Стагнация от лукавого
Уже месяц эксперты рынка недвижимости прогнозируют стагнацию в сегменте жилья. Произносят это слово тихо и глубокомысленно, вкладывая в него всю вселенскую печаль. Девелоперам есть, от чего опечалиться. Например, за октябрь текущего года, согласно данным аналитиков компании «Пересвет-Инвест», цены на первичном рынке – и рублевые, и долларовые – «стагнировали» вниз на 6%.
Падение цен на жилье к Новому году будет завуалировано скидками.
Уже месяц эксперты рынка недвижимости прогнозируют стагнацию в сегменте жилья. Произносят это слово тихо и глубокомысленно, вкладывая в него всю вселенскую печаль. Девелоперам есть, от чего опечалиться. Например, за октябрь текущего года, согласно данным аналитиков компании «Пересвет-Инвест», цены на первичном рынке – и рублевые, и долларовые – «стагнировали» вниз на 6%.
«К осени многие застройщики и риэлторы ожидали серьезного всплеска покупательской активности и в разы увеличили свои рекламные бюджеты, – говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин, – но традиционной деловой активности в этом году не случилось».
«На рынок новостроек, – считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин, – ориентироваться нельзя, так как, во-первых, его доля в общем количестве жилья, выставленного на продажу, составляет около 20–25%. Кроме того, новых объектов практически не выходит, что приводит к дефициту жилья на первичном рынке столицы». По данным Росстата, за десять месяцев этого года объем ввода жилья в России составил 37,7 млн кв. м, что практически на 5% ниже аналогичного показателя за прошлый год. По логике, рынок на дефицит должен бы реагировать ростом цен, но на практике мы видим снижение.
Чтобы понять происходящее, надо смотреть на вторичный рынок – он задает основные тренды. Цены там действительно стагнировали, в октябре относительно сентября можно даже отметить небольшой рост в среднем на 1%. Однако в то же время, по данным компании «Миэль», количество квартир, выставленных на продажу, выросло за месяц на 7,8%, до 48 900 объектов, по данным «Инком-недвижимость» – на 5,2% до 52 500. Это рекордные значения за год. О чем это говорит? Продавцы больше не ждут роста цен и пытаются реализовать товар на пике, тогда как покупатели уже замерли в ожидании дисконта. Для примера можно вспомнить, что происходило с рынком жилья перед кризисом. С начала 2008 года по июль количество сделок упало практически вдвое, а стоимость жилья выросла на треть. Продавцы просто не заметили, что покупатели, проголосовав рублем, ушли с рынка и продавать больше некому. Надо заметить, что многие сделки в последние месяцы перед кризисом проходили с существенным дисконтом. Но проблема в том, что аналитики рынка недвижимости вычисляют не по реальным ценам совершенных сделок, а по базам продаж, куда скидки не попадают.
Конечно, в текущей ситуации падения цен на 40–50% ждать не стоить, но давайте называть вещи своими именами. С начала года жилье в Москве подорожало, по данным «ГдеЭтотДом.Ру», со 138 000 до 146 000 рублей, сегодня цены на очередном пике и есть все предпосылки, что завтра они начнут падать. Застройщики уже говорят о предстоящем новогоднем дисконте, правда, как о ежегодной традиции. Но давайте вспомним: до кризиса покупатель мог рассчитывать в качестве подарка разве что на бейсболку. Впрочем, если кому-то не нравиться само слово «падение», то давайте заменим его словосочетанием «рынок стагнирует с дисконтом» или « с ощутимым дисконтом».