Вторичный рынок жилья в Подмосковье
Аналитики и эксперты рынка отмечают у москвичей, решающих жилищные проблемы, растущий интерес к подмосковным квартирам. Причем это касается не только новостроек, но и жилья, «бывшего в употреблении».
Аналитики и эксперты рынка отмечают у москвичей, решающих жилищные проблемы, растущий интерес к подмосковным квартирам. Причем это касается не только новостроек, но и жилья, «бывшего в употреблении».
Недостатки поправимы
В настоящее время рынок вторичного жилья в Московской области переживает фазу активного развития. «Жилой фонд Подмосковья состоит в значительной степени из ветхих домов. Однако за последние пять лет произошла его мощная подпитка за счет перехода объектов с первичного на вторичный рынок, — говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель». — Как известно, немалую долю квартир в новостройках приобретают для инвестиционных целей, и после завершения строительства или даже до этого момента некоторые владельцы выставляют недвижимость на продажу». «Прежде комфортного жилья в Подмосковье действительно не хватало, но за последние годы ситуация резко изменилась, — соглашается Константин Манченко, генеральный директор агентства недвижимости «Теремок», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области. — Появилось больше качественных объектов, но и стоят они заметно дороже, чем старый жилой фонд».
Наибольший выбор квартир в новых домах приходится на ближнее Подмосковье. «Разно-образны предложения на вторичном рынке в таких городах, как Люберцы, Мытищи, Железнодорожный, Балашиха, Химки, — отмечает Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью ООО «Пересвет-Недвижимость». — В последние годы здесь активно возводили как типовое жилье, так и дома по индивидуальным проектам. Хорошие варианты можно подобрать в Королеве, Красногорске, Одинцове».
Следует отметить, что в этих городах растет и общий уровень качества жизни. Возводятся объекты инфраструктуры, появляются новые рабочие места, развивается транспортная сеть. Тем не менее типичное явление маятниковой миграции, когда миллионы людей каждое утро едут на работу в Москву, а вечером возвращаются, не исчезает.
Цены растут, но несколько иначе
Что происходит с ценами? Они растут. Но так происходит везде. В деталях же имеется разница.
«Вторичный рынок Подмосковья развивается по аналогии со столичным, но с некоторым запозданием (инертностью), — отмечает К. Манченко. — Если в Москве происходит резкое повышение цен, то через два-три месяца это повторяется и в области». По мнению эксперта, рост стоимости жилья подогревают большой спрос, инфляция, постоянное подорожание стройматериалов, а также (в некоторых случаях) аппетиты местных администраций.
Теперь о конкретных цифрах. Как говорит Игорь Мостовой, брокер направления «Городская недвижимость» компании NRG, с декабря 2007 года цены в Подмосковье выросли в среднем на 22% и достигли в июне отметки около 83–85 тыс. руб. за кв. м. При этом объем предложения за полгода сократился на 30%.
С оглядкой на столицу
Цены на подмосковные квартиры ниже столичных. «Возьмем, к примеру, сумму в 3,8–3,9 млн руб. В Москве, — рассуждает И. Мостовой, — за эти деньги можно купить только новостройку на этапе котлована». Готовое жилье стоит не меньше 4 млн, причем квартира будет, что называется, «на выселках»: 20 минут транспортом от станции метро «Петровско-Разумовская», первый этаж, состояние, требующее ремонта. А в Железнодорожном за 3,9 млн руб. в новом доме предлагают однокомнатную квартиру общей площадью 38–40 кв. м. За ту же сумму в этом городе можно найти и двушку в трех — пятиэтажке без лифта. В аналогичную ценовую нишу попадает жилье в Балашихе, Троицке, Мытищах, Домодедово и других городах.
Если в Москве за 5 млн руб. предлагают к продаже однокомнатную квартиру не самого лучшего качества, то, по словам К. Манченко, в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) за эти деньги можно купить:
* в Видном двухкомнатную квартиру общей площадью 46,5 кв. м, расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного дома;
* в Пушкино двухкомнатную квартиру от 62 кв. м в кирпичном или монолитно-кирпичном доме;
* в Ивантеевке двухкомнатную квартиру площадью 67 кв. м в монолитно-кирпичном доме;
* в Подольске трехкомнатную квартиру в 77 кв. м на последнем этаже десятиэтажного панельного дома;
* в Долгопрудном двухкомнатную квартиру в 55 кв. м на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома;
* в Дедовске трехкомнатную квартиру 60 кв. м на первом этаже девяти-этажного кирпичного дома.
Портрет без ретуши
Как отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», покупателей жилья в Подмосковье привлекают не только цена, которая здесь ниже, чем в столице, но и благоприятная экологическая обстановка. Исходя из этого, можно составить типовые портреты потребителей. Первая группа — москвичи, желающие увеличить размеры своей жилплощади, например молодые семьи. В отдельную подкатегорию можно выделить граждан, которые не хотят жить в коммуналках и вместо комнаты стремятся приобрести квартиру. Зачастую единственно возможным решением для них становится переезд за МКАД.
Вторая группа — жители других регионов. Раньше у иногородних первым шагом на пути к собственному жилью становилось приобретение комнаты в коммуналке или однушки на московской окраине. Сейчас же они все чаще предпочитают квартиры в Подмосковье. Тем более что разница между областью и спальными районами столицы почти неощутима. Как говорит К. Манченко, из города Пушкино до Садового кольца (станция метро «Комсомольская») можно добраться на электричке за 40–45 минут, а когда в этом году пустят скоростные поезда, время в пути сократится до 25 минут. К тому же, имея областную регистрацию, можно без проблем находиться в столице.
Есть и третья группа — московские пенсионеры. Многие из них приходят к выводу, что совершенно незачем оставаться в шумном и загазованном мегаполисе, когда нет больше необходимости ходить каждый день на работу. Они либо продают свою московскую квартиру, выигрывая на разнице в цене существенную сумму, либо (если квартир в столице несколько) одну из них сохраняют и сдают в аренду. Появились даже своего рода сезонные переселенцы: летом они живут в Подмосковье, пуская квартирантов на столичную жилплощадь, а на зиму возвращаются.