ЖК «Немчиновка»: Место в плюс, застройщик – в минус (Мск)

Падение входной двери стало апофеозом ремонта моей квартиры. Когда рабочий-отделочник неосторожно хлопнул ею слишком сильно, дверь вместе с косяком торжественно рухнула на пол, забрав с собой в небытие часть стены, отделяющую мою «однушку» от соседской двухкомнатной квартиры. Владелец «двушки» оказался инвестором и философом. Обе ипостаси выразились в том, что предложение восстановить стену на паритете он отверг, объяснив, что, во-первых, это мои рабочие хлопали дверями, а во-вторых, он свое жилье собирается продавать только через несколько месяцев, тогда и будет думать о восстановлении границ квартиры. В результате строительство стены мне пришлось финансировать в одиночку.

«Лего» из бетонных блоков

Обрушение стены хоть и смотрелось эффектно ни меня, ни моих соседей сильно не шокировало. Качество строительства в строящемся микрорайоне «Немчиновка», мягко говоря, не на высоте. На все внутренние перегородки в доме, построенном «УНР-494», было страшно опираться: под весом тела стена из блоков прогибалась, на языке строителей, «дышала». У вентиляционной шахты стен не было в принципе, а когда, перед подписанием акта приема-передачи жилья, я обратил на это внимание представителя строительной компании, то тот заметил: «Если мои „орлы“ построят, то все равно придется разбирать и собирать заново». Он сделал мне предложение, от которого было трудно отказаться. Вместо несуществующего воздуховода отдать необходимый для его возведения набор стройматериалов. Выигрывали от схемы «сделай сам» все: его «орлам» не надо было строить стену, моим — разбирать после них. Это называется компромисс, естественно, я согласился. Через день моя будущая ванная комната была завалена бетонными блоками, а акт приема-передачи — подписан.

Конечно, на этом проблемы не закончились. Наверное, не стоит перечислять весь брак, замечу, что только с моего, третьего, по шестой этаж в сливной канализации было три открытых отверстия (на четвертом этаже — дыра в трубе, на пятом — треснутая заглушка, а на шестом — заглушка отсутствовала вовсе), из которых вода попадала на стены и потолки нижних этажей. После сильного дождя вода (не знаю как) водопадом лилась в пожарной колонке в коридоре, разливаясь по общественному коридору. А в щели между пластиком рамы и стеной оконного проема можно было просунуть руку.

Паровозик из Ромашково

Но дом — это не только стены, пол и крыша, как говорят девелоперы, проект, в первую очередь, — это местоположение. А место, где строится жилой комплекс, уникальное. Мкр. «Немчиновка» расположен всего в двух километрах от МКАД в стародачном месте с одноименным названием. В разное время здесь отдыхали архитектор Федор Шехтель, художник Казимир Малевич, советский кинорежиссер Сергей Эзенштейн. «Несомненно, главное преимущество в данном жилом комплексе — благоприятная экология, — говорит генеральный директор компании „Служба Недвижимости“ Павел Карасев. — Промышленных предприятий вблизи нет, с севера и запада почти вплотную к территории застройки примыкают Серяноборский бор и поля, с юга и востока территория окружена садами и дачными домами». Полное ощущение удаленности от столицы. В 300 метрах расположены конноспортивный и рыболовный комплексы. В общем, дышат в этом месте, не только, стены, но и люди!

Основная застройка района — малоэтажная. Вид портит только торчащий гнилым зубом панельный дом постройки 80-х годов прошлого века. Управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский обращает внимание и на то, что малоэтажное строительство влияет и на количество жильцов в районе, а значит, дворы не будут заставлены сотнями машин. По крайней мере, на данный момент, проблем с парковкой машины в микрорайоне действительно нет.

Выезжать из Немчиновки на автомобиле удобно. В центр Москвы можно добраться по улице Горбунова, где пробки бывают крайне редко. Затем можно выехать на Кутузовской проспект или через улицу Крылатские холмы — на Звенигородское шоссе. Даже в часы пик от строящегося жилого комплекса до центра столицы можно добраться за 40-50 минут.

Надо заметить, что в настоящее время в 300 метрах от жилого комплекса идет строительство дублера Минского шоссе. Однако съезд будет только в районе города Одинцово. То есть, экология в стародачном месте будет испорчена: воздух проезжающие по дороге-дублеру автомобили вряд ли будут озонировать.

Если выбираться из микрорайона своим ходом, то можно доехать за 10-20 минут на маршрутке № 597 до метро «Молодежная». Второй вариант — электричка до Белорусского вокзала. Станция «Ромашково» Усовского направления, известная по советскому мультфильму о романтичном паровозике, расположена в 300 метрах от жилого комплекса. Главный минус этого варианта в том, что ходят электрички крайне редко: примерно раз в час. Также в 3 км от микрорайона находится станция «Немчиновка» Белорусского направления. Однако этот вариант можно рассматривать лишь, как «пожарный»: общественным транспортом до станции добраться нельзя и придется договариваться с «бомбилами».

Темпы роста

Стоимость квадратного метра в корпусе 3б, который сегодня находится в активной продаже, начинается от 88 000 рублей за 1 кв.м. По этой цене продается двухкомнатная квартира площадью 78,4 кв.м на шестом этаже: общая стоимость объекта составляет 6,9 млн рублей. Наиболее дорогие метры, 103 тыс. кв. м, традиционно в однокомнатных квартирах. Так, «однушка» на шестом этаже площадью 39,2 кв.м продается за 4,038 млн рублей. Для сравнения, два года назад, осенью 2009 года нижний порог составлял 61 000 рублей за кв.м, а 1-комнатные квартиры продавались по 64 000. При этом первый корпус монолитно-кирпичный, но затем застройщик проекта решил удешевить строительство. В результате, оставшиеся семь корпусов (в двух из которых идут продажи) будут панельные дома серии П-44Т (внешние стены по-прежнему выкладываются из кирпича).

Цены на квадратные метры в ЖК «Немчиновка» растут быстро. В декабре 2009 года однокомнатная квартира площадью 38,8 кв.м стоила 2,522 млн рублей, сегодня цена аналогичного объекта выросла до 3,84 млн. Двухкомнатная квартира площадью 52,3 кв.м на старте продаж стоила 3,29 млн, а сегодня — 5,2 млн рублей. Спрос, несмотря на качество ремонта и строительство дороги, тоже есть. Всего за прошедшие два года в продажу поступило 4 837 квартир, из которых сегодня свободно лишь 207.

Существенная доля жилья в микрорайоне приобретается в инвестиционных целях. «Точную долю инвестиционных квартир оценить сложно, но в Немчиновке покупают квартиры и сотрудники компании-застройщика, и нашего агентства, их родственники и знакомые, а это серьезный показатель», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» (агентство является эксклюзивным продавцом квартир в микрорайоне) Ирина Наумова. Еще четыре корпуса в продажу не выходили. В риэлтерском агентстве прогнозируют, что цена к окончанию строительства вырастет еще на 25-30%.

Пока цены в жилом комплексе соответствуют средней стоимости 1 кв.м на вторичном рынке в ближайших населенных пунктах Одинцовского района. В среднем на вторичном рынке жилья представлены квартиры в диапазоне от 52 000 до 121 700 рублей за кв.м, делится управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

Сколько стоит московская прописка?

Со стороны Москвы к поселку Немчиновка примыкает улица Горбунова. В среднем, замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, цены здесь из-за большого скопления промышленных предприятий невысокие. По словам Зиминского, улица Горбунова тянется вдоль промзоны № 38 «Кунцево». На территории промзоны находятся Всероссийский институт легких сплавов, завод «Электрощит», электроподстанция № 334 «Немчиновка», Рублевский мясоперерабатывающий завод, а также старые гаражи. «С противоположной стороны улицы тянется железная дорога и опять гаражи, автомастерские, заброшенная пожарная часть, — продолжает риэлтор. — Все это не улучшает экологию и не добавляет живописных видов из окон».

Улица застроена советская панельными домами, в основном пятиэтажными хрущевками и 16-этажными башнями серий II-68. Но, несмотря на все эти минусы, московская земля гораздо дороже, чем расположенное по соседству «замкадье». Уровень цен на квартиры вторичного рынка в Москве, в районе улицы Горбунова, по словам Сайфутдинова, составляет в среднем 130 000 рублей за кв.м, а на жилье, расположенное по соседству с внешней стороны МКАД — уже 86 600 рублей за кв.м.

По данным Penny Lane Realty, стоимость жилья на вторичном рынке составляет от 110 000 до 170 000 рублей за кв. м, в среднем: от 5 млн до 15 млн рублей за квартиру. Так, например, в панельной новостройке по адресу улица Горбунова, дом 19, корп. 1, однокомнатная квартира площадью 42 кв.м предлагается за 5,3 млн рублей; «двушка» в том же доме площадью 61,5 кв.м — за 7,5 млн.

Стоит заметить, что транспортная доступность жилья, расположенного на улице Горбунова, не намного лучше Немчиновки. Получается, что треть его стоимости приходится исключительно на московскую прописку.

Замкадный бизнес-класс

На первичном рынке у ЖК «Немчиновка» два конкурента, это жилые комплексы «Славянка» группы NBM и «Новая Трехгорка», возводимый ГК «СУ-155». Цены на квартиры в ЖК «Новая Трехгорка» варьируются от 50 500 до 90 000 рублей за кв. м, в среднем — 65 400 рублей за кв.м. В продаже, по словам Тимура Сайфутдинова, представлены квартиры по 19 панельным корпусам, многие из которых на начальных стадиях строительной готовности, что определяет не столь высокий уровень цен в среднем по комплексу. «Продажи в этом проекте идут вяло, — замечает Александр Зиминский. — Так как сроки сдачи жилых корпусов неоднократно переносились и потенциальные покупатели опасаются, что проект превратится в очередной долгострой».

Основной конкурент микрорайона «Немчиновка», по мнению эксперта, это ЖК «Славянка», который вместе с «Немчиновкой» специалисты относят к бизнес-классу. Но, по мнению Зиминского, у «Славянки» есть ряд недостатков. Во-первых, это комплекс из многоэтажных домов, то есть, плотность населения в микрорайоне будет довольно высокой. Во-вторых, здесь нет соснового бора и очень близко проходит МКАД, что не лучшим образом влияет на экологию. Преимущество «Славянки» только одно, и то достаточно спорное: в шаговой доступности расположен гипермаркет «Ашан-Марфино», строительство находится в завершающей стадии. В то время, как цены в обоих проектах практически не отличаются: жилье в «Славянке» предлагается по цене от 86 000 до 113 000 рублей за кв. м.

Хотели как лучше...

Однако при явном преимуществе «Немчиновки», многие покупатели все равно выбирают жилье в ЖК «Славянка». На мой взгляд, многих отпугивает то, что земля, на которой возводится микрорайон «Немчиновка», принадлежит Министерству обороны РФ. А проблемы с переводом земли из «минобороновской» в земли поселений уже стали традиционными.

По крайней мере, история с первым корпусом микрорайона подтверждает эту традиции. Квартиры там должны были быть переданы в собственность покупателям в марте 2011 года. Однако пока договор не подписан, в «УНР-494» объясняют, что Минобороны тянет с переоформлением участка. Но, надо заметить, что застройщик просрочил на полгода и передачи ключей. Первоначально достроить первую очередь «УНР-494» должно было в феврале-марте 2010 года, в реальности квартиры были переданы жильцам на полгода позже.

Ну, и подведем итоги. Начнем с минусов, которые практически все связаны с компанией-застройщиком: низкое качество строительства, не соблюдение сроков строительства и передачи прав на квартиры. Плюсы: хорошая экология, правда, несколько подпорченная прокладкой автомагистрали; удобное местоположение и транспортная доступность, а также довольно низкие цены для проекта бизнес-класса. В общем, ЖК «Немчиновка» полностью соответствует поговорке: «Хотели, как лучше, а получилось — как обычно!».

Главный редактор ГдеЭтотДом.РУ Денис Тыкулов