Что будет с ценами на жилье в Москве при новом мэре?
За те почти двадцать лет, что Юрий Лужков пробыл мэром столицы, он и московский стройкомплекс стали восприниматься как что-то неотделимое. Собственно, другого стройкомплекса в постсоветские времена москвичи и не знали. Много говорилось за эти годы о «коррупционной составляющей» при выделении участков под застройку и согласовании документации, о том, что узок круг фирм, которые ведут в городе строительство, о слабой конкуренции...
Означает ли это какие-то перемены для желающих купить квартиры в первопрестольной?
За те почти двадцать лет, что Юрий Лужков пробыл мэром столицы, он и московский стройкомплекс стали восприниматься как что-то неотделимое. Собственно, другого стройкомплекса в постсоветские времена москвичи и не знали. Много говорилось за эти годы о «коррупционной составляющей» при выделении участков под застройку и согласовании документации, о том, что узок круг фирм, которые ведут в городе строительство, о слабой конкуренции...
«Этот мыльный пузырь лопнет, только если уйдет Лужков», - поговаривали в кулуарах риэлторских тусовок, когда выяснилось, что даже кризис не смог сильно опустить цены на столичную недвижимость.
Лужков ушел. И что теперь будет с ценами?
ВЕРСИЯ 1.
НОВОСТРОЙКИ ПОДОРОЖАЮТ
Уже стало хорошей традицией, что практически всегда у экспертов по московской недвижимости обнаруживается три вида прогнозов развития событий (четвертого варианта просто не дано): цены вырастут, цены упадут, цены будут топтаться на месте. Причем зачастую характер прогноза удивительным образом отвечает интересам тех, кто прогноз дает. Отставка Лужкова эту традицию не нарушила. Представители некоторых строительных и риэлторских компаний уже заговорили о том, что дело идет... к росту цен на жилье. Поскольку из-за смены команды начнется неразбериха с документацией, стройки встанут, возникнет дефицит жилья... Остается только продолжить мысль и прийти к выводу: надо срочно покупать на любых условиях квартиру сейчас, пока цены не вернулись к докризисным.
Негативных прогнозов придерживаются и некоторые аналитики.
- Какие-то стройки могут быть приостановлены, какие-то заморожены, а какие-то отменены. В целом это будет означать временное сокращение объема предложения, - считает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ.
Надо сказать, о том, что из-за проблем у застройщиков в конце концов вырастут цены на жилье, разговоры идут с начала кризиса. Пока эти прогнозы не слишком оправдываются, несмотря на то, что в 2010 году спрос на московские квартиры опять ожил (см. «Ваш дом» за 28 сентября). То есть дефицит жилья в Москве-то есть всегда. Но далеко не по любой цене. Хотя в столицу стекаются деньги со всей страны, после кризиса ситуация с платежеспособным спросом обострилась.
- Инвестиционные потоки нынче не те, - констатируют эксперты.
- Какая бы новая команда ни пришла, скорее всего, она не захочет создавать проблемы крупным домостроительным комбинатам, - успокаивает Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. - С компаниями, которые сейчас строят самое дешевое жилье, вряд ли что-то случится. Они либо слабо связаны с правительством Москвы, либо ушли строить за МКАД.
ВЕРСИЯ 2.
НОВОСТРОЙКИ ПОДЕШЕВЕЮТ
Пока представители одной части строительных компаний пугают тем, что из-за их проблем возникнут проблемы у покупателей, другие высказывают надежду, что на строительном рынке столицы действительно что-то поменяется.
- Игроки рынка давно ожидают ускорения процессов согласований девелоперской документации. Это позволит вывести на рынок новые объемы квадратных метров в достаточно короткие сроки, - делится своими пожеланиями новой московской команде Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость».
- Возможно, приход нового первого лица поспособствует тому, что рынок строительства станет более прозрачным и более открытым для новых игроков, что приведет к большей конкуренции. Тогда, возможно, появятся предпосылки для некоторого снижения цен, - считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Стоит заметить, что смельчаков, прогнозирующих в связи с отставкой Лужкова не некоторое снижение, а серьезный обвал цен на московские квартиры, нынче как-то не наблюдается. Большей частью речь идет даже не о снижении, а о некоей гипотетической возможности.
ВЕРСИЯ 3.
ВСЕ ОСТАНЕТСЯ КАК ЕСТЬ, НО С ДРУГИМИ ИГРОКАМИ
Эта версия, надо признать, нынче самая популярная. Наиболее ярко она выражена в прогнозе аналитического центра IRN.ru, суть которого сводится к тому, что любые революционные шаги нового градоначальства неминуемо сведутся к перераспределению существующей сверхприбыли. И если даже принять совершенно фантастический вариант: чиновники перестали воровать, застройщики согласились работать без маржи и новостройки в столице начали продаваться по сниженной цене в 30 тысяч рублей за квадрат, то к чему это приведет? Скорее всего, к тому, что подешевевшее жилье будет тут же скуплено на корню ушлыми предпринимателями-инвесторами. И затем они его начнут перепродавать уже совсем по другим ценам.
«В действительности цены могут снизиться только при условии существенного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь: город-то не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он никогда не будет в состоянии. Такой вариант более разумно выглядит для Подмосковья и других регионов России. Благо размеры страны в целом такие возможности как раз дают в отличие от столицы», - говорится в прогнозе.
- Земельные ресурсы города ограниченны, а уникальный столичный статус делает Москву притягательной для многих людей, - согласен Александр Хрусталев.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ КВАРТИР
Все эксперты солидарны в том, что в самое ближайшее время никаких особых изменений на рынке столичного жилья не произойдет.
- Это фондовый рынок может кратковременно отреагировать на политические события, рынок недвижимости гораздо более инертен, - говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
К тому же и процесс передачи «руля» займет некоторое время - какой будет политика нового столичного мэра, мы явно узнаем не завтра.
Поэтому гражданам, которые затеяли в ближайшее время покупку или продажу жилья на вторичном рынке, можно особо не беспокоиться - их перипетии, связанные со сменой московского градоначальника, по общему мнению специалистов, не коснутся.
А вот тем, кто нынче присматривается к квартирам в новостройках, эксперты рекомендуют быть осмотрительнее.
- Надо еще более осторожно относиться к вложениям в жилые дома на стадии строительства, - советует Константин Апрелев. - Желательно убедиться, что никаких вопросов насчет законности выделения участка, на котором строится дом, в перспективе возникнуть не может. Наименее рискованный вариант - если стройка ведется в соответствии с Законом о долевом строительстве, в этом случае какие-либо проблемы у застройщика вряд ли возникнут. Ну и, конечно, надежнее всего покупать квартиры в готовых и уже сданных госкомиссии домах.
За последнюю неделю кардинальных изменений в стоимости столичного жилья ни в рублях, ни в долларах не произошло. Как и за сентябрь в целом. Вопреки некоторым прогнозам об ускорении роста цен пока этот рост сопоставим с инфляцией.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Владимир Ресин: «Строительные компании и дальше будут работать для москвичей»
Ежегодная осенняя городская выставка-ярмарка «Недвижимость» в Центральном доме художника на Крымском валу, которая проходила с 30 сентября по 3 октября, в этом году вызвала особый интерес - ведь открылась она буквально через несколько дней после отставки столичного мэра. Традиционно на выставке демонстрируют свои достижения компании-застройщики, чьи проекты более-менее укладываются в рамки экономкласса, а также все, кто так или иначе связан с этой сферой, - риэлторы, банки, страховые компании. А московские власти делятся своим пониманием задач программы «Доступное жилье» и задач столичного стройкомплекса на будущее.
Обычно выставку-ярмарку открывал Владимир Ресин, ныне врио московского мэра. На этот раз с приветственными словами к публике обратился первый заместитель руководителя Департамента городского строительства г. Москвы Владимир Хайкин:
- Владимир Ресин просил передать, что строительные компании и дальше будут работать для москвичей.
На пресс-конференции для журналистов он также отметил, что цены на жилье в столице сейчас не низкие, но стабильные, при этом резко падает число тех людей, которые стали жертвами недобросовестно оказанных строительных услуг. И выразил надежду, что термин «обиженный инвестор» мы скоро забудем. Вопрос немаловажный, поскольку уже появились прогнозы о том, что из-за возможного обострения проблем, связанных с наличием у застройщиков всей нужной разрешительной документации, участие в долевом строительстве может стать делом еще более рискованным.
Возникла и новая тема. На пресс-конференции крайне много говорилось о том, что важно не только, сколько жилье стоит, но и сколько потом платить за квартиру - а соответственно программах энергосбережения. Обещано, в частности, что будут улучшены теплоизоляционные свойства панелей, которые используются для строительства московского жилья, а также оконных блоков (начать внедрять в жизнь эти новшества предполагается в будущем году). Не обойдена вниманием оказалась и аномальная московская жара. По словам первого заместителя главного архитектора Москвы Юрия Григорьева, в будущем в типовых проектах домов будет изначально предусматриваться место для кондиционера.