Как правильно оформить ипотечный кредит на покупку жилья?

Не хотите жить с родителями или устали снимать квартиру? Мечтаете купить или построить дом, однако ваших сбережений может не хватить? Ищите выход из сложившейся ситуации? На сегодня ипотечный кредит является реальным механизмом решения и улучшения жилищных проблем.
С чего начинается ипотечное кредитование? На что стоит обратить внимание?
Перед началом такого серьезного дела, необходимо серьезно и реально оценить свои потребности и возможности. Ваши возможности зависят от платежеспособности, от обеспеченности квадратными метрами (в случае залога имеющейся недвижимости) и наличия собственных накоплений (на первоначальный взнос по кредиту), от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев, кредитной истории, размера дополнительных расходов при оформлении сделки с недвижимостью и т.д. В последнее время некоторые банки упрощают условия кредитования и требования к заемщикам. Банк может, к примеру, рассмотреть доход молодой семьи вместе с доходами их родителей, что позволит взять вам уже другую кредитную сумму.
Далее Вы должны конкретно определить, что хотите приобрести с помощью ипотеки: квартиру в новостройке или коттедж на вторичном рынке; или Вам нужны средства на ремонт квартиры или дострой дачи. От цели будет зависеть вид выбираемой кредитной программы и сопутствующие расходы на оформление сделки с недвижимостью.
Количество ипотечных программ исчисляется тысячами, количество банков превысило сотню. Вам необходимо выбрать из существующих кредитных программ именно ту, которая, учитывая Ваши стартовые возможности, подойдет Вам по всем параметрам. Можно обратиться к ипотечному брокеру, сотрудник которого сам подберет программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям. Также брокер может провести планирование кредита на будущее, если в данный момент по каким-то причинам кредит для Вас недоступен. Стоимость услуг брокера колеблется где-то в районе 1-1,5% от суммы кредита. Можно обойтись и без посредника, разобраться в программах самостоятельно.
Теперь Вам необходимо определиться с суммой кредита, валютой, процентными ставками и сроками кредитования. Для того, чтобы узнать сумму, которую сможет дать Вам банк, умножьте свой месячный доход примерно на 82. Также не забывайте о том, что, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка.
Не всегда целесообразно довериться самым низким процентным ставкам. При низких процентных ставках обычно существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита (как разовые, так и ежегодные). Обязательно выясните, какие единовременные выплаты Вам необходимо будет сделать дополнительно, какие дополнительные сборы Вам придется выплачивать в течение кредитного периода, чтобы избежать ситуации, при которой реальная процентная ставка по кредиту окажется выше номинальной.
Далее необходимо внимательно заполнить анкету на получение ипотечного кредита, после чего начнется оформление документов и андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента с определением максимальной суммы его кредита). Оперативность оформления документов зависит от компетентности банковских работников, от организованности и компетентной работы всех звеньев в цепи ипотечной сделки.
В набор документов для получения ипотечного кредита обычно входит:
- заявление заемщика;
- копия паспорта;
- копии различных свидетельств (о заключении или расторжении брака, о рождении детей, о заключении брачного договора);
- копия трудовой книжки;
- копии дипломов об образовании;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью фирмы);
- квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть);
- копия водительского удостоверения;
- копия военного билета (если Вы ещё можете быть призваны в армию);
- копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества;
- документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли-продажи);
- свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости;
- документ, подтверждающий наличие суммы, составляющей разницу между суммой кредита и стоимостью приобретаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).
Как только вы выяснили, даст ли конкретный банк кредит под конкретный Ваш проект, можете начинать поиск квартиры, коттеджа, который подойдет Вам по стоимости, качеству и под условия ипотечного кредитования, на которое Вы рассчитываете.
В принципе, можно прийти в банк с готовым объектом недвижимости. Банк рассмотрит все документы, и при положительном решении оформит кредитную документацию, выдаст кредит.
Но если у Вас нет уверенности, в том, что банк Вам выдаст необходимый кредит, банк примет пакет документов для получения ипотечного кредита, рассмотрит их, примет решение, озвучит сумму кредита, а Вам предоставит время на поиск подходящей квартиры.
После подачи необходимых документов, юридическая служба банка рассмотрит правильность их оформления.
Обратите особое внимание на то, что:
1. Покупаемая квартира должна иметь документ, подтверждающий регистрацию права собственности (при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели).
2. За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны страхования жизни, трудоспособности, титула - права собственности, объекта недвижимости. Проверяется право собственности - сколько раз происходил переход данного права, в течение какого времени. В страховании, скорее всего, откажут, если собственники менялись слишком часто. Для страховщиков важна информация, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах они выписаны.
3. Банк анализирует техническое состояние квартиры, наличие несогласованных перепланировок. У каждого банка свои требования к перепланировкам.
4.После принятия положительного решения банк назначит день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком.
5. Обязательную оценку квартиры должен произвести сертифицированный специалист.
Договор обязательно заключается в присутствии нотариуса. Заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки, подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи. После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает ключи от квартиры. Заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Изрядно намаявшись с решением жилищного вопроса, люди все реже и реже гоняются за финансовыми миражами, пользуясь преимуществами приобретения и строительства жилья в кредит.