнуться и с такими нарушениями, как самозахват. Может оказаться, что в границах забора площадь участка больше, чем по документам, или, что еще хуже, - построенный объект занимает часть чужой территории. В этом случае узаконить право на участок и стоящий на нем дом можно, только выкупив или арендовав самозахваченный участок у его владельца. И это - при условии, что тот будет согласен на такое отчуждение и если отчуждение вообще возможно.
Не редкость и нарушение градостроительных норм. В частности, может оказаться, что с какой-то стороны расстояние от границы участка до самовольно возведенного строения не соответствует нормам. А это значит — с регистрацией строения может быть проблема. Для ее решения у владельца такого строения должно быть нотариально заверенное согласие соседа о подобном размещении строений. Помните, что в Московской области более 67% объектов построено силами владельцев участков, из них в лучшем случае 40% — с привлечением подрядных организаций, имеющих лицензию. Кроме того, по сей день более чем 65% земельных участков не прошли процедуру кадастрового учета, а значит, межевое дело не составлялось и данные о них не внесены в Государственный земельный кадастровый реестр.
Не без ограничений
Досконально изучите коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность объекта. Часто оказывается, что они нуждаются в реконструкции (например, если раньше дом использовали как дачу, а вы собираетесь в нем жить постоянно) или их может совсем не быть. В таких случаях покупателю следует учесть стоимость согласования, подведения и подключения коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев).
Покупая дом, вы не только получаете его в собственность, но и приобретаете еще и право на весь участок, где расположен дом, или на его часть, непосредственно расположенную под домом и необходимую для его эксплуатации. Главное — не забывать, что вам могут достаться еще и ограничения в использовании участка. Может оказаться, что строить дом там, где вам хотелось бы, нельзя (проходит кабель) или что участок находится в долевой собственности. Обратите внимание и на перспективы развития местности. Может, в скором будущем там планируется вести строительство дорог, крупных промышленных или складских комплексов. Неприятно через несколько лет после покупки узнать, что дом сносят, а вам достается скудная компенсация.
Бумажная гора
Сама сделка купли-продажи не требует огромного пакета документов, если имущество оформлено правильно. По закону для регистрации сделки отчуждения имущества и перехода права на объект нужны только:
• правоустанавливающие документы на имущество;
• правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);
• документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);
• документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);
• нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.
Но этих документов недостаточно, чтобы избежать или хотя бы минимизировать возможные риски. Поэтому, чтобы убедиться в безопасности проведения сделки, неплохо собрать еще кипу бумаг… А именно: справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
• справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
• справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
• справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;
• справки о принадлежности имущества; документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
• отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
• справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества;
• подтверждение отсутствия межевых споров.
Тяжело? Долго? Ну так вы, пардон, не кило колбасы покупаете. Стук дождя по жестяной крыше, свежий воздух и щебетанье птичек – это еще не все необходимое для крепкого сна в деревне…