Рынок жилой недвижимости Москвы переживает трансформацию: привычные модели поведения покупателей и механизмы сделок уступают место новым подходам. Компания Plus Development проанализировала ситуацию и выделила ключевые тренды, которые меняют облик столичного рынка недвижимости.
«Покупатель ходок» уходит в прошлое
Ещё недавно потенциальные покупатели объезжали десятки строительных площадок, чтобы выбрать квартиру в новостройке в Москве. Сегодня такой подход почти исчез — на смену ему пришёл «покупатель оптимизатор».
«Агрегаторы, VR туры и онлайн трансляции со стройплощадок позволяют отсеивать 80–90 % вариантов без физического выезда, - рассказывает директор по маркетингу Plus Development Екатерина Наливайко. - Клиент приходит в офис продаж с шорт листом из 1–5 проектов. Тех, кто до сих пор объезжает 10 объектов самостоятельно, практически не осталось».
Главные точки входа на первом этапе — специализированные онлайн-базы недвижимости и профильные маркетплейсы. Затем в процесс включаются риелторы: около 75 % сделок в Московском регионе сегодня проходят с их участием. При этом экспериментальные форматы — подбор квартир на непрофильных маркетплейсах или консультации с ИИ — пока не прижились в России.
Деньги потом: ипотека вместо наличных
Эпоха стопроцентной оплаты за квартиру фактически ушла в прошлое. По данным Plus Development, доля таких сделок не превышает 1–2%. Причем, во всех сегментах, что в комфорт классе в ТиНАО, что в бизнес классе в «старой» Москве.
Основные причины:
• большинство покупателей — семьи с детьми (85 % в Новой Москве, 80% в старой Москве), у которых уже есть кредиты или другая недвижимость;
• деньги клиентов работают: они остаются на вкладах или накопительных счетах;
• доступность ипотеки, в т. ч. семейной программы со ставкой 6%.
В Plus Development предполагают, что доля стопроцентной оплаты может вырасти лишь при снижении ключевой ставки — когда депозиты перестанут быть выгодными.
Вторичка vs новостройки: кто кого?
Вторичный рынок отвоёвывает клиентов у новостроек. Основные факторы:
• ужесточение условий семейной ипотеки;
• снижение рыночных ставок по кредитам;
• ценовой разрыв: жильё на вторичном рынке может быть на 15–20% дешевле при равной площади.
Однако конкуренция идёт не со «старой» вторичкой (хрущёвками и брежневками), а с «молодой» вторичкой 2018–2023 годов. Такое жильё:
• уже готово к заселению;
• остаётся новым по качеству;
• выигрывает по цене входа и понятной эксплуатации.
«Многие девелоперы вынуждены «конкурировать» сами с собой: их объекты, сданные 2–3 года назад, могут забирать аудиторию у строящегося корпуса в том же проекте», - отмечает Екатерина Наливайко. По оценкам эксперта, сегодня более 50% спроса на вторичном рынке приходится квартиры от собственников в Москве, расположенные в домах, построенных за последние 5 лет.
Почему новостройки всё ещё в игре?
Несмотря на оживление вторичного рынка, новостройки сохраняют привлекательность благодаря современным опциям, которых нет в старом фонде:
• эргономичные планировки;
• панорамное остекление (окна в пол);
• качественная шумо и теплоизоляция;
• инженерные системы нового поколения.
Таким образом, можно говорить о том, что московский рынок жилья адаптируется к новым реалиям. Цифровизация, ипотека и конкуренция с «молодой» вторичкой меняют правила игры, а покупатели становятся рациональнее и требовательнее.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ