Найм жилья с последующим выкупом — крайне редкая для наших широт форма купли-продажи. Схема похожа на беспроцентную рассрочку, работает по особому договору и позволяет покупателю пользоваться жильём до выплаты всей требуемой суммы. Рассказываем, как это работает, какие условия могут выдвигать стороны и кто может воспользоваться схемой.
Коммерческий найм с правом последующего выкупа
Схема выглядит следующим образом:
- стороны заключают соответствующий договор; регистрируют договор в ЕГРН;
- покупатель проживает в квартире и постепенно выплачивает её цену;
- после того, как деньги уплачены в полном объёме, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи;
- договор регистрируют в ЕГРН, там же регистрируют переход права собственности.
Первый договор заключают на срок до пятнадцати лет. Выплату стоимости квартиры обычно объединяют с арендной платой.
Для составления договора найма с последующим выкупом, владелец жилья должен иметь:
правоустанавливающие документы на квартиру; полный пакет кадастровых документов; справку об оценочной стоимости квартиры.
Мы написали статью о том, какие документы понадобятся для продажи квартиры. В ней вы найдёте список дополнительных документов, которые могут потребовать у продавца.
Как составляют договор найма с последующим выкупом
Чёткого шаблона договора аренды с выкупом нет. Однако существует ряд обязательных пунктов.
-
Преамбула в которой указывают место и дату заключения договора, имена и паспортные данные сторон.
-
Предмет договора — чёткое недвусмысленное описание квартиры, которое включает её адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, выкупную стоимость.
-
Права и обязанности сторон.
-
Порядок и форма расчёта, то есть когда и каким образом наниматель будет платить наймодателю.
-
Ответственность сторон — штрафные санкции, которые будут применены к нарушителю договора.
-
Срок действия договора.
-
Условия расторжения.
-
Подписи участников сделки.
Отдельно можно добавить пункт о форс-мажорных обстоятельствах, зафиксировать методы урегулирования спорных ситуаций и особые условия. Готовый шаблон договора найма с правом последующего выкупа можно скачать здесь.
Где регистрируют договор найма с правом выкупа
Сразу после заключения договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого стороны обращаются в МФЦ. С собой необходимо иметь три экземпляра договора, паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру. Чтобы сдать документы придётся оплатить госпошлину. Чек об оплате также прикладывают к пакету документов.
В МФЦ владелец жилья заполнит соответствующее заявление и передаст все документы служащим. Регистрация обременения займёт от семи до девяти рабочих дней. После этого сторонам необходимо снова посетить МФЦ, чтобы забрать выписку из ЕГРН и свои копии договора.
Далее наниматель получает право проживать в квартире и обязанность регулярно совершать платежи по установленной схеме. Но своей собственностью жильё считать рано. Пока выкупная сумма не выплачена полностью и переход права собственности не зарегистрирован, настоящий собственник, согласно договору, может выселить нанимателя в любой момент. Разумеется, для этого нужны веские основания, которые заранее прописывают в договоре:
- регулярная задержка выплат;
- нарушение правил эксплуатации жилого помещения;
- иное нарушение условий договора.
Если все условия договора соблюдены, выкупной платёж выплачен, стороны заключают договор купли-продажи и снова обращаются в МФЦ для регистрации перехода права собственности.
Итого
-
Гражданин или организация могут снять жильё с правом последующего выкупа у другого гражданина или организации. В России подобный вариант купли-продажи встречается редко.
-
Реализация недвижимости в этом случае проходит в несколько этапов. Сначала стороны заключают соответствующий договор сроком до 15 лет. Покупатель живёт в квартире, платит арендную плату и постепенно гасит выкупной платёж. Когда последний погашен, стороны заключают договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности.
-
Нет единого шаблона договора найма с выкупом. Но есть список основных пунктов, которые обязательно должны входить в договор. Выше мы их перечислили и прикрепили ссылку на скачивание допустимого шаблона договора.
-
При регистрации договора, в обязательном порядке, необходимо зарегистрировать обременение на жильё. Делают это в МФЦ или в отделении Росреестра.
-
Если наниматель-покупатель не выполняет условия договора, продавец-наймодатель имеет права выселить его из квартиры и не возвращать уже выплаченную часть выкупной суммы.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ