Где взять кредит на «зарубежку»: у нас или у них?

Вряд ли кому-то надо доказывать, что приобретение недвижимости разумнее осуществлять с ипотечным кредитом. Очень многие покупатели, даже имея необходимую сумму, предпочитают оставить ее там, где она есть (например, в бизнесе), а деньги на покупку занять в банке. Все эти резоны, справедливые для российского рынка, становятся вдвойне правильными при покупке недвижимости за границей.

Кредиты тамошние банки дают под 5-6% годовых — это намного ниже и наших процентов, и нашей инфляции. К тому же, во многих странах государство интересуется у покупателя, откуда у него деньги? Особенно это касается людей, приехавших из «дикой и загадочной Московии», где — как известно — по улицам ходят медведи и всем заправляет ужасная русская мафия. В таких условиях предъявить документ о том, что деньги взяты в кредит в солидном банке — значит избавить себя от множества назойливых вопросов...Но прежде надо решить главную проблемы — выяснить, где взять кредит: по месту приобретения или в российском банке? Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попытался разобраться в этой проблеме.

Иностранные банки: очень привлекательно

Вопрос «на каких условиях зарубежные кредитные организации готовы дать вам ипотеку?» выглядит не очень корректно. Точнее говоря, правильный ответ на него по объемам потянет на «Войну и мир»: стран в мире много, банков в них еще больше, и у каждого свои индивидуальные программы и условия. Однако даже самого поверхностного знакомства достаточно, чтобы понять — «их» условия выгоднее наших.

В первую очередь это касается процентов по кредиту — на фоне российских реалий они выглядят просто фантастическими. «Сегодняшняя процентная ставка — 5,5-6% годовых, — говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании „БЕСТ-Недвижимость“. — Кредит дается на срок 10-25 лет, его сумма до 50-70% от стоимости объекта — это зависит от самого объекта и от надежности заемщика. Реально получить кредиты на Кипре, в Испании, Италии, Франции».

«В Германии — кредит до 10 лет, от 4,5% до 5,3% годовых. В Испании и на Кипре — сроки от 5 до 15 лет, проценты от 4 до 5,7% годовых, первоначальный взнос 30-40% в зависимости от документов, предоставленных заемщиком. Банки Кипра имеют свои офисы в Москве и клиент имеет возможность оформить ипотечный кредит в Москве. В случае с Германией и Испанией обязателен выезд в страну кредитования для оформления ипотечного кредита. Залогом служит в основном приобретаемая недвижимость, но банки всегда обращают также внимание на сумму официальной зарплаты заемщика в его стране и наличие недвижимости на родине. Обычно совокупность этих факторов и служит основанием для предоставления кредита, срока и процентов по нему», — добавляет Максим Залевский, руководитель отдела зарубежной недвижимости " Кредит МАКС«.

Сроки и размеры кредита, как видим, вполне те же, что и в России. Но проценты... Отечественные банки, конечно, объяснят, что их иностранные коллеги имеют доступ к дешевым «длинным» деньгам, поэтому и в состоянии давать деньги ипотечным заемщикам на столь выгодных условиях. Но гражданам от этих объяснений не легче...

Из всех популярных на сегодня стран большинство экспертов считают наиболее привлекательными условия в Испании. «Ставка по кредиту там составляет 3,5-5% годовых, — говорит Александра Ясонова, заместитель начальника управления по продажам и дистрибуции блока „Ипотечное кредитование“ Альфа-Банка. — Для примера, во Франции эти цифры составляют 4,5-6%, в Англии — 5-6,5%». Также в Испании максимальный размер кредита может достигать 80% от стоимости недвижимости. Помимо этого, говорит эксперт, существуют различные дополнительные льготы — например, отсрочка начала выплат по кредиту. В некоторых случаях она может достигать одного года.

Эхо ипотечного кризиса

Но не без проблем. Связаны они, как все уже догадались, со знаменитым ипотечным кризисом, из-за которого банки стали осторожнее в выдаче кредитов. Главными жертвами ужесточения стали иностранцы из различных «непонятных» стран — в том числе и россияне. «Условия стали хуже, — отмечает Юлия Титова. — Там, где раньше давали кредит в 70% от стоимости недвижимости, теперь дают лишь 50-60%. Повысились процентные ставки: сейчас они около 5,8% (в среднем по наиболее популярным странам), а года два назад были 4%. Справедливости ради отмечу, что заемщик-иностранец никогда не обладал равными возможностями с резидентами. Во Франции были возможны кредиты в 100% от стоимости недвижимости — но для нерезидентов Евросоюза это было недоступно никогда. Для иностранцев также не действуют льготные программы кредитования (например, „молодая семья“)».

Александра Ясонова упоминает об определенной «встречной тенденции» — россияне в последние годы стали активно покупать зарубежную недвижимость, банки постепенно привыкают к таким заемщикам и охотнее выдают им кредиты.

Но увы! — пока этот процесс откровенно слабее, чем проблемы на межбанковском рынке и консерватизм западных банкиров.

...Выше уже неоднократно называлась Испания как некий «луч света»: и проценты для иностранцев там ниже, и кредит получить проще. Сходная ситуация в Объединенных Арабских Эмиратах — там размер первоначального взноса может быть всего 10-20%, на оставшиеся 80-90 банк даст кредит. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», с изрядным скепсисом глядит на эту «красоту» — по ее мнению, она является следствием не «доброты» тамошних банкиров, а проявлением более прозаических соображений. «Всем известно, что на испанском рынке — стагнация, — отмечает эксперт. — Цены взлетели, покупателей очень мало. Зарубежные инвесторы (прежде всего из более богатых стран Европы) переключились на другие рынки, сами испанцы тоже покупают неохотно, потому что в стране высок уровень безработицы. Так что тамошние застройщики рады любому покупателю».

В качестве альтернативного примера Наталья Ветлугина предлагает рассмотреть рынок Австрии — там государство совершенно не заинтересовано в иностранных приобретателях, более того, активно препятствует их проникновению на рынок. Даже имея деньги, зарубежный покупатель должен получить специальное разрешение от властей. Вопрос об ипотеке здесь просто не стоит...

Российские банки: дороговато, но понятно

Ипотека в классическом понимании, т.е. когда приобретаемый объект недвижимости и становится залогом по кредиту, здесь невозможна. Если у заемщика возникнут проблемы, и он не сможет платить по кредиту, отбирать у него недвижимость придется через суды иностранных государств. Это очень долго, дорого (одни юристы, владеющие языком и знающие местные законы, во что обойдутся!), поэтому российские банки в принципе не занимаются таким кредитованием.

Что тут возможно? Теоретически, можно взять потребительский беззалоговый кредит. Однако его размеры редко бывают больше 1-1,2 млн. рублей — для рынка недвижимости это несерьезные суммы. Кроме того, проценты по таким займам могут достигать 20% и даже превышать эту цифру. Потребительский кредит имеет смысл только в том случае, если у вас есть основная сумма для покупки, не хватает какой-то малости — вот на эти 10-20-30 тысяч евро и кредитуемся.

Более привлекательно выглядят потребительские кредиты под залог имеющейся московской недвижимости на любые цели. В этом случае банк не спрашивает, зачем вы берете деньги, и их вполне можно пустить на приобретение объекта в «зарубежке». Как говорит Юлия Титова, стандартные условия таких кредитов — сумма до 50-80% от стоимости объекта, сроки в 5-10 лет под 15-20% годовых.

Т.е. пожестче, чем обычная ипотека, но все равно лучше, чем обычный потребительский кредит. Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ, обращает внимание и на такой аспект: при выдаче потребительских кредитов под залог жилья, банки, как правило, значительно менее тщательно проверяют платежеспособность заемщиков, их зарплату. Для людей, имеющих солидные доходы, но не способных внятно объяснить их происхождение (для сегодняшней России это достаточно частая ситуация) это соображение может оказаться существенным.

И еще один нюанс. Мало кто знает, что на Западе условия ипотечного кредита, как правило, фиксируются на 2-3 года. Предполагается, что потом стороны вновь встретятся и обсудят условия, исходя из изменившейся (или не изменившейся) рыночной ситуации. Что получается — объяснять, вероятно, нет необходимости: банк повышает вам процент, и деваться вам некуда, разве что сумеете перекредитоваться в другом банке. При общении с нашими банками, слава богу, хоть от таких «сюрпризов» клиент избавлен: договор заключается сразу на весь срок и пересмотру не подлежит.

Разумеется, недвижимость лучше покупать с использование заемных средств — об этом мы говорили еще в самом начале этой статьи. Если такая возможность есть, то целесообразнее кредитоваться в стране приобретения: значительно более низкие процентные ставки компенсируют все прочие неудобства. Но есть страны, где ипотечный кредит для россиянина если не невозможен, то как минимум сильно затруднен. В таких случаях разумнее воспользоваться ломбардным в российском банке.