Что происходит на рынке инвестиционных новостроек и чего ожидать в дальнейшем, от этого не самого предсказуемого сегмента, рассказал Сергей Кушменюк, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «КОНДР».
Что происходит на рынке инвестиционных новостроек и чего ожидать в дальнейшем, от этого не самого предсказуемого сегмента, рассказал Сергей Кушменюк, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «КОНДР»:
- Сергей, как вы оцениваете итоги уходящего года для рынка новостроек эконом-класса? Прежде всего, речь идет о ближнем Подмосковье, которое сейчас гораздо актуальнее для массового инвестора, чем московские стройки.
- Считается, что окраина Москвы и ближнее Подмосковье – в чем-то одинаковые районы рынка. Действительно, зачастую по времени, за которое человек добирается с работы домой на окраину Москвы или же в ближнее Подмосковье вполне сопоставимо. А бывает, что область удобнее в транспортном отношении. Однако ситуация с новостройками при этом складывалась по-разному.
В Москве после кризиса очень быстро восстановилась та ситуация, которую мы видели в начале кризиса. Начальный бюджет покупки квартиры – не менее 4,5 млн рублей, дешевле на вторичном рынке чего-то приличного найти сейчас почти невозможно. С Подмосковьем все получилось гораздо интереснее. Дело в том, что те минимальные цены, что мы видели в конце 2008 года, я имею в виду новостройки в пределах 15 километров от МКАД, откуда можно ездить ежедневно в город на работу, сохранились и сейчас. Задача купить квартиру в готовом доме дешевле 2,5 миллионов рублей посильна. Дом будет, скорее всего, серийный, но для потребителя это не так важно. Для тех, у кого главный критерий размер накоплений, сумма, которая есть в настоящий момент и которую нужно потратить в настоящий момент на жилье, не так важно, приобретается панель или монолит.
Однако параллельно, как бы исподволь, начала прослеживаться другая тенденция – ее можно условно назвать расслоением эконом-класса. На фоне самого дешевого сегмента появился класс тоже недорогих новостроек, посильных для многих покупателей, особенно с учетом ипотеки, сохраненной во многом усилиями нашего государства, но несколько отличных по качеству жизни. И покупатель этот маленький, казалось бы, нюанс, ценит – потому что на самом деле качество жизни для современного человека крайне важно.
- А что выбирает в итоге покупатель? Если можно, максимально неформально, в простоте речи, так сказать.
- Мы строим и продаем малоэтажный поселок «Салтыковка-Престиж» - и про сегодняшнего покупателя жилья знаем, что послекризисная реальность сделала востребованным новый формат жилья – это обычная московская квартира, только в небольшом доме, рядом с которым есть, с одной стороны все необходимое, от магазина продуктов до ремонта обуви, а с другой, природа. Лес, куда можно было бы с утра в субботу выйти воздухом подышать. Или вечером после работы прогулку совершить. Хотите – приезжайте в выходные в Салтыковку, сейчас первый снежок выпал, когда туда выходишь, как-то сразу становится понятно, зачем здесь квартиру покупать.
- В чем преимущество покупки квартиры в малоэтажном жилом комплексе по сравнению с некогда модным форматом жилья – таунхаусом?
Покупка таунхауса обойдется в разы дороже, чем приобретение квартиры в малоэтажном комплексе. До недавнего времени, перед желающими приобрести комфортное загородное жилье стоял выбор покупки либо коттеджа, либо таунхауса. С приходом на рынок малоэтажных проектов ситуация кардинально изменилась.
Появились интересные предложения в сравнительно невысоком ценовом сегменте, которые по уровню позиционирования вполне сопоставимы с так называемым комфорт-классом. В первую очередь это нетиповое загородное жилье, со всей необходимой инфраструктурой.
- Какие моменты являются наиболее важными при реализации подобных проектов, и будет ли этот рынок развиваться?
- Рынок этот, несомненно будет развиваться, будут появляться новые проекты.
Однако для успешной реализации проекта девелоперу необходимо правильно выбрать
концепцию застройки. При реализации проекта застройщик должен учесть близость района к городу, так как сейчас покупатели квартир всерьез заинтересованы экологией,
обеспечить транспортную доступность, социальную составляющую.
- Скажите, а в социальном смысле – кто он, этот покупатель? Чем он психологически отличается от того, кто выбирает панель за 2-2,5 миллиона?
- Я вам раскрою одну маленькую тайну. Многие люди, которые покупают такой формат жилья, имеют не так уж много начальных накоплений. Их даже не хватит на самую дешевую панельную однушку в часе от ближайшего московского метро. К нам приезжают люди, которые зачастую способны оплатить только первоначальный взнос по ипотеке – около миллиона рублей или несколько менее. Вот здесь и можно провести некую условную грань.
Чтобы купить максимально дешевую квартиру в новостройке ближнего Подмосковья, обычно используют накопления, или средства вырученные от продажи какой-то собственности, доставшейся по наследству, или что-то еще, так или иначе, уже имеющееся. Покупатель квартиры в «Салтыковке-Престиж» - человек активный, прежде всего. У него может быть мало денег в запасе, особенно после кризисного времени. Но он зарабатывает и, самое главное, уверен, что не пропадет и завтра – что у него всегда найдутся средства для того уровня жизни, который он выбирает. В этом смысле покупатель квартиры в поселке «Салтыковка-Престиж» - человек современный. Герой нашего времени, если хотите. Из рядов небогатого среднего класса.
- Сейчас многие люди, способные пойти на покупку жилья, ждут завтрашнего дня не из-за недостатка возможностей, а потому что видят, как на рынок выходят все новые проекты, условия приобретения жилья становятся все более демократичными. А покупатель, кстати, все более придирчивым – к хорошему быстро привыкают, это закономерность. Вы как-то реагируете на такие изменения?
- «Покупателю завтра», как вы выразились, у нас всегда рады. Этой осенью, совсем недавно, мы вывели на рынок третью очередь поселка «Салтыковка-Престиж». И как раз в ней мы пожелания, суммированные опытом наших менеджеров по продажам с инвесторами, учитываем. Достаточно сказать, что в квартирах будет панорамное остекление. Вы хотите маленькую площадь с умеренным бюджетом? Можно сделать полноценную двухкомнатную из однушки, например. Инвестор сам вправе определять, какое он хочет создать жилище. Для нас – это важно, как показывает практика – для инвестора тоже.
И мы постараемся в ходе реализации проекта третьей очереди соблюсти две противоположности, хотя задача сама по себе непростая. С одной стороны, мы будем сохранять все те входные ценовые условия, которые мы предложили в новых домах. Метр почти готового жилья стоит от 75 тысяч, на начальной стадии – от 63 тысяч. С другой, понятно, что просто по мере роста домов, увеличения степени готовности, цена будет расти. Мы не зря говорим, что вложение в новые дома, третью очередь поселка «Салтыковка-Престиж» - это фактически 40% годовых. Ни один банк такой доходности не даст. У нас она на поверхности – все расчеты легко проверяемы, но при этом жилье продается не по какой-то непонятной схеме, а полностью по закону.
И можно, примеряясь к тому, что только начинает строиться, пощупать руками – в буквальном смысле – то, что уже фактически построено. И, кстати говоря, в значительной мере уже куплено. Реальными людьми. Они периодически приезжают посмотреть, как выглядит сегодня их будущая квартира, их лестничная клетка, какая там плитка положена, как стены красят. Приезжайте в гости – сами увидите.