Недвижимость на вере
Отношения дольщика и застройщика регулирует закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Отношения дольщика и застройщика регулирует закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако, кризис увеличил опасность долгостроев, так как крупные компании столкнулись с проблемами финансирования текущих проектов. И сегодня в большинстве случаев дольщики, заключившие соглашение о приобретении недвижимости с застройщиком по «серым» схемам, остаются заложниками добросовестности компании застройщика.
Наименований договоров (основной, предварительный, вексель), по которым работают «серые застройщики», довольно много. Предварительный договор купли-продажи - расписка в том, что компания получила от дольщика определенную сумму денег. Это один из наиболее популярных схем у московских девелоперов.
Предварительный договор нигде не фиксируется, кроме самой компании. Схема предварительной оплаты в дальнейшем не дает покупателю потенциальных гарантий получения оплаченной уже квартиры: никакие параметры в договоре не указываются.
Вексельная схема, при которой покупателю выдается вексель- обязательство застройщика вернуть дольщику указанную в нем сумму. Данная схема не гарантирует права покупателя жилья: купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах этой бумаги указываются лишь номинальная стоимость квартиры и срок погашения, кому и кем выдана. Поэтому на фоне финансового кризиса положение дольщиков становится все более шатким.
Следует отметить, что на практике у «подзаконных 214-ФЗ» покупателей все-таки больше шансов защитить свои права, чем у «серых». Если строительство объекта заморожено, и компания не в состоянии финансировать его, то дальнейшее развитие идет в соответствии с федеральным законом №127 «О несостоятельности (банкротстве)» Однако, банкротство компании порой не единственная и не самая распространенная угроза. На сегодняшний день бесконечно долгое затягивание сроков при нынешних проблемах с финансами, приобретает хроническое заболевание рынка. Обладатели векселей и предварительных договоров никак не способны повлиять на этот процесс. В то время, как «Законный» договор предусматривает строгие сроки исполнения застройщиком его обязательств и ответственность за нарушение этих сроков.
Пока власти пытаются законодательно уладить отношения между застройщиками и дольщиками, те и другие ищут способы защитить свои интересы.В конце прошлой недели Президент РФ Владимир Путин потребовал от Правительства РФ защитить дольщиков, а Госдума приняла во втором чтении поправки к закону о долевом строительстве. Поправки, по мнению экспертов, должны вернуть строителям некоторые из утраченных позиций. Между тем и при нынешнем "покровительственном" законе дольщики чувствуют себя обиженными.
Принятые поправки в закон об участии в долевом строительстве запрещают застройщикам привлекать средства граждан в жилищное строительство по каким-либо иным договорам, кроме долевого участия (ДДУ). Исключение сделано лишь для застройщиков, использующих жилищные сертификаты, а также для жилищно-строительных кооперативов. За обход этой нормы в законе предусмотрено жесткое наказание – штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждый выявленный случай (а не за факт такого нарушения, как раньше).
По оценкам законодателей, все изменения направлены на увеличение объемов долевого строительства, защиту прав его участников и удешевление жилья. Но сегодня аналитики говорят о совершенно противоположной ситуации на рынке первичной недвижимости: количество новостроек с начала года сокращается, что приводит к дефициту предложений и росту цен на квартиры. По данным компании «Пересвет-Инвест», за истекший квартал число продаваемых квартир в Московской области сократилось на 10,7%, за текущее полугодие на 17,26%. По отношению к декабрю прошлого года сокращение достигло 22,6%.
Однако нужно учитывать, что никакие законодательные поправки не защитят дольщика, если он сам не сумеет реально оценить свои риски: не изучит договор, не посоветуется с юристом и т. п. Многие из дольщиков сегодня подписывают договор, почти не читая его. К такому отношению со стороны потребителя и привыкли застройщики. Но даже если будущий дольщик и попытается вычитать договор долевого участия и внести в него свои поправки, то застройщик не будет изменять условия ДДУ, мотивируя это тем, что договор составлен с учетом 214-ФЗ и изменению уже не подлежит. С такой неоднозначной ситуацией пришлось столкнуться многим участникам долевого строительства при покупке строящегося жилья эконом- и бизнес-класса.
Новыми правилами предполагается обязать застройщика вести учет и отчетность о поступлении и расходовании денежных средств участников долевого строительства с использованием одного банковского счета, открытого исключительно для этих целей. Внесенные поправки в Кодекс об административных правонарушениях предусматривают штраф за нецелевое использование привлеченных средств в размере от 15 тыс. руб. до 20 тыс. руб. для должностных лиц, от 400 тыс. руб. до 500 тыс. руб. для юридических лиц.
За неисполнение застройщиком обязанности использовать отдельный счет в банке для учета средств штраф для должностных лиц составит от 10 тыс. руб. до 15 тыс. руб., для юридических лиц – от 300 тыс. руб. до 400 тыс. руб.
Принятие и вступление в силу поправок позволит сделать деятельность застройщика более прозрачной, уверены законодатели. Это будет способствовать исключению с рынка долевого строительства недобросовестных застройщиков и стабилизации рынка долевого строительства, говорится в пояснительной записке законопроекта.
Однако сегодня говорить о здоровой ситуации на рынке первичной недвижимости не приходится: в арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков, которые уже работают по договорам долевого участия. Соответственно, 214-ФЗ не может гарантировать 100%-ную защиту интересов покупателей квартир в строящихся домах.
Поправки, вступившие в силу, как и сам закон в прежней редакции, увы, не гарантируют, что строительство того или иного проекта будет завершено или не превратится в долгострой.