Срочно - значит дешево
Срочный выкуп квартиры - услуга на рынке не новая и особенно востребованная в кризис. Собственники жилья идут на такие меры, когда у них "горит" и времени искать покупателя нет совсем. Какие риски важно учитывать в этом случае?
Срочный выкуп квартиры - услуга на рынке не новая и особенно востребованная в кризис. Собственники жилья идут на такие меры, когда у них "горит" и времени искать покупателя нет совсем. Какие риски важно учитывать в этом случае?
Как правило, услугой срочного выкупа пользуются люди, которых к этому вынуждают жизненные обстоятельства - долги перед банком, внезапный переезд в другой город или страну и т.д. При этом важно понимать, что продать быстро и продать дорого одновременно не получится. Квартира может потерять в цене до 50% от ее реальной стоимости.
Утром - деньги, вечером - стулья
Срочным выкупом на постоянной основе занимаются те агентства, у которых есть для этого финансовые ресурсы и технологии. Таких в Москве немного - не более 20. В основном это агентства, имеющие доступ к кредитным средствам. Остальные могут проводить подобные сделки, но только в единичном объеме - из-за недостатка свободных ресурсов.
Помимо стандартных квартир компании могут выкупить в срочном порядке ипотечные квартиры, комнаты или даже доли. Причем работают риэлторы как с первичкой, так и вторичкой. "Продать быстро квартиру или дом на стадии строительства даже проще, чем на вторичном рынке, - говорит руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин. - На первичном рынке нет стадии сбора документов, есть только стадия оценки самого объекта. Потребуется лишь согласование переуступки прав с застройщиком. Эта услуга платная и, конечно, повлияет на стоимость выкупа, особенно если необходимо будет стимулировать застройщика для более быстрого переоформления".
Менее охотно риэлторы работают в таких случаях с дорогим жильем и иными нетиповыми объектами, которые сложно не только продать, но и корректно оценить. "Важно понимать, что не все объекты выкупаются профессионалами, а только те, у которых понятна и легко определяема рыночная стоимость, то есть нет возможности ошибиться и сработать в минус, - поясняет президент Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости "Простор" Сергей Саяпин. - Стоимость всех типовых квартир в Москве и области легко определяема и прогнозируема, а вот цена элитного жилья или коммерческой недвижимости подчас не поддается быстрой точной оценке". Поэтому все-таки срочный выкуп - это услуга скорее для массового рынка жилья. Наиболее интересными для риэлторов являются квартиры стоимостью - 5-9 млн рублей.
Дисконт за срочность каждая компания определяет исходя из своих интересов и стоимости ресурсов. Эксперты поясняют, что выкуп квартиры происходит чаще всего на сотрудника компании, а не на прямого покупателя, поэтому в цену закладываются все расходы на двойное переоформление, уплату налогов или процентов за кредит. Как правило, чем быстрее покупатель хочет получить деньги и чем меньше у него документов и сложнее история квартиры, тем меньше цена выкупа.
На подъеме рынка дисконт составляет 10-20%, на спаде и в период застоя - доходит до 50%. "Столь значительное изменение цены объясняется несколькими причинами, - комментирует генеральный директор АН Great reality Наталья Ракова. - Для оперативной покупки квартир агентства в основном пользуются кредитами и закладывают в дисконт банковские проценты, которые в кризис очень выросли. Помимо этого, выкупая жилье, агентство идет на определенный риск - на так называемом рынке покупателя квартира может продаваться достаточно долго, что, естественно, невыгодно агентству".
Лжесрочный выкуп
Однако гораздо больше рисков в данном случае у продавца. "Есть большая вероятность натолкнуться на мошенника, желающего в спешке и в аврале (ведь мы рассматриваем именно ту ситуацию, когда деньги нужны срочно) какой-то платеж "замылить" или иным образом запутать продавца", - предостерегает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. "При проведении сделки срочного выкупа продавец вообще менее сконцентрирован, чем обычно, - на него давит необходимость все делать быстро (быстро думать, быстро соглашаться, не читать документы, верить обещаниям...). Это ситуация повышенного риска для продавца, чем легко воспользоваться мошенникам. Поэтому важно быть внимательным к деталям", - обращает внимание Сергей Саяпин.
Основной риск - это, конечно, продешевить. И здесь стоит понимать, что риэлтор риэлтору рознь. Никто не скрывает, что при срочном выкупе квартира покупается априори дешевле. Однако бывает и так, что риэлторы, занимающиеся срочным выкупом, изначально занижают стоимость квартиры процентов на 20, а затем от этой цены "за срочность" отнимают еще процентов 30-40. Естественно, итоговая цифра, подлежащая выплате продавцу, оказывается "смешной". "Противоядие" от подобной ситуации нехитрое: тщательная предварительная оценка квартиры.
Есть и риск технологического характера - попадание на "лжесрочный выкуп", когда риэлторская компания обещает больше, чем делает, и после заключения договора у продавца начинаются проблемы с получением от них денег. Это наиболее частая негативная ситуация при таких сделках. "Выглядит это примерно так, - рассказывает генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов. - Фирма заключает с продавцом договор на продажу по сниженной цене и пытается по-быстрому найти покупателя, чтобы не вкладывать свои деньги. Но быстро "сбросить квартиру" может не получиться. А чтобы клиент не передумал и не "соскочил", ему выдается небольшой задаток. На квартиру при этом, естественно, составляется договор залога. Собственник оказывается связан жесткими обязательствами и ограничен в возможности продажи квартиры иным путем. При таких попытках на квартиру наложат судебный арест в мгновение ока и будут по закону правы".
Сценарий с задатком может выглядеть и иначе. После получения части денег от риэлторов на "сцену" выходят юристы с внешностью профессиональных борцов, которые вам объясняют, что у вас не очень "чистая" квартира с юридической точки зрения, что вы специально утаивали какие-то факты, хотели всех обмануть и сорвать сделку. Поэтому вы либо должны вернуть задаток в двойном размере, либо продать квартиру с дисконтом существенно большим, чем планировали.
Может не стоит?
Если кому-то действительно необходимо срочно решить вопрос с реализацией квартиры, то обращаться стоит, конечно, в известные, давно работающие на рынке фирмы, которые дорожат своей репутацией. "Преимущества крупных компаний прежде всего в том, что в них сосредоточено большое количество обращений на покупку квартиры и уже есть сформировавшийся пул потенциальных приобретателей. Солидные компании практически все способны быстро принять решение о срочном выкупе жилья, если видят в этом экономическую целесообразность, посему я не вижу причин обращаться в неизвестные никому конторы. Можете остаться и без денег, и без квартиры", - добавляет Георгий Дзагуров.
Кстати, эксперты справедливо замечают, что срочный выкуп - далеко не всегда единственная возможность быстрого получения денег. Зачастую гораздо более выгодный вариант - получить в банке потребительский кредит, после чего спокойно, без сумасшедшей спешки и столь же сумасшедших скидок, продавать квартиру и гасить задолженность перед банком. "Если человек уезжает в другой город или страну - тоже вовсе не обязательно срочно продавать квартиру с такой серьезной потерей в цене. Можно оставить доверенность кому-то из друзей или даже риэлторов, а лично приехать только на сделку. Стоимость билетов будет намного меньше, чем потери при срочном выкупе", - советует Олег Самойлов.
Схема срочного выкупа квартир
1. Квартира оценивается профессиональным оценщиком.
2. На основании оценочной экспертизы определяется ее стоимость.
3. Самый распространенный дисконт - 30-40% от стоимости жилья.
4. Если цена продавца устраивает, совершается сделка.
5. Если документы готовы, вся процедура занимает 1-2 дня.
6. Если документы не готовы, потребуется еще 1-2 дня, чтобы их собрать.
7. Минимальный срок выкупа составляет 1 день, максимальный - 2 недели. То, что больше этого срока, считать срочным выкупом уже нельзя.