Ориентиры: Не берут квартиры
На рынках недвижимости России продолжается коррекция цен. Опрошенные эксперты Самарской, Нижегородской, Свердловской, Ростовской областей, Пермского и Краснодарского края отмечают, что в феврале квартиры подешевели примерно на 2-3% — в долларах.
На рынках недвижимости России продолжается коррекция цен. Опрошенные «Ведомостями» эксперты Самарской, Нижегородской, Свердловской, Ростовской областей, Пермского и Краснодарского края отмечают, что в феврале квартиры подешевели примерно на 2-3% — в долларах.
Отчет аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ по рынку жилья России за февраль 2009 года
В рублях цены остались на прежнем уровне и кое-где даже выросли. Но эксперты оперируют ценами предложения. Как признал на февральской конференции Московской ассоциации риэлторов Константин Апрелев, вице-президент РГР, объективный анализ цен продаж невозможен. Рынок по-прежнему непрозрачен: о том, на какой сумме закрылась сделка, знают только ее непосредственные участники. А сделок в январе — феврале было мало во всех рассматриваемых регионах.
Риэлторская компания «Титул» из Ростова-на-Дону в феврале не продала ни одной квартиры в новостройке, признал ее гендиректор Евгений Сосницкий. Не помогли и скидки в 15%. По данным консалтинговой компании Macon Realty Group, в январе 1 кв. м на первичном рынке Ростова предлагался в среднем за 51 450 руб. На вторичном как в январе, так и в феврале квартиры отдавали по 55 300 руб. за 1 кв. м, информирует Сосницкий.
Больше по сравнению с концом года стало звонков и даже состоявшихся показов. Но в большинстве регионов январская активизация спроса представляла собой попытки покупателей прицениться, признают аналитики МИАН. Пока люди в основном обращаются за консультациями. Большую активность проявляют клиенты, желающие купить новое жилье, продав имеющееся, но сейчас действительно сложно найти платежеспособного покупателя. К тому же в предложении качественных квартир стало меньше, отмечает директор тверского филиала МИАН Ольга Микляева. Ее коллега из краснодарского филиала МИАН Виталий Ковалев отмечает: «Спрос со стороны покупателей появился, но их запросы не всегда совпадают с предложением. Например, это могут быть обращения с просьбой подобрать квартиру с определенными параметрами по цене в 1,5 раза ниже рынка».
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города», на той же конференции московских риэлторов назвала проблему отложенного спроса психологической. И тут же дала прогноз по снижению в 2009 г. объемов ипотечного кредитования более чем на сотню миллиардов рублей: до 446 млрд против 580 млрд руб. в 2008 г. (в ценах 2007 г.). Какая уж тут психология, если деньги взять неоткуда? По признанию опрошенных «Ведомостями» риэлторов и застройщиков, в российских регионах еще недавно от 40% до 70% сделок совершалось на заемные деньги. На сегодняшний день доля ипотечных покупок упала в несколько раз.
Сейчас в регионах люди если и обращаются за ипотекой, то не для покупки нового жилья, а с целью заложить квартиру, в которой живут, — очевидно, им просто потребовались деньги, «чтобы кушать», рассказывает Игорь Жигунов, зампред правления Городского ипотечного банка (банк присутствует в 22 городах России). По экспертной оценке кредитующих организаций, в начале 2009 г. половина тех, кто получил одобрение банка о выделении ипотечного кредита, решили его не использовать, отложив покупку квартиры до лучших времен.
Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости, говорит, что для Екатеринбурга перестал быть актуальным, например, обмен 2-комнатной квартиры с доплатой на 3-комнатную. Та же тенденция характерна и для других областей России. В Самаре «из-за уменьшения платежеспособности и сложностей в получении ипотечного кредита многие отложили покупку более просторной квартиры», говорит управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко. По информации управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, в январе 2009 г. было совершено 53 сделки по ипотеке, в то время как в январе 2008 г. их было в 4 раза больше — 216.
Главная проблема в регионах — снижение доходов. Люди обращаются в банки, прося об отсрочке или о реструктуризации кредита, признает Жигунов. Опять-таки по экспертным (т. е. неточным) оценкам, в России пока уровень просрочек не превышает в среднем 2%, но к концу года эта цифра может вырасти вдвое. В 2009 г. ипотечные департаменты в банках, говорит Жигунов, будут заниматься скорее не выдачей новых кредитов, а работой со старыми заемщиками по реструктуризации их долгов.
«В феврале мы ожидали выброса на рынок залоговых квартир, за которые заемщики уже платить не в состоянии, — рассказывает Сосницкий. — Этого пока не произошло». Наоборот, радуется он, на рынок вышли люди, получившие субсидию на покупку жилья от государства, у них всего три месяца, чтобы ее «отоварить», поэтому рынок немного оживился.
«Все больше оправдывает себя практика индивидуального подхода к каждому клиенту», — признает Олег Сорокин, гендиректор нижегородской ГК «Столица Нижний». У покупателей могут возникнуть самые разные проблемы — затягивается процесс продажи другой недвижимости, не получены средства с депозитного счета и т. д., — и застройщики готовы идти им навстречу, предоставляя рассрочки, скидки и т. п. бонусы. Но несмотря на все усилия продавцов, в Нижнем Новгороде совершаются единичные сделки, в основном альтернативные, рассказывает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).
По ее словам, если в «нормальные» времена в новостройке продавалось по 8-10 квартир в месяц, то сейчас 1-2 считается хорошим показателем. Сроки экспозиции объектов выросли до полугода. Готовая новостройка бизнес-класса в спальном районе в феврале, по данным НЦНЭ, выставлялась по 62 000-65 000 руб. за 1 кв. м — застройщики пока держат цены предложения, предпочитая о скидках разговаривать с покупателями тет-а-тет. Скидки февраля: 10-15% — на новостройки, до 30% — вторичный рынок, где сильно потеряли в цене квартиры, позиционирующиеся как элитные. Объекты, которые раньше предлагались по 7-9 млн руб., в феврале отдавали за 5-6 млн руб.
Но, по данным Хорькова, разрыв между ценой предложения и ценами сделок сокращается и поэтому получить скидку в 30-40% уже почти нереально. В Екатеринбурге в основном дают 10-15%.
Застройщики не готовы ронять цены, признает и Регина Давлетшина, руководитель пермской компании «Перспектива Консалтинг». «Есть проекты, которые действительно дорого им обошлись (с большими обременениями — расселением, созданием инфраструктуры), поэтому гибкость [девелоперов] ограничена», — объясняет она. В январе — феврале, утверждает эксперт, в Перми проходили редкие показы и совершались еще более редкие сделки — по сравнению с летом 2008 г. их число сократилось в 3-4 раза. «Инвесторы и покупатели ждут дна рынка», — резюмирует Давлетшина. По ее данным, средняя цена предложения в Перми (в зависимости от класса квартиры) — 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м, а покупатели не готовы платить дороже 30 000 руб.
«Мы еще не находимся в нижней точке», — считает Апрелев. Хотя дальнейшую коррекцию цен эксперты прогнозируют в рамках статистической погрешности, как раньше предсказывали рост: на 2-3% в месяц. Дмитрий Шустерняк, гендиректор компании «Финэкспертиза Консалтинг», полагает, что падение цен почти прекратилось: «Сложилась интересная картина: цены стабилизировались не потому, что все хорошо, а потому, что все плохо».
В течение 2009 г. будут медленно достраиваться начатые объекты, продаваться готовые и никаких серьезных изменений ожидать не приходится. Основной проблемой на рынке жилья, по мнению Шустерняка, станет ситуация с дольщиками, которые покупали недострой. Обещания девелоперов в нынешних условиях могут быть не выполнены.