Рынок жилья в "тигровой шкуре"
Уходящий год Быка доказал, что столичной недвижимости ничто рыночное не чуждо, и цены на квартиры в Москве могут не только расти, но и падать, говорят аналитики. На смену идет год Тигра. Тигриные повадки продавцов начали проявляться уже под конец этого года, но в ближайшее время им вряд ли удастся доминировать на рынке и повышать цены.
Уходящий год Быка доказал, что столичной недвижимости ничто рыночное не чуждо, и цены на квартиры в Москве могут не только расти, но и падать, говорят аналитики. На смену идет год Тигра. Тигриные повадки продавцов начали проявляться уже под конец этого года, но в ближайшее время им вряд ли удастся доминировать на рынке и повышать цены.
Столичный квадратный метр завершает 2009 год на отметке $4044, подсчитали в аналитическом центре "Индикатора рынка недвижимости" (IRN). В декабре изменение цен на жилье оказалось минимальным (+1,5%) и было связано с нестабильностью валютных курсов. В рублях средняя стоимость квадратного метра по городу под занавес года составила 122,8 тыс. руб.
"Основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене", - полагают в IRN. В среднем долларовые цены на столичные квартиры, по оценке центра, упали за 2009 год на 24,1%, и индекс IRN снизился с $5310 за метр в январе этого года до $4028 в декабре. Правда, в последние месяцы на фоне ослабления американской валюты стоимость жилья немного отыграла вверх. Полное снижение цен за время кризиса (с начала октября 2008 года, когда метр штурмовал отметку $6122) составило 34%. В сентябре 2009 года, когда стоимость метра достигла минимума в $3858, проседание рынка достигало 37%.
По статистике аналитического центра "Миэль", по итогам 2009 года цены на столичную "вторичку" упали на 18% в рублях и 23% в долларах, до 153 тыс. руб. и $5150 за метр. Сильнее всего подешевело ранее переоцененное жилье - однокомнатные квартиры и жилье эконом класса. В Подмосковье цены снизились сильнее - на 21,3% в рублях и на 25,9% в долларах (71,5 тыс. руб. и $2428). В разрезе по категориям ценовая динамика неоднозначна - где-то коррекция продолжается, а в некоторых сегментах цены уже стабилизировались. В таких крупных городах как Одинцово, Химки и Балашиха стоимость метра в декабре еще уменьшалась, в Красногорске и Долгопрудном - уже пошла вверх, отмечает генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов.
По данным ARN, средняя цена предложения на вторичном рынке типового жилья Москвы сейчас составляет $4844 за квадратный метр. До кризиса было $7500, а теперь рынок фактически откатился к уровням 2007 года, рассказывал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Агентство Rway сообщает о $6440 за метр в среднем по столице с учетом элитного жилья и квартир бизнес-класса. Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ зафиксировал в конце декабря 137,8 тыс. руб. за метр в Москве и около 64 тыс. руб. в Подмосковье.
Существеннее всего в завершающемся году подешевели квартиры в Юго-восточном округе столицы, наименее престижном и экологически неблагоприятном (-26,2%), отмечают эксперты IRN. На востоке и северо-востоке цены упали на 25,1%. В меньшей степени кризис затронул северный округ (-22,9%) и районы за МКАД (-23,8%), где изначально предлагались объекты по относительно невысоким ценам, объясняют аналитики. Лидеры снижения в Москве (до -30%) районы: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща и Савеловский. В пределах 20% снизились цены в районах Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо. Легче всего этот год пережило Куркино, где жилье подешевело всего на 15,3%, "очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД", говорится в обзоре IRN.
Уже к концу осени некоторые продавцы, воодушевленные оживлением спроса, попробовали поднять цены. В декабре впервые с начала года наметилась положительная динамика в рублевом эквиваленте, и регулярный рынок окончательно стабилизировался, уверен гендиректор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков. Если обычно для последнего месяца года был характерен спад активности, то на этот раз из-за активизации отложенного спроса обороты декабря превысили показатели аналогичного, уже кризисного, периода прошлого года. "Это говорит о том, что мы входим в новый год с высокой покупательской активностью и большим потенциалом рынка. Поэтому можно ожидать, что после январских праздников интерес покупателей к недвижимости сохранится и к весне активизируется с новой силой", - полагает Алексей Шленов.
Большинство экспертов, как уже писал "Финмаркет", склоняются к мнению, что оживление на рынке возможно только к середине 2010 года, а небольшой рост цен - не раньше осени, так как доходы покупателей сократились, а скорое возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа маловероятно. Прогноз IRN - разнонаправленное изменение цен в разных районах Москвы и на разное жилье при практически неизменных средних показателям по рынку.