Последний среди равных
Современная Таганка расположена в юго-восточной части ЦАО и является одним из крупнейших районов округа по площади и количеству жителей. Сегодня в районе насчитывается 420 жилых домов, общая площадь жилого фонда – 2 млн 98 тыс. кв. м. При этом как нигде в столице много старых зданий – таково наследие «пролетарского» прошлого.
Исторически Таганка располагалась несколько на отшибе — к юго-востоку от Зарядья и Китай-города, на левом берегу Москвы-реки. Наиболее старый участок района — знаменитое Крутицкое подворье. Оно появилось в XIII веке, затем рядом с ним возникло несколько ремесленных слобод: Котельная, Гончарная, Серебряная и другие. Название местности происходит от Таганской слободы. Ее населяли кузнецы, выделывавшие таганы – железные треножники для котлов и горшков. В XIX столетии на границе Таганского и Басманного районов находилась знаменитая Хитровка – вотчина всяческого криминального элемента. В районе Хитровского рынка гнездились кабаки, дешевые ночлежки, игорные притоны.
К концу XIX века Таганский район из торгово-ремесленного превратился в индустриальный, его начали застраивать заводами и фабриками. Здесь проходили бурные рабочие митинги и демонстрации, во время революции 1905 года даже шли вооруженные бои. На протяжении всего советского периода местность считалась одной из самых криминальных и опасных в Москве. В 1948 году, после смерти секретаря ВКП(б) Андрея Жданова, район переименовали в Ждановский, но в 1989-м вернули историческое название – Таганский.
Сегодня
Современная Таганка расположена в юго-восточной части ЦАО и является одним из крупнейших районов округа по площади и количеству жителей. Территория — около 800 га (по другим данным – более 900 га), население – порядка 110 тыс. человек. Здесь расположены знаменитый Театр на Таганке, музей Владимира Высоцкого, Всероссийская библиотека иностранной литературы, Музей древнерусской культуры и искусства имени Андрея Рублева. Сохранилось несколько дворянских и купеческих усадеб: имение Воронцова-Дашкова (Воронцовская ул.), Тутолмина (Гончарная ул.), Усачевых-Найденовых (Земляной Вал), городская усадьба Латышевых (Воронцово Поле) и другие. В Певческом переулке находится церковь Петра и Павла (начало XVIII века). Огромную культурную ценность представляют собой Новоспасский и Спасо-Андроников монастыри, храм Успения Богородицы в Гончарах, храм Никиты-мученика.
Индустриальный хаос
Территория Таганки четко делится на две зоны: небольшую историческую часть, примыкающую к центру, и обширные окраины, расположенные по соседству с самым экологически неблагополучным в столице округом — Юго-Восточным. В первой части преобладают жилые дома, а плотность населения, как и везде в центре, близка к критической. Во второй сосредоточены промышленные объекты, тогда как людей «не хватает».
Историческое прошлое Таганки отразилось на ее облике: среди памятников архитектуры нет роскошных резиденций, большинство сохранившихся зданий – купеческие дома. В советский период и в 90-х застройка велась хаотично. Сегодня современные здания соседствуют с историческими особняками, архитектурные стили смешаны беспорядочно. К примеру, в двух шагах от церкви Мартина Исповедника, ансамбля усадеб XIIV-XIX веков на Гончарной ул. расположилась сталинская высотка на Котельнической набережной. До недавнего времени девелоперы уделяли Таганке мало внимания, считая ее местом не самым престижным и потому непривлекательным для возведения элитки. В 90-х тут в основном шло коммерческое строительство: росли новые офисы, крупные деловые центры. Постепенно сформировались обширные деловые зоны и появилась потребность в качественном жилье для менеджеров.
Сегодня в районе насчитывается 420 жилых домов, общая площадь жилого фонда – 2 млн 98 тыс. кв. м. При этом как нигде в столице много старых зданий – таково наследие «пролетарского» прошлого. «Очень велико количество домов 1950-1960-х, современная застройка ведется точечно, на освобожденных после сноса и вывода промышленного производства территориях», — говорит начальник управления продаж ГК «Конти» Роман Костин. Последняя пятиэтажка сносимой серии ликвидирована в 2006-м, однако осталось достаточно ветхих домов, требующих капремонта и замены инженерных коммуникаций. «В 2009-м намечено снести 7 домов, в 2010-2012 годах — еще 17: на улицах Нижегородская, 2-я Дубровская и Рогожский Вал, в Б. Симоновском пер.», — рассказывает руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов Преимущества
Основной плюс Таганки — хорошая для ЦАО транспортная ситуация. «С этой точки зрения район достаточно комфортен: большое количество дорог, Садовое кольцо, Старорязанское и Новорязанское шоссе позволяют удобно добраться и в центр, и в область», — говорит заместитель генерального директора АН «Усадьба» Надежда Волохова. При этом реализуется программа по улучшению транспортной инфраструктуры. «Запланирована реконструкция Рогожского Вала, Нижегородской улицы, идет сооружение пешеходного моста через Москву-реку в районе Новоспасского переулка, а также дополнительных подземных пешеходных переходов на Волгоградском проспекте и Абельмановской улице», — добавляет Д. Таганов. Кроме того, местная администрация принимает меры для увеличения парковочных мест. Так, на Международной улице планируется построить четыре гаражных комплекса по программе «Народный гараж». Стоит также учесть, что по территории района и в непосредственной близости от его границ проходят пять линий метрополитена с двенадцатью станциями.
Недостатки
Основной минус территории — экология. Невзирая на принадлежность к престижному Центральному округу, Таганка остается индустриальным районом. Здесь высока концентрация промзон, находятся 1-й Московский часовой завод, а также «Полимерпласт», «Электропровод», «Нефтекип» и еще около 30 крупных предприятий, «благодаря» которым местная экология оставляет желать лучшего. Кроме того, не лучшим образом влияет на ситуацию расположение в юго-восточной части ЦАО. «В Москве большую часть года преобладают северо-западные ветры, и весь смог относится в противоположную, юго-восточную сторону», — говорит Д. Таганов.
Другое слабое место Таганки – социальная инфраструктура. «Далеко не все микрорайоны обеспечены детскими садами, школами и поликлиниками шаговой доступности», — говорит Д. Таганов. В частности, по его словам, детских садов тут 51% от необходимого, школ – 74%, поликлиник для взрослых – 79%. «В результате образовались гигантские очереди в садики. Хотя ситуация налаживается», — сообщает эксперт. В 2008 году построены три детских сада, а в 2010-2011-м должны появиться ДДУ на улицах Талалихина, Нижегородской и 2-й Дубровской. Однако темпы строительства инфраструктурных объектов явно недостаточны: даже в 2010-м обеспеченность школами не превысит 79%, детскими садами – 84%.
Первичка
Большинство новых проектов реализуется в связи с городскими программами сноса ветхого жилья. «За счет городского бюджета в 2009-2012 годах для переселения людей должны быть построены 13 домов, в том числе четыре (общей площадью 70 тыс. кв. м, на Нижегородской ул. и Рогожском Валу) — в 2009-м. На 2010-2012 годы запланировано сооружение еще девяти домов общей площадью около 104 тыс. кв. м», — рассказывает Д. Таганов.
Планы по коммерческому жилью гораздо скромнее. Например, в этом году должен быть сдан только один комплекс – «Станиславского, 11». Кроме того, строится еще один элитный ЖК — «Шоколад» (Тетеринский переулок, 18), уточняет Н. Волохова. По данным исследования компании «Калинка-Риэлти», в январе по стоимости элитного метра район занимал пятое место (после Остоженки, Тверского, Арбата и Замоскворечья) — $20 878. В первую очередь, по данным «Калинка-Риэлти», активные продажи идут в ЖК «Шоколад», который возводится в рамках «Театрального квартала» (этот масштабный проект предусматривает реконструкцию Театра на Таганке). Квадратный метр здесь стоит $7-13 тыс.
В общей сложности, по данным исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, сегодня в районе продается около 60 элитных квартир суммарной площадью 9,7 тыс. кв. м, что составляет около 7% от всего объема предложения первичной элитки в городе: «Средняя стоимость — $12,7 тыс. за кв. м, снижение цен с начала года составило около 38%. По стоимости жилья в элитных новостройках район занимает восьмое место». «Цены тут наиболее низкие в ЦАО, строится социальное жилье — типовые многоэтажки экономкласса», — говорит руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. По его данным, средняя стоимость метра — 166 тыс. руб., что на треть ниже, чем в среднем по ЦАО, но на четверть дороже, чем в среднем по Москве. По данным Р. Костина, в рейтинге районов Таганка находится на 13-м месте со средней стоимостью метра $5,5 тыс. За первый летний месяц недвижимость в районе подешевела на 0,3-05%. «В структуре предложения первички доминируют крупные жилые комплексы на начальной стадии строительства», — говорит эксперт.
Вторичка
По данным генерального директора «АКЦ «МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, в ранкинге муниципальных районов Москвы по средней удельной цене предложения на вторичном рынке жилья Таганка занимает 13-е место. Д. Таганов говорит, что средняя стоимость квадратного метра составляет $8942: «Подавляющее большинство сделок – альтернатива. Покупка квартиры без одновременной продажи другой недвижимости встречается крайне редко». Как сообщает А. Пыпин, с начала года вторичка подешевела на 12% в рублях и на 20% в долларах. Самая бюджетная квартира стоит $140 тыс. – это однушка площадью 26 кв. м в 13-этажном панельном доме по адресу: Волгоградский пр-т, 1. Стоимость самого дорогого варианта — $2,5 млн. Это двухуровневая квартира площадью 260 кв. м в 10-этажном кирпичном доме на Таганской ул., 26. За $9 млн предлагается трехэтажный особняк площадью 900 кв. м в Котельническом пер.
«Вторичное предложение Таганки составляет 12% от всего предложения ЦАО и 2% от всего объема продаваемых в городе квартир (737 объектов)», — говорит В. Луцков. По его словам, в основном продается бизнес-класс — 38%, на элитку приходится 3%, остальное — экономсегмент. «Средняя цена составила в июне 204,1 тыс. руб. за кв. м. Снижение за месяц — 2,3%, с начала года — 11,3%», — отмечает эксперт. По данным «Калинка-Риэлти», в начале года район был аутсайдером по средневзвешенной стоимости предложения элитной вторички с показателем $16 096 за квадратный метр (в среднем по Москве — $25 854). Большое влияние на рынок оказывает и доминирование ветхих домов.
Аренда
Как сообщает А. Пыпин, по арендным ставкам Таганка находится на 17-м месте в городе. «Средний уровень – 59 тыс. руб. в месяц. Рынок чрезвычайно дифференцирован – элитка предлагается более чем за 100 тыс. руб. в месяц, а на восточной окраине района сдаются однушки по 18-22 тыс. руб.», — говорит эксперт. Кроме того, по его словам, в последнее время активно предлагаются комнаты – по 10-15 тыс. руб. в месяц. В тоже время за 18 тыс. руб. можно снять однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в пятиэтажке на М. Калитниковской ул.
По данным Р. Костина, однушку в районе можно найти от $600 в месяц; с хорошим ремонтом — от $900. Диапазон стоимости двушек – от $700-800 (среднего уровня) до $1,5 тыс. (хорошего качества). «В структуре спроса на аренду Таганка занимает 9-е место, пропустив вперед Арбат, Тверскую ул., Патриаршие пруды, Лубянку-Китай-город, Замоскворечье, Ленинградский проспект, Краснопресненский и Фрунзенский районы», — говорит эксперт. По словам М. Литинецкой, средняя арендная плата за качественное жилье составляет около $3,5 тыс. в месяц (это минимум по сравнению с остальными районами ЦАО), максимум — $8 тыс.