Строевая переподготовка
Продажи квартир в новостройках сократились по сравнению с докризисной весной прошлого года в среднем в три раза.
Продажи квартир в новостройках сократились по сравнению с докризисной весной прошлого года в среднем в три раза.
Остановка по требованию
"Сейчас строительство новых объектов жилья практически не происходит, "от котлована" ведутся единичные объекты по стране", - заявил глава РСС строителей Владимир Яковлев. Не удалось выполнить и прошлогодний план строительства в рамках нацпроекта "Доступное жилье". Об этом сообщил вице-премьер РФ Александр Жуков: "Мы не достигли показателя, который планировали по вводу жилья в 2008 году, изначально речь шла о 72, 5 млн. кв. м. Реальный результат - 63, 8 млн. кв. м... это больше, чем в 2007 году (60, 9 млн. кв. м)" (график 1).
"Если сравнивать сегодняшние продажи с уровнем весны 2008 года, то они упали в три раза", - отмечает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГДЕЭТОТДОМ.РУ (GEDAnalytics).
В исследовании "Спад на рынке строительства и продажи жилья в России" Геннадий Стерник, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, пишет: "На показатель ввода жилья действуют два противоположных фактора. Во-первых, это замораживание ряда строек в конце 2008 года и вынужденное прекращение девелоперами новых проектов.
...Во-вторых, следует учитывать постепенное завершение ранее начатых (и запланированных к вводу в 2008 году) строек, в том числе и благодаря государственному финансированию, и реализацию этого задела в 2009 году (в итоге в первом полугодии объем ввода сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года). В результате ожидания Минрегиона снижения объемов ввода в этом году на 18-20% видятся оправданными. Однако говорить о скором восстановлении темпов ввода жилья - с 2010 года - было бы слишком оптимистично. Именно на 2010 год придется пик влияния инвестиционного коллапса в строительстве, когда заделы будут уже исчерпаны".
Причину спада темпов строительства жилья Геннадий Стерник видит в стремлении крупных компаний к экспансии в ущерб собственной финансовой стабильности:
"Большую часть средств компании привлекали от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков изымали из проектов и использовали не по назначению.
Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращались за краткосрочным кредитованием к банкирам. При возникновении возможности зарезервировать еще один земельный участок кредитные деньги также перенаправляли для нецелевого использования.
Всю эту систему подпитывали общие оптимистические настроения по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддались этому настроению, в результате чего кредитование для девелоперов стало доступнее. Итогом взаимодействия всех этих факторов стала перегрузка компаний краткосрочными долгами, а значит, и повышение общего уровня риска".
Кредиторы поджимают
Сегодня самая дешевая однокомнатная квартира в новостройке Москвы стоит 3, 5 млн. руб., в Санкт-Петербурге - 1, 9 млн. В диапазоне до 850 тыс. руб. реально найти "однушку" эконом-класса в Саратове, Челябинске, Ставрополе.
В среднем по России цена предложения одного квадратного метра в новостройке составляет 35 тыс. рублей (см. табл., графики 2, 3).
Евгений Щербаков, генеральный директор Центра деловой недвижимости "Навигатор" (Омск): "В Омске есть квартиры и по 10 тыс. руб. за 1 кв. м. По этой стоимости я покупал недвижимость лично у субподрядчика. Он вынужден был продать ее, потому что "прижали" кредиторы. Площадь квартиры - порядка 50 кв. м - это новое жилье в сданной новостройке на окраине Центрального округа. Что бы ни говорили застройщики, а реальная цена снизилась по сравнению с летом прошлого года на 30-50%. Официально они этого не признают, но с фактами не поспоришь: сегодня цена в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
После своеобразного "холодного душа", когда около 70% строителей в стране вышли на этап предварительного банкротства, цены стали соотносимы со спросом".
Так, на ул. Красина, 6 (в центре Омска) стоимость элитного жилья в прошлом году доходила до 80 тыс. руб. за метр. Сегодня эти аппартаменты, по признанию экспертов, трудно продать даже за 30 тысяч.
Кстати, о 30 тыс. для России в целом. Эта сумма рекомендована федеральной властью для выкупа жилья у застройщиков. Как видим, идеал вполне достижим, особенно, когда деваться некуда. По словам министра строительства Самарской области Павла Донского, застройщики сегодня заинтересованы в сотрудничестве с властями и готовы к предоставлению квартир для отселения: "По нашим оценкам, сейчас в городе существует 100 тыс. кв. м свободных площадей. Половину из них строительные компании готовы реализовать через торги по цене квадратного метра, установленной Минрегионразвития для Самарской области в размере 29 450 рублей".
По аналогичным ценам предлагается недвижимость в рамках федеральной целевой программы "Жилище" в Ленинском районе Иркутска в жилом комплексе "Иннокентьевская слобода". В роли организатора и координатора проекта выступает региональный оператор Федеральной программы ипотечного кредитования ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство". Застройщик - компания ОАО "ЖилСтройКорпорация". Финансовые партнеры: Байкальский банк Сбербанка России, ВТБ 24, МДМ-Банк, Газпромбанк, Далькомбанк и НОМОС-Банк.
Минимальная цена жилья в новостройке Саратова составляет около 21, 55 тыс. руб. за кв. м. Это квартира в малопрестижном из-за удаленности от центра города VI микрорайоне Кировского района. Заказчик строительства - предприятие Саратовской области "Госжилстрой". Строительство микрорайона осуществляется в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на основе частно-государственного партнерства: правительство области обеспечивает микрорайон всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, а генеральные подрядчики занимаются непосредственно возведением зданий.
В выигрыше сегодня оказались и региональные компании, опирающиеся на собственный производственный потенциал и не имеющие краткосрочной кредитной нагрузки. Так, ООО "Александрия" в Ставрополе предлагает квартиры компактного жилья 25-30 кв. м. по цене в 22 тыс. руб. за кв. м. (550 тыс. руб. квартира). Комплекс "Белый дельфин" расположен на выезде из города, по 2-му Юго-Западному проезду, 2 г. Экономия в "Александрии" достигается за счет собственной строительной техники, оборудования, цеха по производству окон и бетонно-растворного узла.
Победный госзаказ
По словам вице-премьера РФ Александра Жукова, в 2009 году наиболее важно в реализации национального проекта "Доступное жилье" выполнить гособязательства перед всеми ветеранами и инвалидами Великой Отечественной войны. Они должны быть обеспечены квартирами до 9 мая 2010 года. Практически во всех регионах России призыв был услышан и доработан с учетом нужд и возможностей конкретного территориального образования. Так, более десятка компаний Калининграда продают квартиры в строящихся или готовых домах для нужд Министерства обороны и муниципалитетов (программы переселения "аварийщиков") по ценам 30, 5-31, 6 тыс. руб. за кв. м.
В Оренбурге стройкомпаниям предложено возвести за счет местного бюджета большое количество жилых зданий и объектов социального назначения.
Некоторую помощь государство предложило девелоперам в Волгоградской области, объявив о намерении закупать в регионе квартиры по цене 31, 7 тыс. за кв. м. "Этот демпинг еще более усугубил ситуацию, рынок сейчас похож на похоронное бюро", - так оценил данный шаг гендиректор строительной компании "Юнижстрой" Юрий Корольков. Однако другой местный застройщик дешевого панельного жилья ОАО "Волгоградский завод ЖБИ N1" говорит об обратном. "Расчеты по себестоимости адекватны, - отметила директор Управления маркетинга и продаж Татьяна Смирнова, - Более того, в нынешних условиях это предложение может быть интересно не только нам, но и практически любой компании".
Своеобразной точкой в споре между двумя застройщиками может прозвучать вывод столичного аналитика Александра Пыпина: "Количество нового жилья будет зависеть в основном от индивидуального строительства и государственного заказа. Учитывая, что он составляет сейчас до 20%, прекращение финансирования властями программ жилищного строительства может привести к снижению его объемов до 40-45 млн. кв. м в год". Так что с государством целесообразно сотрудничать.
Источник: Прямые инВЕСТИции