Сказочная конституционная монархия
Дания пострадала от кризиса одной из первых в Европе. «Коррекция стоимости жилья здесь оказалась одной из самых высоких, причем началась она еще в 2007 году. По сравнению с пиком цены «просели» в среднем на 18%.
Дания пострадала от кризиса одной из первых в Европе. «Коррекция стоимости жилья здесь оказалась одной из самых высоких, причем началась она еще в 2007 году. По сравнению с пиком цены «просели» в среднем на 18%. При этом, например, в Копенгагене квартиры подешевели на 25%, а дома и танхаусы — на 14%, — говорит руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин. — Прослеживается общая тенденция: чем дороже недвижимость была ранее, тем ниже опустились цены. В столице коррекция оказалась более ощутимой, чем на периферии. Кроме того, в стране на 40% сократилось жилое строительство, количество безработных в данной отрасли выросло более чем в три раза».
Отзвук мировых неприятностей
По данным Statbank, все дело в том, что датский рынок недвижимости развивается циклично. После нескольких лет роста он достиг пиковых показателей в 2006 г. (за 2005-й цены выросли на 23%). Затем последовало закономерное снижение на 1,8% в 2007 г. За последние десять лет недвижимость подорожала примерно на 250%, а в столице страны Копенгагене — на 600%. Не менее впечатляющие темпы роста демонстрировал национальный ипотечный рынок: с 85% ВВП в 2000-м до 119% в 2007-м.
И тут разразился кризис. Как говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, по различным оценкам, снижение цен достигало примерно 20% в год, в Копенгагене — 10%. Хотя в последние месяцы скорее наблюдается тенденция к стабилизации. Впрочем, по мнению большинства экспертов, говорить о восстановлении рынка можно будет не ранее 2010 г. За III квартал число новых строительных проектов сократилось на 26% относительно того же периода 2008 г. Как сообщает статистическое ведомство страны, количество выданных разрешений и объемы выполненных работ упали за указанный период на 31% — до самого низкого за всю историю ведения подобной статистики уровня.
Перезагрузка
Однако, полагают специалисты Danske Bank, спад пойдет рынку только на пользу, поскольку в 2006-м и 2007-м объемы строительства в стране превышали разумные пределы. По словам А. Пыпина, цены на недвижимость в этой стране всегда зависели от настроений инвесторов и экономической политики Евросоюза: «Например, за 2003-2006 гг. квадратный метр подорожал в два раза, а пять лет до того медленно дешевел. Сейчас для долгосрочных инвестиций привлекательны квартиры в Копенгагене, стоимость которых уменьшилась с 4 до 3 тыс. евро за кв. м и составляет сегодня 80 тыс. евро за объект площадью 30 кв. м». «Дания вошла в рецессию первой в Европе. Коррекция здесь началась с января 2008-го, за прошлый год недвижимость подешевела на 10,5%. Главная причина заключается в том, что цены были сильно завышены — за последние годы они выросли более чем на 100%», — говорит управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Факторы привлекательности
По сравнению с другими странами рынок недвижимости Дании довольно своеобразен. «В основном жилой фонд составляют индивидуальные дома и таунхаусы. Обеспеченность жильем достигает более 60 кв. м на человека. Однако значительная часть населения — в первую очередь молодежь и эмигранты – квартиры снимают, — рассказывает Александр Пыпин. — Стоимость аренды в Копенгагене — от 500 евро в месяц за студио площадью 17 кв. м. Полноценный дом стоит 1,5-2 тыс. евро в месяц. Для большинства датчан такая плата вполне приемлема и в среднем составляет 30% от дохода, поскольку уровень зарплат в стране — один из самых высоких в Евросоюзе». По официальным данным, арендный рынок охватывает 46% всего объема жилья. Примерно 60% недвижимости, сдаваемой «частниками», построено до 1940 г., 11% — до 1980 г., остальное – позже. Средняя доходность жилья в общенациональном масштабе — примерно 4,63%.
Процесс приобретения
«Налоги и расходы при покупке недвижимости невысоки: до 3% от стоимости. Значительная часть трат ложится на продавца. Для иностранца процесс достаточно сложен. Например, нужно получить разрешение от министерства юстиции, — объясняет А. Пыпин. — И следует учесть, что в отличие от ряда стран Европы жилье здесь не дает возможности получить вид на жительство. С другой стороны, после получения права собственности ежегодно придется платить налог на недвижимость и землю». Существуют также дополнительные ограничения на покупку летних домов в курортных районах на побережье.
Практически всю работу по оформлению купчей берет на себя адвокат: составляет предварительное соглашение, проверяет все условия и акт осмотра объекта, оплачивает местные налоги, готовит окончательный договор. Стоит это обычно 0,6% от стоимости жилья, продавец и покупатель платят поровну. При проведении сделки агентское вознаграждение (примерно от 6%) вносит продавец. Покупатель оплачивает услуги адвоката ($350-1000), а также пошлины, местные сборы и налоги (до 1,5% от суммы сделки). После перехода объекта в собственность новому владельцу придется заплатить некоторые налоги — в частности, на недвижимость (1% от стоимости) и муниципальный (около 1% от цены земли).
Брать или подождать
По данным GEDAnalytics, в результате кризиса таунхаусы подешевели за год в среднем до 1670 евро за кв. м, квартиры — на 16% (до 2370 евро за кв. м), загородные дома — на 13,1% (до 2210 евро за кв. м). Однако из-за сложностей оформления недвижимости интереса россиян невысок. «Наибольшую активность проявляют люди, которые планируют переселиться или уже переселяются на постоянное место жительства. Они, как правило, покупают небольшие квартиры или снимают жилье», — говорит А. Пыпин. По словам Е. Скоморовского, Дания не слишком популярна среди наших соотечественников — как среди туристов, так и среди инвесторов: «Конечно, сказываются такие факторы, как недостаток информации о датской недвижимости, а также то, что у нас очень мало агентств, работающих с этой страной. Но существуют и более объективные проблемы. Например, каждую сделку по продаже жилья в Дании должно одобрить министерство юстиции».
Более того, эксперты не рекомендуют вкладываться в это государство в ближайшее время. «Такие инвестиции перспективны для тех, кто не ждет высоких доходов или каких-то юридических преимуществ владения европейской недвижимостью, а просто хочет сохранить капитал для потомков или поселиться в стране со схожим климатом, но иным менталитетом и качеством жизни», — говорит А. Пыпин.