Мировой рынок жилья движется на двух скоростях
Цены на жилую недвижимость быстро растут в Австралии, Канаде, Китае, Гонконге, Израиле, Сингапуре, ЮАР и Швеции. В США, Великобритании, Франции, Германии, Ирландии и Италии они стоят на месте или снижаются. «Двухскоростная» мировая экономика, о которой вскоре после кризиса заговорили эксперты, наложила свой отпечаток и на рынки недвижимости, отмечает The Wall Street Journal. Достаточно беглого взгляда, чтобы понять: рынок недвижимости развивается так же, как и ситуация в экономиках. В странах, переживших тяжелый кризис и где экономика медленно восстанавливается (это прежде всего развитые страны Запада), стагнируют и рынки недвижимости.
Цены на жилую недвижимость быстро растут в Австралии, Канаде, Китае, Гонконге, Израиле, Сингапуре, ЮАР и Швеции. В США, Великобритании, Франции, Германии, Ирландии и Италии они стоят на месте или снижаются. «Двухскоростная» мировая экономика, о которой вскоре после кризиса заговорили эксперты, наложила свой отпечаток и на рынки недвижимости, отмечает The Wall Street Journal.
Достаточно беглого взгляда, чтобы понять: рынок недвижимости развивается так же, как и ситуация в экономиках. В странах, переживших тяжелый кризис и где экономика медленно восстанавливается (это прежде всего развитые страны Запада), стагнируют и рынки недвижимости. В странах, где банковский сектор и экономика особо не пострадали в результате кризиса 2008-2009 гг. и где ВВП быстро растет (в основном ведущие развивающиеся страны, а также крупные добытчики сырья среди развитых экономик), рынок жилья также демонстрирует быстрые темпы роста.
Эксперт Института международных финансов Филип Саттл называет эту ситуацию в мире «два и шесть». В развитых странах инфляция и рост экономики находятся на уровне около 2%, а в развивающихся — на уровне 6%. Если какие-то факторы приводят к отклонению от этих показателей, другие возвращают к ним, говорит Саттл.
Банковский кризис, обрушивший также и рынки недвижимости, имел место в развитых странах Запада; из-за этого они сохраняют процентные ставки на низком уровне (США — около нуля плюс реализуют уже вторую программу количественного смягчения по накачиванию финансовой системы ликвидностью, Европейский центральный банк лишь в апреле повысил ставку с 1 до 1,25%). Поскольку именно они доминируют на мировом финансовом рынке, кредитные ресурсы в мире сегодня очень дешевы и доступны, что ведет к инфляции (зарплат, цен, активов) в развивающихся странах, куда и направляются значительные потоки капитала. «В странах, где мировой кризис не сильно ударил по финансовой системе, цены на жилье продолжают быстро расти. Потому что когда в борьбе с кризисом процентные ставки были резко снижены, упали и ставки по ипотечным кредитам, и люди стали их активно брать, покупать недвижимость, что стимулировало рост цен», — говорит председатель Банка Израиля Стенли Фишер.
Банк Израиля в 2009 г. снизил процентные ставки до 0,5%; подешевевшая ипотека разогрела рынок недвижимости, где цены за прошедший год выросли на 16,3%. В борьбе с инфляцией и вероятным пузырем на рынке жилья Банк Израиля уже повысил ставки до 3%.
ЦБ Канады в кризис снизил ставки до 1%. За год по февраль 2011 г. рост цен на жилье составил, по данным Канадской ассоциации недвижимости, 9%. Росту способствует также бум на рынках нефти и металлов, включая драгоценные, крупным поставщиком которых является Канада. В Гонконге цены на жилую недвижимость выросли на 30% в 2009 г., более чем на 20% в 2010 г. и на 7% в январе — феврале этого года.
А в США, где ставки тоже сильно снизились, банки, резко ужесточившие в кризис условия кредитования, не смягчают их, ограничивая число потенциальных заемщиков. Отрицательно на рынке ипотеки и жилья сказывается и высокий уровень безработицы. В результате индекс цен на жилую недвижимость S&P/Case-Shiller в 20 крупнейших городах США сейчас на 3,1% ниже, чем год назад, а год назад он был на 29% ниже пика в 2006 г.
Россия в отличие от других крупных развивающихся стран, в том числе партнеров по БРИК — Бразилии, Индии и Китая, сильно пострадала от кризиса: в 2009 г. ВВП снизился на 7,9%, а в 2010 г. вырос лишь на на 4% при инфляции 8,8%. ЦБ в острую фазу кризиса повышал процентные ставки, чтобы ограничить отток капитала и удержать от сильного падения курс рубля, ставки по ипотечным кредитам тоже подскочили и лишь в марте этого года опустились ниже докризисного уровня — 12,4% годовых по рублевым кредитам, 10,7% — по валюте (данные ЦБ). На пике ипотечного кредитования в 2008 г., по данным ЦБ, было выдано кредитов на 655,8 млрд руб. В этом году цифра может составить 580 млрд руб., заявил вчера премьер-министр Владимир Путин.
В результате уже третий год с начала стоимость жилья в России ни в рублях, ни в долларах практически не меняется, и лишь сейчас наметилось небольшое оживление. Средняя стоимость 1 кв. м по стране в декабре 2008 г. была 56 000 руб., или чуть более $2000 (данные портала о недвижимости Gdeetotdom.ru). К осени 2009 г. она упала на 25% в рублях до 42 600 руб. за 1 кв. м и почти наполовину в долларах до $1300 за 1 кв. м. С тех пор рост цен даже не может отыгрыть инфляцию, составляя по 0,3-0,8% в месяц. В большинстве городов России цены не могут преодолеть рубежа в 45 000 руб. за метр.
В начале этого года наметилась положительная динамика в ряде городов. Например, в Липецке стоимость жилья увеличилась на 3,2% за первые два месяца, в Ульяновске — на 2,5%, в Уфе, Красноярске, Брянке — на 2,3%.
В Москве цены к концу лета 2009 г. упали до 139 300 руб. за 1 кв. м, к апрелю 2011 г. рынок поднялся менее чем на 10 000 руб. за метр, сегодня средняя стоимость московского жилья — 148 800 за метр (данные Gdeetotdom.ru). По информации аналитического портала Irn.ru, стоимость столичного метра сейчас — 135 000 за кв. м.