Кунцевские дали
Главное достоинство района заключается в том, что значительную часть его площади составляют земли Серебряноборского лесничества – одного из самых крупных в Москве зеленых массивов. «Окна на лес» — характерная черта местной недвижимости. Летом здесь все еще оглушительно поют соловьи, во дворах вместе с воронами живут белки, еще совсем недавно можно было запросто встретить зайца.
Первые сведения о территории современного Кунцева относятся к 1454 г., когда в одном из завещаний была упомянута местная деревня Ипская. Однако первые люди «наследили» здесь еще в неолите. Высокий и красивый правый берег реки Москвы исстари привлекал поселенцев. Долгое время этими землями владели князья Милославские и Нарышкины, а в начале XIX века Кунцево стало популярным дачным местом, где отдыхали многие известные люди. В 1871 г. здесь прошла Александровская (ныне Белорусская) железная дорога на Смоленск, возникла одноименная станция. В 1926-м населенный пункт получил статус города, в 1960-м вошел в состав Москвы и стал районом массовой застройки. В 1960-1966-х тут появилось более 200 хрущевок, в основном «улучшенной планировки» — с паркетом и раздельными санузлами. В 1991-м в ходе административной реформы территория была поделена между несколькими районами и появилось нынешнее Кунцево, которому отошла лишь малая часть бывшего города, расположенная к северу от железной дороги. В состав района также вошли «замкадовый» поселок Рублево, обеспечивающий работу рублевской водопроводной станции и водозабора на Москве-реке, и деревня Мякинино, земля которой сегодня дорожает космическими темпами.
Преимущества и недостатки
По словам ведущего маркетолога-аналитика компании «Сити — XXI век» Натальи Дмитриевой, основной плюс Кунцева — развитая инфраструктура: «В самом районе или в непосредственной близости имеются супер- и гипермаркеты, в том числе крупных торговых сетей, современные кинотеатры, рестораны, развлекательные центры; расположены спортивные объекты: велотрек, гребной канал, горнолыжная трасса, бассейны; здесь множество школ и детских садов, в том числе частных». В районе также находятся несколько НИИ, вузов, медучилище при ЦКБ.
Но, пожалуй, главное достоинство района заключается в том, что значительную часть его площади составляют земли Серебряноборского лесничества – одного из самых крупных в Москве зеленых массивов. «Окна на лес» — характерная черта местной недвижимости. Летом здесь все еще оглушительно поют соловьи, во дворах вместе с воронами живут белки, еще совсем недавно можно было запросто встретить зайца. Комфортабельная зона отдыха на берегу Рублевского водохранилища, чистая в этих местах Москва-река, Фили-Кунцевский лесопарк позволяют жителям до сих пор ощущать себя «полу-дачниками».
Благоприятная экологическая обстановка в немалой степени способствовала тому, что в Кунцеве разместился целый ряд учреждений медицинского и санаторного типа федерального уровня. Это знаменитая «Кремлевка» (Центральная клиническая больница Управделами президента), Центральная больница МВД России, «Клиника неврозов» им. Соловьева, Всероссийский кардиологический центр, Центр сердечно-сосудистой хирургии им. Бакулева.
Транспортное сообщение с другими частями города осуществляется по Рублевскому и Можайскому шоссе, МКАД. Функционируют станции метро «Молодежная» и «Кунцевская», железнодорожные станции «Кунцево» и «Рабочий поселок». Проводимая комплексная реконструкция подразумевает не только обновление жилого фонда и строительство новых объектов инфраструктуры, но и, что очень важно, строительство дорог и развязок.
Конечно, недостатки тоже есть. Самый главный — Кунцево все-таки существенно отдалено от центра. Чтобы добраться на метро до кольцевой линии, потребуется потратить около получаса. А Рублевское шоссе, являющееся правительственной трассой, слишком часто перекрывают для проезда разного рода кортежей, что заставляет автомобилистов подолгу простаивать в пробках.
Жилой фонд района также крайне неоднороден. Современные здания соседствуют с трех-четырехэтажными домами послевоенной постройки. Программа сноса и реконструкции хрущевок выполняется хуже всего по Москве и затягивается на неопределенный срок. Новые жилые комплексы девелоперы пытаются втиснуть в и без того плотную застройку, уничтожая для этого зеленые насаждения, что вызывает массовые протесты жителей.
Первичный рынок
«В Кунцеве проводится комплексная жилая застройка по программе ликвидации ветхого фонда, а также сооружаются точечные объекты. Возводятся преимущественно высотные монолитно-кирпичные комплексы с собственной инфраструктурой и подземными парковками. Также идет строительство муниципального жилья — панели улучшенных серий», — говорит Н. Дмитриева. По ее словам, средняя стоимость первички составляет 133 450 руб. за кв. м. «В октябре район находился на 45-м месте в Москве по цене предложения, а в ЗАО — на 8-м. В среднем метр стоил 138,9 тыс. руб. (-2,7% относительно сентября). По количеству предлагаемых новостроек район занимал 7-е место по городу и 4-е в ЗАО», — говорит генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. В настоящий момент, сообщает эксперт, на продажу выставлены квартиры в пяти жилых комплексах бизнес-класса. Это готовые или сданные ГК монолитные многоэтажки, построенные по индивидуальным проектам.
По данным экспертов, рынок жилищного строительства в Кунцеве фактически поделен между двумя игроками – компаниями «Система-Галс» и «Море плаза», осуществляющими реконструкцию нескольких кварталов. «Система-Галс» ведет строительство ЖК «Изумрудная долина», состоящего из нескольких домов. Намечено возвести около 1 млн кв. м: 606 тыс. кв. м для переселения, 381 тыс. кв. м – для продажи. Кроме того, возводится жилой комплекс на 108 квартир по адресу: Рублевское шоссе, 111а. До 2014 г. «Система-Галс» намерена построить еще восемь объектов (на ул. Ельнинская, Ярцевская, Академика Павлова, Молодогвардейская). В свою очередь компания «Море плаза» реконструирует 21-й микрорайон, возводя как коммерческое, так и муниципальное жилье. Дома для очередников и переселенцев располагаются вдоль ул. Истринской, а коммерческие за ними, в глубине квартала. Так, по адресу: ул. Истринская, вл. 2-8, построен многофункциональный жилой комплекс «Пальмира». В ближайшие несколько лет муниципальные дома, в том числе панельные, появятся на ул. Ярцевской, Партизанской, Молодогвардейской, Рублевском шоссе. Запланирована реконструкция 30-го квартала. Взамен старого фонда намечено возвести шесть многоэтажек, рассчитанных на 7 тыс. жителей.
Также запланирована реконструкция кварталов 31-34, в рамках которой компания «Информ маркет» возведет около 39 тыс. кв. м. Кроме того, точечную застройку ведут »Интеко» и ГК «ПИК». Например, «Интеко» уже завершила ЖК O2XYGEN площадью 53311 кв. м на пересечении ул. Ярцевской и Ельнинской, ввела в эксплуатацию ЖК «Астра» на ул. Козлова, 34. В свою очередь ГК «ПИК» на Рублевском шоссе, вл. 107, начала сооружение ЖК «Рублевские огни» — монолитно-кирпичного дома переменной этажности (30-40) общей площадью 31 434 кв. м. Правда, на сегодняшний день строительство и продажи приостановлены.
Вторичный рынок
По данным Н. Дмитриевой, средняя стоимость квадратного метра на регулярном рынке составляет 133 275 руб. «В ранкинге муниципальных районов Москвы по средней удельной цене предложения вторички в октябре Кунцево занимало 33-е место, по ЗАО — 9-е. Средний показатель — 153,9 тыс. руб. за кв. м (-0,8% за месяц)», — говорит В. Луцков. По его данным, предложение вторички в районе составляет 10,3% от предложения ЗАО и 1,4% от всего объема продаваемых в городе квартир. Большинство выставленных на продажу объектов относятся к среднему (44%) и экономклассу (35%), 21% приходится на жилье повышенной комфортности – бизнес-сегмент. Как сообщает компания GED Analytics, 52% жилого фонда приходится на двухкомнатные квартиры, 26% — на трехкомнатные, 20% — на однокомнатные, 2% — на многокомнатные. »С начала 2000-х сносятся хрущевки, на их месте появляются многоэтажная панель и монолит. По объемам строительства Кунцево было одним из ведущих районов города, в застройке участвовали крупнейшие компании — ПИК, Strabag, Главмосстрой», — сказано в отчете GED Analytics. Однако в 2009 г. многие проекты были заморожены – приостановлено сооружение более 100 тыс. кв. м жилья. Между тем реализация программы реконструкции кварталов пятиэтажек продолжается.
По данным GED Analytics, самая дорогая квартира в районе, расположенная в ЖК «Изумрудная долина» на ул. Ярцевской, стоит 96 млн руб.: 208 кв. м, четыре комнаты, три санузла, авторский дизайн с использованием мрамора, оникса и кожи рептилий. А всего за 3,8 млн руб. в поселке Рублево можно приобрести самое дешевое в Кунцеве жилье: типовую однушку площадью 31 кв. м. на последнем этаже кирпичной пятиэтажки 1966 г. Разрыв в ценах — 25 раз. «Средняя стоимость жилья составляет 151 тыс. руб. за 1 кв. м и находится в диапазоне от 85,9 тыс. до 490 тыс. руб. за кв. м. Наиболее дорогие квартиры представлены в новых престижных жилых комплексах на востоке района, а самые дешевые — в поселках за МКАД на западе, а также в новостройках экономкласса», — отмечают специалисты GED Analytics.
Аренда
Предложение съемного жилья в Кунцеве достаточно обширно. В базе данных «Из рук в руки» один из самых дорогих вариантов — 104 тыс. руб. в месяц: 160 кв. м, ул. Маршала Тимошенко. На ул. Партизанской, 16, можно снять четырехкомнатную квартиру площадью 120 кв. м за 80 тыс. руб. Такая же квартира на ул. Оршанской, 9, стоит уже 70 тыс. На ул. Молодогвардейской, 43, за 100-метровые хоромы просят 62,5 тыс. в месяц. Более того, трешку можно снять даже за 49 тыс. руб. — это будет объект площадью 81 кв. м на ул. Партизанской. На ул. Ярцевской предлагаются квартиры за 35 тыс. и 28 тыс. руб. Однушка площадью 20 кв. м на ул. Ельнинской стоит 27 тыс. Кроме того, в районе очень велик выбор жилья стоимостью менее 25 тыс. руб.