По состоянию на апрель 2009 года в строительстве находятся около 150 домов. Общий объем возводимого жилья по всем классам и районам города составил 2 847 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем не было сдано ни одного жилого комплекса.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КРАСНОДАР
Май 2009 г.
Анализ предложения
По состоянию на апрель 2009 года в строительстве находятся около 150 домов. Общий объем возводимого жилья по всем классам и районам города составил 2 847 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем не было сдано ни одного жилого комплекса.
Отметим, что на апрель 2009 года была запланирована сдача нескольких жилых комплексов, которая была перенесена на более поздние сроки (на 1-2 месяца). К таким объектам можно отнести: жилой комплекс компании «Нефтестройиндустрия-Юг» по ул. Монтажников 12 (литер 3 (переносился неоднократно)), жилой комплекс компании «Нефтестройиндустрия-Юг» по ул. Кожевенная, 46, жилой комплекс компании «Таурас-96» по ул. Восточно-Кругликовская (литер 28), жилой комплекс «Суворовский» компании «Европа-Инвест» по ул. Красина.
Доля эконом-класса в общем объеме строительства составляет 29,3%. Доля среднего класса увеличилась по сравнению с началом 2008 года на 0,6%, он по-прежнему занимает наибольшую долю возводимого жилья. Доля строящегося бизнес-класса остается существенной (31,3%), в элитном сегменте строится около 64 тыс. кв. м, что составляет 2,3% от общего объема строительства.
Традиционно, наибольшая доля жилищного строительства сконцентрирована в центральной части города и основных спальных районах города — Фестивальном, Юбилейном, ул. Восточно-Кругликовской. Микрорайон Черемушки (ЧМР) начал активно застраиваться только в 2008 году, тем самым существенно увеличив долю в общем объеме. По состоянию на апрель 2009 года она составила 12%. За этот месяц распределение объемов строительства по основным топонимическим районам не претерпело изменений.
Анализ распределения строящегося жилья по конструктивным типам показал, что наибольшая площадь жилья строится по монолитной технологии (82% или 2 336 387 кв. м). Доля объемно-блочного домостроения снизилась на 2% (до 13% или 357 267 кв. м). Остальные типы строительства имеют незначительные доли в общем объеме строительства, которые по данным на апрель месяц не изменились.
В начале второго квартала 2009 года тенденция снижения темпов строительства и «затягивания» сроков сдачи жилых домов продолжилась, хотя и не в таких масштабах. В большей степени данный факт коснулся объектов с поздними сроками сдачи, так как объемы необходимого финансирования таких проектов значительнее, что увеличивает риски для инвесторов в условиях кризиса ликвидности.
Общий объем строительства жилья, который не следует заранее намеченному плану строительства, по-прежнему, составляет около 181 тыс. кв. м, что составляет 6% от общего объема строительства. Из этого объема 63 тыс. кв. м жилья позиционируется в бизнес-классе, 92 тыс. кв. м — в среднем. Доля эконом-класса незначительна и составляет 25 тыс. кв. м. Таким образом, среди объектов, которые характеризуются снижением темпов строительства наибольшую долю занимает средний и бизнес-класс.
Ценовый анализ
В апреле 2009 г. средневзвешенная цена жилья на первичном рынке г. Краснодара составила 44 360 руб. за 1 кв. м. По сравнению с мартом стоимость увеличилась на 1,5%. Таким образом, впервые с начала 2009 года цены на жилье в городе возросли. Основные причины этому будут рассмотрены ниже. В целом, с января по апрель снижение стоимости строящегося жилья составило 5,2%.
Результаты анализа уровня цен по классам показали, что наибольшему падению стоимости подверглись новостройки элитного класса (-5,6%). Значительное падение средней стоимости жилья высокого класса связано с предоставлением СИК «Девелопмент-Юг» скидок (-12%) на квартиры в ЖК «Ривьера». Необходимо отметить, что снижение стоимости в данном классе ранее было минимальным. Также существенное снижение произошло в среднем классе (-3,7%). Необходимо отметить, что произошедшее повышение средневзвешенной цены жилья произошло, в основном, в новостройках бизнес-класса (+4,8%). Так, например, «Кубанское речное пароходство» после успешной сдачи и реализации 1 очереди ЖК «Адмирал» значительно повысили цены на квартиры второй очереди жилого комплекса (+15%). На сегодняшний день, средняя стоимость 1 кв. м в данном объекте составляет 57 250 руб. При этом заметим, что данная цена уже учитывает скидку по проводимой застройщиком акции. Так как отмечается оживление спроса на квартиры данной дома, во второй половине мая застройщик планирует отменить акцию со скидками, соответственно цены на квартиры комплекса возрастут еще более значительно. Также был отмечен рост цен на квартиры в ЖК «Чистые пруды» и в многоквартирных домах, которые строит компания «Европа-Инвест» в проекте «Немецкая деревня».
Рост цен на жилье произошел и в новостройках класса эконом — +1,5%. Отмечено повышение цен на новостройки компании «Европа-Инвест», например, в ЖК «Азовский» и ЖК «Академический», а также на объекты компании «РенКапСтрой» в ЖК «Возрождение».
Стоимость строящегося жилья значительно зависит от сроков сдачи объекта. Например, средневзвешенная стоимость квартир, сдающихся в 3 квартале текущего года выше текущей средней стоимости по рынку на 4%. Повышение стоимости квартир в домах, сдающихся в эксплуатацию в 3 квартале 2009 г. свидетельствует о том, что некоторые застройщики уже повысили стоимость на объекты последних стадий строительства. Это обусловлено текущими характеристиками спроса, когда потенциальные покупатели готовы приобрести квартиры только в практически «готовых» домах. Спрос на квартиры в домах с более поздними сроками сдачи очень низкий из-за недоверия потенциальных покупателей застройщикам, постоянно переносящим сроки сдачи объектов в сложившихся неблагоприятных экономических условиях. Стоимость квартир, сдающихся в 2011 году на 3% дешевле, чем текущее значение средней стоимости жилья по рынку.
По сравнению с 1 кварталом 2009 года в апреле в некоторых районах города отмечено повышение цен на квартиры в новостройках: Центральный, Черемушки, Энка, Славянский, район ул. Восточно-Кругликовская. В среднем рост цен в данных районах составил 6,4%, значительно возросли цены на жилье в Черемушках (+8%) и в районе Энка (+15%). Снижение цен наблюдалось в таких районах города, как район ул. 40 лет Победы, ЗИП, Юбилейный, Комсомольский и Пашковский. В среднем снижение в данных районах составило -4,8%, значительно была снижена стоимость квартир в районе ул. 40 лет победы (-7%) и ЗИП (-6%).
Анализ спроса
При этом, по-прежнему, наиболее ликвидными являются квартиры в новостройках на финальной стадии строительства. Дома с поздними сроками сдачи (2010- 2012 гг.) характеризуются низким уровнем продаж. Именно для таких объектов застройщики, зачастую, принимают меры стимулирования спроса.
На апрель 2009 года среди потенциальных покупателей, по-прежнему, самыми популярными микрорайонами города, наряду с центром, являются Фестивальный, Черемушки, Юбилейный. Причиной их привлекательности является близость к центру города, удобство транспортной сети, наличие современной развитой социальной инфраструктуры. Совокупная доля спроса в данных районах составляет около 60% от общего числа всех сделок.
Наиболее востребованными являются монолитная и объемно-блочная технология строительства. Высокий спрос на объемно-блочные новостройки обусловлен тем, что они более дешевые и зачастую они сдаются в эксплуатацию с готовой отделкой, что позволяет экономить покупателям значительные временные и финансовые ресурсы. Минусом является низкий уровень шумоизоляции и отсутствие свободной планировки.
Одним из наиболее важных факторов успешности продаж новостроек в современных условиях развития рынка остается невысокая площадь квартиры, так как она напрямую влияет на бюджет покупки. Наибольшим спросом пользуются квартиры минимальных площадей (30-60 кв. м). Квартиры такой площади планируют при обрест и по ло вин а о т обще го к ол и честв а респондентов. Квартиры площадью 60-80 кв. м планируют купить 30% опрошенных респондентов.
Анализ остатков квартир в объектах на финальной стадии строительства подтверждают эти данные. С началом кризиса средний темп продаж по всем строящимся объектам снизился до 1-7 квартир в месяц, в то время как в докризисный период в среднем продавалось 10-15 единиц. В апреле наблюдалось увеличение данного показателя, приблизительный диапазон составляет 3-7 квартир в месяц.
Тенденции и прогнозы
- На рынке строящегося жилья в апреле 2009 года были проявлены следующие тенденции:
- пересмотр застройщиками площадей квартир (их уменьшение) в планируемых или находящихся на начальном этапе объектах;
- активной остается лишь категория потенциальных покупателей, приобретение квартир которыми связано с бытовой необходимостью;
- наиболее востребованным является недорогое жилье на финальной стадии строительства;
- повышение средневзвешенной стоимости возводимого жилья.
Повышение цен на жилье было связано с увеличившимся спросом на ликвидные квартиры (минимальные по площади и минимальные по стоимости), что привело к тому, что остатки таких квартир значительно сократились и их доля на рынке уменьшилась. Это обусловило рост средневзвешенного значения цены продаж по рынке. Другой причиной стало повышение цен продажи застройщиками на некоторые собственные объекты. По мнению консультантов MACON Realty Group ожидается стабилизация цен или их незначительная коррекция в пределах 1-3%. В дальнейшем темпы снижения цен остановятся, так как за счет проведенного множества различных акций и значительного снижения цен в 1 квартале, наблюдается активизация спроса. При этом, в среднем и бизнес-классе спрос будет, по-прежнему, более значительным, чем в эконом–классе и элитном.
Строительные циклы и фактор сезонности определили, что наибольшая площадь сдаваемого в эксплуатацию жилья будет наблюдаться в конце 2009 года и конце 2010 года. Существенная часть строящихся домов находится в финальной стадии строительства, поэтому в ближайшие полгода ожидается окончание строительства большого числа проектов. В целом на 2009 год запланирована сдача около 51% общего объема строящихся проектов.