Кризис ликвидности недвижимости
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Сентябрь 2008 года.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги сентября 2008 г.
Основными характеристиками сентябрьскими можно назвать:
- заметный рост большинства основных показателей рынка;
- резкое увеличение числа выставленных на продажу объектов, обусловленное, с одной стороны, опасениями инвесторов и собственников, что недвижимость скоро может потерять ликвидность, а с другой стороны, потребностью в финансовых средствах;
- серьезное – до рекордных за весь период мониторинга – увеличение доли офисного сегмента по общей стоимости предложений;
- массовый выход на рынок торговых помещений площадью менее 1.000 кв.м, расположенных за пределами Садового кольца;
- рост средневзвешенной цены на торговые помещения за пределами Садового кольца, добравшейся до своего рекордного значения.
- продолжающийся рост сроков экспонирования объектов, как показатель крайне низкой оборачиваемости рынка
Рынок коммерческой недвижимости в сентябре 2008 года.
В сентябре объем предложения рынка купли-продажи коммерческой недвижимости не просто оказался гораздо выше, чем в предыдущем месяце, а достиг рекордных за все время мониторинга значений. При этом сроки экспозиции объектов на рынке все продолжают удлиняться.
Отчасти столь высокие значения, можно объяснить сезонным фактором – традиционным ростом после летнего «отдыха». Однако, главная причина – набирающий силу кризис. Сказываются опасения собственников перед возможным снижением цен и низкой ликвидностью объектов недвижимость. Немаловажными в данном случае факторами также являются высокая стоимость и низкая доступность заемных денег и сложности в рефинансировании недвижимости. Таким образом, активное стремление продать обусловлено еще и потребностью в деньгах. Все вместе это и приводит к росту объема предложения.
В целом количество объектов увеличилось на 12% и составило 1.251 шт. объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 17% относительно августа, составив $15 млрд. Такого объема предложения не наблюдалось за весь период мониторинга. Суммарная площадь предложения также выросла существенно (11% относительно предыдущего месяца) и достигла рекордных значений − 2.261 тыс. кв. м. При этом наибольший вклад в увеличение объема рынка внес сегмент офисных помещений, серьезно увеличивший свою долю на рынке по общей стоимости всех предложений.
Однако не стоит приписывать заслугу массового «выброса» предложений одному только офисному сегменту: если посмотреть на количество торговых объектов, то, например, за пределами Садового кольца оно увеличилось за месяц на 14%. Другое дело, что эти торговые помещения небольшие по площади (средняя площадь «внецентровых» торговых объектов снизилась на 15%), что в результате сказалось общей площади и общей стоимости. Так что вполне можно сделать вывод: в сентябре на рынок активно выходили как офисные, так и торговые помещения.
Кризис кризисом, а цены растут!
Цены и структура рынка коммерческой недвижимости в Москве.
Несмотря на кризис и стремительно растущий объем предложения, в целом за сентябрь средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость выросла на 5%, в итоге составив $6.659/кв. м. Хотя обычно бывает наоборот: рост объема предложения обуславливает ценовое снижение. «Рынок недвижимости довольно инерционен, и если морально собственники уже готовы продавать объекты со скидкой, то позиционировать их с более низкими ценами, чем месяц назад, готовности пока нет. – объясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Замораживание новых проектов уменьшает потенциальное предложение на рынке, ставки растут, соответственно, растет потенциальная доходность, что очень на руку компаниям, имеющим сегодня свободные средства и намерения расшириться с прицелом на послекризисные времена. Однако, как считают в RRG, в связи с удорожанием заёмных денег количество претендентов на коммерческие квадратные метры сократилось, и даже массовое снижение цен не приведет к увеличению количества покупателей.»
Если рассматривать ценовую ситуацию в каждом отдельном сегменте, то заметнее всего выросла цена на офисные помещения − сразу на 9%, при том, что на торговые – только на 3%. А вот производственно-складские помещения и помещения свободного назначения чуть сдали свои ценовые позиции - на 5% и 4% соответственно.
Стоит обратить внимание, что в сентябре доля офисных помещений по общей стоимости оказалась самой высокой за весь период мониторинга, увеличившись с 59,6% до 67,6%. И вообще офисный сегмент показал наибольший рост рыночных показателей – достаточно сказать, что на 25% увеличилась общая стоимость всех офисных помещений, предлагающихся к продаже, и на 15% - их общая площадь и количество. В итоге, доля торговых помещений по стоимости составила 17,6%, производственно-складских помещений − 9,8%, помещений свободного назначения − 5%.
Торговая недвижимость. Местоположение – разное, рост цен – одинаковый
В сентябре динамика развития рынка торговых помещений в центре Москвы и за пределами Садового Кольца несколько различались, однако можно выделить и одну общую для этих сегментов черту − повышение средневзвешенной цены в пределах 3%.
В центральной части столицы увеличился объем предложения – суммарное количество площадей, выставленных на продажу вырос по сравнению с августом на 11%. Как производная увеличения средневзвешенной цены квадратного метра и физического объема предложения на 15% выросла и суммарная стоимость экспонируемых объектов. Значение средней площади объекта составило 340 кв. м., что является очень низким показателем (ниже было только в августе этого года).
За пределами Садового Кольца предложение, напротив, несколько понизились. Так, общая стоимость объектов сократилась на 2% и составила $2,188 млрд, общая площадь уменьшилась на 3%, опустившись до отметки 302.000 кв. м. По данным мониторинга RRG, в сентябре на рынок вышло большое количество помещений площадью менее 1.000 кв. м., о чём свидетельствует уменьшение средней площади предложений сразу на 15% - до значения 870 кв.м. А вот количество помещений, предлагаемых к продаже, увеличилось на 14% - до 347 шт. И при всем при этом средневзвешенная цена на торговые помещения вне Садового Кольца вновь показала рекордное значение, увеличившись на 2% и достигнув значения $7.250/кв.м.
Если рассматривать вновь представленные на рынке объекты, то наиболее дорогим по общей стоимости стал торговый центр площадью 6.646 кв.м на ул. Отрадная – за него просили $35 млн. А самая высокая цена за кв.м – $29.000 – была установлена на помещение, расплоложенное в первой линии домов в районе площади трёх вокзалов, в 5 минутах от ст. м. «Комсомольская».
Офисная недвижимость. Столичные офисы бьют рекорды один за другим.
В сентябре офисный сегмент бил рекорды один за другим. Так, в первый осенний месяц общая площадь предлагаемых к продаже «центровых» офисов составила 219.000 кв. м (+24% к августовским показателям), общая стоимость − $3,262 млрд (+ 33% к августу), количество объектов − 181 (на 20% больше, чем в августе). Средневзвешенная цена выросла на 8% и составила $14.887/кв.м, что также является рекордным показателем для данного сегмента.
Похожая ситуация наблюдалась и в сегменте офисных помещений на периферийной части столицы. Общая стоимость объектов составила $6,911 млрд, общая площадь − 1.083 тыс. кв. м., количество объектов − 376. И все три показателя продемонстрировали рекордное значение за весь период мониторинга.
Комментируя вышеописанное положение дел, можно предположить, что основной фактор, обусловивший столь высокие показатели, - все та же кризисная ситуация на мировых финансовых рынках и все те же опасения инвесторов и собственников в возможной скорой потере ликвидности недвижимости, но недостаточно трезво оценивающих сегодняшнюю ситуацию и выставляя объекты по ценам «вчерашнего дня».
Выделяя рекордные предложения, начавшие свое экспонирование в сентябре, отметим, что по общей стоимости «победителем» стал 7-уровневый офисный центр класса «А» в районе ст. м. «Профсоюзная» - его предлагали за $162,2 млн. По цене за квадратный метр вне конкуренции оказался 3-этажный офисный особняк с подземной парковкой в районе ст. м. «Смоленская», где цена за кв.м составила $28.800.
ПСП и ПСН. Объемы предложения растут, а цены падают.
В сентябре многие показатели объема рынка производственно-складских помещений повысились: рост наблюдался и по количеству объектов, и по суммарной площади предложения, и по средней площади, и по общей стоимости. Максимальный рост – сразу на 12% - продемонстрировала общая площадь, дошедшая до отметки 516.000 кв.м. Но при этом, по данным мониторинга RRG, на конец сентября стоимость кв.м в столичном сегменте ПСП составляла $2.854$, что в сравнении с августом месяцем на 5% ниже.
Аналогичная картина – в сегменте помещений свободного назначения. Почти все показатели по сравнению с августовскими повысились: на 6% - количество объектов, на 4% - общая стоимость, на 8% - общая площадь. А вот средневзвешенная цена продемонстрировала отрицательную динамику: понизившись на 4%, она в данном сегменте составила $6.390/кв.м.