25-27 марта: семинар «Введение в профессиональный девелопмент недвижимости»

Приглашаем девелоперов, инвесторов, оценщиков недвижимости, управляющих недвижимостью, принять участие в работе семинара. «ВВЕДЕНИЕ В ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ». Автор и ведущий – Геннадий Моисеевич СТЕРНИК, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

Приглашаем девелоперов, инвесторов, оценщиков недвижимости, управляющих недвижимостью,  принять участие в работе семинара.

«Введение в профессиональный девелопмент недвижимости»

Автор и ведущий – Геннадий Моисеевич СТЕРНИК, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова

 Время проведения семинара с 25-27 марта 2010 г.

ПРОГРАММА СЕМИНАРА

«Введение в профессиональный девелопмент недвижимости»

Целевая аудитория: руководители и специалисты экономического блока девелоперских компаний, инвестиционные аналитики, маркетологи, аналитики рынка недвижимости.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О ДЕВЕЛОПМЕНТЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Основные понятия и определения

Девелопмент, девелопер, фи-девелопер, застройщик. Терминология инвестиций (Стоимость объекта, цена. Категории цен и арендных ставок. Инвестиции, затраты, выручка, доход, прибыль, доходность проекта)

1.2. Стадии развития девелоперского проекта

Градостроительные стадии и их содержание. Общее содержание анализа рынка. Подбор проекта. Формирование концепции проекта и профессиональной команды.  Инвестиционные фазы девелоперского проекта. Инвестиционный анализ проекта.

2. Правовая среда девелоперской деятельности

2.1. Основные законодательные и нормативные акты, регулирующие девелопмент

Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ. Земельный кодекс РФ. Градостроительный кодекс РФ. Другие акты федерального уровня, составляющие правовую среду девелопмента (Жилищный кодекс РФ. Лесной кодекс РФ. Водный кодекс РФ. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон «Об оценочной деятельности в РФ». Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости». Закон «О государственном кадастре недвижимости». Закон «О саморегулируемых организациях»). Подзаконные и нормативные акты федерального и регионального уровней (Строительные нормы и правила СНиП, МГСН).

2.2. Особенности правовой среды девелопмента в условиях транзитивной экономики России

«Ловушки трансформации». «Закон – что дышло: как повернешь, так и вышло». «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Забюрократизированность и коррупционность правового поля. «Лучшее – враг хорошего».

3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК СРЕДА ДЛЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

3.1. Рынок недвижимости

Рынок недвижимости: определение понятия. Функции и инфраструктура рынка недвижимости. Принципы системного анализа рынка недвижимости.  

3.2. Объекты недвижимости

3.2.1. Определение понятий «недвижимый объект» (Real Estate), «недвижимость» (Real Property)

3.2.2. Классификация объектов недвижимости

Классификация (структуризация) объектов по морфотипу, юридическому статусу, назначению

3.3. Декомпозиция процессов создания и развития недвижимости

Сегментация рынка по видам объектов и операций. Структура основных процессов девелопмента. Структура сложных и базовых процессов

3.4. Профессиональные участники девелопмента

Субъекты рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.

3.5. Основные функции управляющей (инжиниринговой) компании

Оформление исходно-разрешительных документов. Управление проектированием. Управление строительством. Маркетинг объектов недвижимости.

4. Цикличность рынка недвижимости и девелопмента

4.1. Рынок недвижимости как кибернетическая система

Структура кибернетической системы управления процессом. Внешние воздействия. Функции управляющей подсистемы. Функции связей регулирования и связей саморегулирования. Отрицательные и положительные обратные связи. Понятие о цикле управления объектом

4.2. Циклы рынка недвижимости и девелопмента

Фазы и стадии цикла недвижимости и девелопмента. Варианты графического отображения цикла недвижимости. Долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные циклы. Закономерности циклического функционирования рынков недвижимости в странах с транзитивной экономикой.

5. Комплексный алгоритм инвестиционного анализа территории, участка и проекта

5.1. Сущность методологии инвестиционного анализа рынка

Принцип НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования участка): определение понятия. Концепция НЭИ в инвестиционно-строительном проекте. Общая схема анализа НЭИ.

5.2. Алгоритм инвестиционного анализа

Инвестиционный анализ рынка и инвестиционное проектирование. Этапы исследования при инвестиционном и инвестиционно-строительном анализе.

6. Ресурсный анализ площадки

6.1. Экономико-географическое описание и анализ территории города, района в интересах обоснования концепции застройки земельного участка.

Характеристики территориальной структуры и экономического развития города, района в направлении и в локации площадки. Зона торговли. Ценовое зонирование рынка как метод выявления центроидов, векторов роста, факторов роста, барьеров для роста и генераторов движения зоны торговли.

6.2. Описание и анализ земельного участка

Характеристики земельного участка, определяющие реализуемость замысла проекта. Формирование инвестиционного замысла (идеи) проекта. Физические и юридические ограничения возможной застройки.

7. Анализ рынка в интересах девелопмента

7.1. Цели и содержание анализа рынка недвижимости

Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка. Мониторинг, анализ и прогнозирование сегментов агрегированного рынка. Свойства рынка и их показатели, характеризующие состояние и степень развития рынка недвижимости. Экономический тип, степень, фаза и стадия развития рынка.

7.2. Статистический мониторинг сегмента рынка недвижимости

Двенадцать шагов мониторинга. Идеальная структура Аналитической базы данных. Статистическая обработка выборки и построение числовой дискретной пространственно-параметрической модели рынка (ДППМ). Исходная и оптимизированная ДППМ. Принципы классификации объектов по качеству проекта и определения рейтинга местоположения

7.3. Индексы рынка недвижимости

Понятие об индексах. Индексы номинальные, реальные, с исключенной сезонностью, при фактической и постоянной структуре предложения. Система индексов - индикаторов рынка недвижимости. Предварительная оценка финансовой реализуемости площадей на основе среднерыночных показателей доходности

7.4. Методы исследования и прогнозирования рынка недвижимости

Методики исследования и прогнозирования объема спроса, темпов поглощения площадей, уровня цен и арендных ставок.

8. Разработка концепции проекта

8.1. Предпроектная разработка маркетинговой концепции комплексной застройки территории в качестве основы технического задания проектировщикам

Определение баланса территории застройки. Выбор категории комфортности (класса качества) продуктов проекта. Выбор номенклатуры морфотипов жилых и нежилых помещений. Рекомендации по планировочному зонированию: функция, класс, морфотип продукта. Методика расчета максимального выхода площадей. Расчет технико-экономических показателей концепции. Разработка рекомендаций относительно инфраструктуры района

8.2. Взаимосвязь маркетинговой и архитектурной концепции и выбор оптимальных параметров с позиций инвестора

9. Расчет затрат на девелопмент и оценка эффективности инвестиционного проекта

9.1. Расчет затрат на девелопмент

Структура затрат на проект. Структура и расчет производственных затрат. Структура и оценка непроизводственных затрат. Оценка среднерыночных затрат на девелопмент. Дифференцированный расчет затрат на объекты в зависимости от региона, назначения и класса качества объектов.

9.2. Оценка эффективности инвестиционного проекта

Принципы оценки эффективности. Исходные данные для расчета эффективности.

Основные показатели эффективности. Расчет показателей эффективности девелоперского проекта. Оценка среднерыночных показателей доходности в различных сегментах рынка. Дифференцированный расчет эффективности проектов в зависимости от региона, назначения и класса качества объектов.

10. Анализ рисков проекта

Понятие неопределенности и риска. Классификация проектного риск-анализа. Качественный анализ проектных рисков.   Количественный анализ проектных рисков. Управление проектными рисками. Поправки на риск. Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности и риска. Метод введения поправки на риск. Методы свертывания многокритериальной задачи в однокритериальную и отбора экономически эффективных вариантов проекта