Россияне между пессимизмом и оптимизмом
Проведённый НАФИ опрос был посвящён тому, как россияне оценивают нынешнее время для покупки жилья, а также их, россиян, прогнозам динамики роста/падения цен на жильё и ставок по ипотеке.
Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) обнародовало результаты очередного этапа исследовательского проекта «Финансовые услуги для населения», посвящённого изучению актуальных аспектов и проблем финансовой сферы России. На сей раз проведённый НАФИ опрос был посвящён тому, как россияне оценивают нынешнее время для покупки жилья, а также их, россиян, прогнозам динамики роста/падения цен на жильё и ставок по ипотеке.
Получилось, что в апреле 2009 года (по сравнению с октябрём 2008 года) на 6% выросла доля россиян, считающих, что сейчас не лучшее время для покупки жилья: прошлой осенью таких было 26%, нынешней весной - 32%. Причём жители малых городов и сёл более склонны к пессимизму (45% и 36% соответственно оценивают время как плохое для покупки жилья). Жители крупных городов куда оптимистичнее: 32% уверены в том, что сейчас хорошее время для приобретения жилой недвижимости. А вот обитатели обеих столиц чаще, чем в среднем по России, оценивали время для покупок жилья как «не хорошее, но и не плохое».
За прошедший год с 67% до 45% сократилась доля россиян, ожидающих роста цен на недвижимость, при этом в 5 раз (с 3% до 15%) выросла доля тех, кто ожидает падения цен на жильё, и в 3 раза (с 6% до 19%) - доля тех, кто уверен в ценовой стагнации. Ожидание роста цен чаще, чем где бы то ни было, встречается в ответах жителей сёл - 59% сельских жителей уверены, что цены пойдут вверх. Об уменьшении цен чаще говорят жители малых городов с населением от 100 000 до 500 000 человек - 21% по сравнению с 15% в среднем по России.
Россияне стали веселее смотреть на перспективы ипотечной сферы: в октябре 2008 года 55% россиян ожидали роста ставок по кредитам, а в апреле 2009 года их стало 43%. Доля тех, кто полагает, что ставки по ипотеке останутся неизменными, выросла с 13% до 18%; 8% в апреле (против 5% в октябре) рассчитывают на их снижение. Примечательно, что прогнозы изменения ставок по ипотечным кредитам среди жителей различных населённых пунктов схожи с их же прогнозами по части изменения цен на жильё: в более крупных городах мнения склоняются в сторону стагнации ставок, а в малых городах и сёлах - в сторону их роста.
Вверх по лестнице, приведшей вниз
Когда рынок недвижимости (Москва, Тверь, Большие Пупсы, Добрые Пчёлы - каждый подставляет своё) достигнет ценового дна? Пожалуй, один из самых распространённых вопросов последнего времени. Как там в Больших Пупсах, , увы, неизвестно, но аналитики двух, весьма показательных для отечественной сферы Real Estate городов - Санкт-Петербург и Краснодар - в течение последнего месяца объявили: их рынками ценовое дно достигнуто.
Как отмечают эксперты петербургской компании Becar Realty Group, одним из итогов кризиса стало снижение рыночной стоимости городских объектов недвижимости на 50 - 60%, а также 40-процентное сокращение предложения строящейся недвижимости. При этом по результатам марта 2009 года на 56% (по сравнению с январём) увеличилось общее число обращений в агентство, на 20% - число обращений по обменным сделкам и сделкам, связанным с расселением, вдвое - число инвесторов, пришедших на питерский рынок недвижимости бизнес- и элит- класса с валютного и фондового рынка.
Словом, рынок сжался, а интерес к нему, напротив, вырос; в итоге максимальный дисконт, которого удаётся добиться в отношении «вторички» - 2 - 5%, а в отношении первичных объектов снижения цен вообще нет. «Очевидно, что рынок жилой недвижимости достиг дна и какое-то время на нём останется, - считает президент Becar Realty Group Александр Шарапов. - Однако существующие темпы восстановления спроса позволяют говорить, что уже к концу года рост цен составит 15% в рублях».
Что касается Краснодара, то, по данным краснодарской компании MACON Realty Group, сейчас уровень цен на первичном рынке приблизился к показателям августа 2007 года: 43 712 руб. за м2. При этом в I квартале 2009 года строительство м2 жилья в Краснодаре обходилось застройщику примерно в 37 900 руб., т.е., рынок вплотную подошёл к грани рентабельности. Особенно отчётливо это видно в экономклассе, где цена м2 лишь на 5,8% выше себестоимости строительства. При сохранении текущего уровня затрат цены просто не могут опускаться ниже.
По мнению консультантов MACON Realty Group, сейчас первичный рынок жилой недвижимости Краснодара достиг сбалансированного положения - в ближайшее время возможна лишь небольшая коррекция, связанная с удешевлением неликвидных проектов. А вот ценовой уровень в качественных первичных жилых объектах является справедливым и снижаться не будет. При условии позитивных тенденций в российской экономике небольшой ценовой рост возможен уже в IV квартале 2009 года, а более заметное оживление краснодарского рынка с последующим активным ростом цен может произойти в I-II квартале 2010 года.
Новые правила - конец игры?
Ещё до летних каникул Госдума РФ планирует рассмотреть очередной пакет поправок к пресловутому 214-ФЗ «О долевом строительстве». Первым делом речь идёт о том, чтобы запретить любые схемы привлечения средств граждан на строительство жилья, кроме тех, которые дозволены законом. Для застройщиков, не соблюдающих 214-ФЗ, а также для дольщиков, отдавших деньги таким закононепослушным компаниям, предусмотрена система штрафов, но для девелоперов в качестве поощрения отменяется НДС.
Сказать, что законодательная инициатива вызвала бурю возмущения среди профессиональных игроков рынка - значит, не сказать ничего. В том, что поправки будут приняты, сомнений практически нет, но аналитики боятся, что после этого беды начнут сыпаться со всех сторон: девелоперы, которые и раньше категорически отказывались работать по 214-ФЗ, начнут «закладывать» возможные штрафы в стоимость жилья и с удвоенной энергией искать возможность обойти неудобный закон, а банки, которые после введения поправок могут столкнуться с заметным увеличением потока ипотечных клиентов, - выдвигать новые требования к заёмщикам и усложнять процесс получения кредитов. Так что дольщики, конечно, получат очень сильную линию защиты, только матч к тому времени может уже закончиться.
Россия дешевеет
Сначала 2009 года рынок жилья 14 крупнейших городов России подешевел на 3,85 трлн руб. или $350 млрд, а цены предложения на вторичном рынке жилья в 12 крупнейших региональных городах снизились на 13,1% в рублях и на 23,2% в долларах - такой неутешительный январско-апрельский итог подвели эксперты GED Analytics.
Если исключить из рассмотрения Москву и Санкт-Петербург, получается, что в апреле темпы снижения рублёвых цен в 12 российских мегаполисах (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) продолжают оставаться весьма существенными: по сравнению с предыдущими месяцами, в минувшем декабре они ушли в минус на 3,7%, в январе - на 2,4%, в феврале - на 2,8%, в марте - на 4,1%, в апреле - на 4,6%. Максимальный ценовой провал с начала 2009 года зафиксирован на вторичном рынке Волгограда - -17,8%, минимальный в Омске - -8,8%. Однако, учитывая размах, которого достиг экономический кризис, можно сказать: похоже, потенциал падения цен в регионах не исчерпан и составляет в среднем не менее трети от пиковых значений 2008 года, т.е., ещё не менее 10%. Поэтому специалисты GED Analytics считают, что снижение цен на жильё в стране со скоростью 2-3% в месяц с высокой степенью вероятности будет продолжаться весь II квартал 2009 года. Разве что в ряде городов скорость этого снижения может сильно замедлиться - например, в Красноярске, где ценовое падение относительно пиковых значений уже составило с учётом апреля 2009 года около 25%.
Что касается стоимостных показателей, то в апреле самые высокие цены на «вторичку» сохранились в Самаре и Екатеринбурге - 56 000 руб./м2. Самые низкие зарегистрированы в Омске и Казани - 36 500 руб./м2 и 38 000 руб./м2 соответственно.
Ипотека буквально прямо сейчас
В апреле с ипотечного рынка пришли радостные новости - пожалуй, первые за многие месяцы. Согласно подсчётам компании «Кредитмарт», чьи эксперты постоянно анализируют предложения 25 банков, являющихся крупнейшими игроками на рынке ипотечного кредитования России, в апреле среднерыночные абсолютные значения фиксированных ипотечных ставок практически не изменились по сравнению с мартом.
Рынок аплодирует банковскому сообществу: в марте рублёвый кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке давали минимум под 18,23%, в апреле - минимум под 18,4%. Разница настолько невелика, что даже не заслуживает упоминания. А в таких сегментах, как кредит на покупку вторичного дома с землёй или целевой кредит под залог имеющейся недвижимости, минимальные рублёвые ставки вообще остались на мартовском уровне - 18,26% и 20,64% соответственно. В целом же апрельская среднерыночная рублёвая ставка по ипотечным продуктам составляет 19,79%, и это лишь на 0,05% выше, чем в марте.
Что касается долларовых кредитов, то их среднерыночная ставка и в марте, и в апреле равнялась 15,48% годовых - рост менее 1% по сравнению с январём нынешнего года. Инвалютный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке сегодня можно получить минимум под 14,33% годовых, на приобретение «вторичного» дома с землёй - минимум под 14,68% годовых. Теперь потенциальные ипотечные заёмщики замерли в ожидании следующей радости: 23 апреля Центробанк РФ объявил о снижении ставки рефинансирования до 12,5%, что, по мнению игроков рынка, может привести к снижению фиксированных ставок по ипотеке уже в мае.
Оптимизма прибавляют и заявления руководства страны: в одном из своих недавних интервью президент России Дмитрий Медведев подчеркнул, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию получило дополнительные деньги, и вместе с программами софинансирования ставок в регионах данная мера позволит снизить ставки для населения до 8-8,5% годовых. На вопрос, когда именно это должно произойти, президент чётко ответил: «Это должно быть сделано буквально прямо сейчас».
Многие - «пере-», но кое-кто - «недо-»
В ряде столичных районов вторичное жильё настолько переоценено, что в течение ближайшего года стоимость м2 в здешних домах может упасть в несколько раз по сравнению с нынешними показателями, - к такому выводу пришли авторы исследования «Недвижимость. Справедливая цена», аналитики нового интернет-портала МнеДа.ру. Оценив географическую, транспортную, экологическую, социальную и ряд других составляющих, напрямую влияющих на уровень комфортности проживания, эксперты разделили Москву на 241 район (чьи границы не совпадают с административными) и выявили среди них переоценённые территории, имеющие все шансы заметно подешеветь, и территории недооценённые, всё ещё способные подорожать. Как отмечает генеральный директор портала МнеДа.ру Алексей Кистенёв, «сегодня средняя стоимость недвижимости на московском вторичном рынке - около 168 000 руб. Однако уже в течение ближайшего года цена м2 может упасть до 30 000 - 35 000 руб. в таких районах, как Гольяново, Метрогородок, Бусиново, Ярославское шоссе, Западное Бирюлёво, Капотня, Курьяново, Карачарово и ряде других. Несколько меньшее падение (до 50 000 - 60 000 руб. за м2) специалисты ожидают в Кускове, Вострякове, Дегунине, Плющеве, пос. Северный. Ожидаемая стоимость в Южном Бутове, Южном Чертанове, Восточном Бирюлёве, Царицыне, Печатниках, Выхине, Жулебине, Новокосине, Северном Измайлове, Ховрине, Бескудникове - 75 000 - 85 000 руб. за м2. Всё это - районы с минимальными индексами качества городской среды, проще говоря - наименее комфортные для проживания». Что же касается недооценённых районов, то к ним эксперты относят территории центра города и, например, такие лакомые местечки, как Университет и Воробьёвы Горы: здесь речь может идти о повышении цен, даже несмотря на кризис.