Обзор рынка жилой недвижимости Волгограда. Май 2009 года

Среди крупных областных центров ЮФО, в Волгограде отмечены самые высокие темпы падения цен на первичном рынке жилья. С начала кризиса средняя стоимость снизилась на 25%.

Среди крупных областных центров ЮФО, в Волгограде отмечены самые высокие темпы падения цен на первичном рынке жилья. С начала кризиса средняя стоимость снизилась на 25%.

Предложение

Начиная с 2006 г., на первичном рынке жилья г. Волгоград наблюдается снижение объемов строительства многоквартирного жилья и увеличение строительства индивидуального жилья. В среднесрочной перспективе в условиях сложной экономической обстановки данная тенденция может усилиться, что негативно скажется на объемах ввода многоэтажного жилья в 2010-2011 гг.

За январь-март 2009 г. в г. Волгоград введено в эксплуатацию 30,2 тыс. кв. м жилья. Ввод жилья осуществлялся только индивидуальными застройщиками.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в мае 2009 г. на первичном рынке г. Волгоград на различных стадиях строительства насчитывалось более 60 объектов. По сравнению с январем 2009 г., объем предложения сократился на 14% и в мае 2009 г. его площадь составила 715 644 кв. м. В городе продолжается тенденция снижения темпов строительства объектов и переноса сроков сдачи на более поздние. Особенно это касается домов, находящихся на начальных этапах строительства. Данный тренд связан с ухудшением финансовой устойчивости застройщиков в условиях финансового кризиса в стране. В настоящее время наибольший перенос сроков сдачи зафиксирован в жилом доме по ул. Мясникова, 25 (компания «Волгоградский Завод железобетонных изделий №1»), который равен 12 месяцем.

Наиболее распространенной и популярной технологией возведения жилья - является монолитная, по ней строится 56% от общего объема. Данный тип жилья, с точки зрения потенциальных покупателей, является наиболее предпочтительным, что обуславливает его применение при возведении объектов от эконом– до элитного класса. В 2 раза меньше жилья возводится по кирпичной технологии - 29%. Менее популярной технологией является панельная. Ее доля составляет 15%, что почти в 4 раза меньше монолитной. Среди крупных городов ЮФО г. Волгоград занимает второе место (1 место у г. Ростов-на-Дону) по объемам жилья возводимого по панельной технологии. Отметим, что в г. Волгоград, при возведении жилья не используется объемно-блочная технология.

Структура предложения по конструктивным типам, кв. м

Наибольшая доля предложения на первичном рынке на конец мая 2009 г. сконцентрирована в Советском районе - здесь возводится 30% от общего объема строительства (217 047 кв. м) и Дзержинском районе - 24% (169 521 кв. м). Наименее активно строительство ведется в Кировском районе - 1% (8 260 кв. м), что связано с удаленностью от центра г. Волгоград (15 км) и наличием большого количества промышленных предприятий. В связи с этим, Кировский район является менее привлекательным для строительства жилья.

Три четверти возводимых объектов в г. Волгоград приходится на сегмент эконом-класса - 74% от общего объема строящегося жилья. На долю бизнес-класса приходиться 24%. Преобладание эконом-класса на рынке новостроек города, обусловлено более высокой платежеспособностью населения в этом сегменте и, как следствие, повышенным спросом на объекты рассматриваемой категории. На сегодняшний день, в городе представлены только два сегмента - эконом– и бизнес-класс, один объект элитного класса был сдан в начале 2009 г.

Ценовая ситуация

За январь-май 2009 г. снижение цены на первичном рынке жилой недвижимости г. Волгоград, составило 12%, ежемесячное снижение цены - 3,1%. Наибольшее снижение цены было зафиксировано в январе 2009 г. (10% относительно декабря 2008 г.) и феврале 2009 г. (4% относительно января 2009 г.). Причиной этому послужило сокращение темпов продаж на первичном рынке за декабрь 2008 г. - февраль 2009 г. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в г. Волгоград составила 43 977 руб.

Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости, 2008-2009 гг., руб. за 1 кв. м

За период январь-май 2009 г. наибольшее снижение цены (30%) наблюдается на объекты монолитного типа. Резкое снижение цен объясняется сдачей элитного объекта возводимого по этой технологии, стоимость 1 кв. м в котором составляла 90 333 руб. Таким образом, в мае 2009 г. средняя стоимость жилья монолитного типа составила 45 220 руб. за 1 кв. м. На дома, возводимые по кирпичной технологии, цена упала на 18% (за этот же период) и средняя стоимость жилья наблюдалась на уровне 41 572 руб. за 1 кв. м. За январь-май 2009 г. в г. Волгоград наблюдается рост цен (6%) на дома панельного типа. Дело в том, что сегодня, на первичном рынке наблюдается дефицит жилья панельного типа (в продаже осталось около 35% от общего объема строящихся квартир), а спрос на него достаточно высокий. Учитывая, что строительством данного типа занимается всего лишь одна компания в г. Волгоград, которая является монополистом рынка (компания «ВЗЖИ №1), соответственно, в результате данной ситуации, стоимость 1 кв. м значительно увеличилась и в мае 2009 г. составила 56 238 руб.

Динамика цен по классам январь-май 2009 г., руб. за 1 кв. м

В разрезе сегментов жилья средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке г. Волгоград, в мае 2009 г., распределилась следующим образом: эконом-класс — 43 358 руб. за кв. м, бизнес-класс — 46 719 руб. за кв. м. Хотелось бы обратить внимание на то, что ценовая дельта между эконом– и бизнес- классами на первичном рынке города в мае 2009 г. составила всего 5%, в то время как в сентябре 2008 г. она находилась на уровне 26% (в период сентябрь 2008 г. - май 2009 г. строительные компании, осуществляемые возведение объектов бизнес-класса снизили цены на 31%, в то время как эконом-класса — только на 18%). Данный тренд обусловлен низкой платежеспособностью потенциальных покупателей, и, как следствие, большей востребованностью квартир в дешевом сегменте, особенно в условиях кризиса ликвидности.

С начала 2009 г. во всех районах города наблюдается снижение цены от 8% до 28%. Наибольшее снижение (28%) зафиксировано в Краснооктябрьском районе. Это связано со снижением средней стоимости жилья, возводимого в этом районе на 17-33%. Наименьшее снижение цен (8%) наблюдалось в Дзержинском районе. Самым дорогим районом, по-прежнему остается Ворошиловский, где в мае 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м составила 52 800 руб. Минимальная стоимость жилья наблюдалась в Кировском районе - 33 583 руб. за 1 кв. м.

Спрос

Уровень платежеспособности в мае 2009 г., по сравнению с сентябрем 2008 г., значительно снизился, о чем свидетельствуют низкие темпы продаж, смещение спроса в сторону более дешевого жилья и значительное снижение цены (21% за рассматриваемый период). Это является следствием того, что мировой финансовый кризис существенно ухудшил жизненные условия и, как следствие, снизил платежеспособность потенциальных покупателей, которая и в докризисный период, была не высокой, чем в ряде других крупных городов ЮФО.

В связи с вышеописанной ситуацией строительные компании г. Волгоград начали предпринимать вынужденные меры, к числу которых относятся предоставление дисконта в размере 5-10%.

В мае 2009 г. объемы продаж, по сравнению с сентябрем 2008 г., упали примерно на 75%. Причинами этого послужили: сокращение объема выдаваемых ипотечных кредитов и ужесточение условий их получения, выжидательная позиция потенциальных покупателей, которые решили отложить приобретение квартиры на неопределенный срок в связи с нестабильной экономической ситуацией и снижение покупательской способности. Наибольший спад наблюдается на жилье, в высоком ценовом сегменте, а именно, в домах бизнес-класса (на 80%), что подтверждается снижением стоимости 1 кв. м, которое составило за этот период 9%. В эконом-классе снижение темпов продаж составило 66%.

Участники рынка придерживаются мнения, что на вторичном рынке Волгограда ситуация значительно хуже чем на первичном, ее можно назвать критической. Если до января 2009 г., в среднем, совершалось порядка 650-700 сделок, то сегодня - не более 50-70.

Значительная часть потенциальных покупателей отложила свое решение о приобретении квартиры в связи с ожиданиями, связанными с существенным снижением цен как на первичном, так и на вторичном рынке, что подтверждается объемами продаж.

Тенденции и прогнозы

Тенденции

Для первичного рынка жилой недвижимости г. Волгоград характерны следующие тенденции развития:

• структура предложения по классам показывает преобладание эконом-класса;
• отсутствие в структуре предложения объектов элитного класса;
• замораживание строительства объектов, находящихся на начальной стадии строительства;
• снижение темпов строительства объектов, находящихся на стадии возведения каркаса здания и близких к сроку сдачи в эксплуатацию;
• существенное снижение темпов продаж во всех классах возводимого жилья, как ответная реакция рынка на финансовый кризис;
• значительное снижение средней стоимости жилья на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости;
• увеличение количества компаний, предоставляющих скидки, на приобретения жилья;
• наиболее востребованным становится недорогое жилье на финальной стадии строительства;
• объем сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке, остается на достаточно низком уровне.

Перспективы

В ближайший год объем ввода многоэтажного жилья увеличиваться. Это связано с появлением в 2008 г. нескольких крупных объектов комплексной застройки, таких как: ЖК «Снегири», «Манхетн», «Бухта Радости» и др., сдача которых запланирована на 2010 г. Уже сейчас на рынке наблюдается снижение темпов строительства, которые в будущем только снизятся. По некоторым объектам будут пересмотрены сроки сдачи, в сторону их увеличения. Главным образом, это вызвано снижением их финансирования, за счет средств дольщиков

Следует отметить, что во второй половине 2009 г. планировалось начать строительство и продажу некоторых объектов бизнес-класса. При нынешней ситуации на рынке недвижимости, велика вероятность того, что эти планы будут перенесены на неопределенный срок. Это, в свою очередь, может поспособствовать сокращению предложения в данном сегменте в 2010-2011 гг. Также, возможна приостановка продаж по уже реализуемым проектам. Учитывая текущие темпы корректировки стоимости строящего жилья, во второй половине 2009 г. девелоперам будет не выгодно продавать жилье ниже себестоимости.

С начала 2009 г. снижение средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке составило 12%. Пик падения цены на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 г., которое составит 3-4% в квартал.

Спрос на первичное и вторичное жилье будет снижаться. Во-первых, летний период традиционно характеризуется снижением объемов продаж. Во-вторых, большая часть потенциальных покупателей будет ожидать дальнейшего снижения цен на жилье. Дальнейшее ужесточение требований по ипотечным кредитам, также повлияет на снижение спроса на строящееся и готовое жилье.