Честный рейтинг новостроек в радиусе 15 км от МКАД на основе того, что наш «тайный покупатель» видел своими глазами, а также на основе данных, полученных из первых рук. Realestate.ru проанализировал 15 собственных экспертиз «Test@Life» новостроек экономкласса в городах-спутниках Москвы и составил рейтинг наиболее доступных предложений. Самые дешевые — в Химках, Нахабино и Балашихе, самые дорогие — в Реутове и Коммунарке.
Честный рейтинг новостроек в радиусе 15 км от МКАД на основе того, что наш «тайный покупатель» видел своими глазами, а также на основе данных, полученных из первых рук.
Realestate.ru проанализировал 15 собственных экспертиз «Test@Life» новостроек эконом-класса в городах-спутниках Москвы и составил рейтинг наиболее доступных предложений. Самые дешевые — в Химках, Нахабино и Балашихе, самые дорогие — в Реутове и Коммунарке. Больше всего оптимальных предложений по цене и качеству в Одинцово и Московском.
В конце марта Realestate.ru завершил очередную серию экспертиз «Test@Life». На этот раз «тайный покупатель», у которого есть семья из трех человек, колесил по городам, расположенным не далее, чем в 10 — 20 км от МКАД в поисках двухкомнатной квартиры не дороже 5 млн рублей: именно такое предложение наиболее востребовано семьями с одним или двумя детьми. Кроме того, предложения в выбранном радиусе могут конкурировать с новостройками в спальных районах столицы, и позволяют покупателю ежедневно без особых проблем добираться до московской работы.
В итоге мы посетили 16 городов: Химки, Нахабино, Балашиху, Московский, Королев, Одинцово, Видное, Долгопрудный, Котельники, Мытищи, Бутово, Щербинку, Люберцы, Красногорск, Реутов и Коммунарку. Своими глазами увидели предложения в 75 новостройках. Примечательно, что только 20 из 75 предложений оформляются по более рискованным договорам, таким как ЖСК, преддоговор, договор уступки. Остальные предлагаются по ФЗ-214 (львиная доля) и есть немного уже сданных новостроек, на которые можно оформлять право собственности.
Проанализировав полученные знания и опыт, у нас получилось составить «Рейтинг доступности новостроек в ближнем Подмосковье». За основу рейтинга мы взяли среднюю стоимость 1 кв. м предложения, соответствующего нашим условиям: «двушки» эконом-класса не дороже 5 млн рублей. О том, что мы еще учитывали в рейтинге см. ниже.
|
Город |
Средняя стоимость 1 кв. м, в рублях |
Средняя заявленная стоимость квартиры, в млн руб. |
Средняя реальная стоимость квартиры (с обязательными дополнительными расходами), в млн руб. |
---|---|---|---|---|
1 |
Химки |
63908 |
3,77 |
4,4 |
2 |
Нахабино |
65203 |
3,72 |
4,22 |
3 |
Балашиха |
69473 |
4,35 |
5,04 |
4 |
Московский |
70901,4 |
3,86 |
4,58 |
5 |
Королев |
71298 |
4,45 |
5,16 |
6 |
Одинцово |
72182 |
4,04 |
4,75 |
7 |
Видное |
73283 |
4,44 |
5,24 |
8 |
Долгопрудный |
74797 |
4,17 |
4,87 |
9 |
Котельники |
75439 |
4,76 |
5,49 |
10 |
Мытищи |
77005 |
4,9 |
5,37 |
11 |
Бутово и Щербинка |
80713 |
4,35 |
5,1 |
12 |
Люберцы |
81020 |
5,30 |
6,08 |
13 |
Красногорск |
82445 |
5,07 |
4,83 |
14 |
Реутов |
87262 |
4,54 |
5,31 |
15 |
Коммунарка |
87837 |
4,58 |
5,32 |
По данным RealEstate.Ru
Как мы считали
За основу рейтинга мы взяли стоимость квадратного метра в квартирах, поскольку их общая площадь может существенно отличаться. При этом в рейтинге также отображены два других параметра: стоимость квартиры, заявленная застройщиком, и ее реальная цена.
Вторая величина включает в себя, в основном, затраты на отделку и оформление всех необходимых документов, в первую очередь, права собственности. Чаще всего разница между конечной и заявленной стоимостью квартиры составляет около 700 тыс. рублей, поэтому в отличие от исследования рынка коттеджных поселков, мы не стали основывать рейтинг на этом показателе. Любопытно, что по минимальному расхождению заявленной и итоговой стоимости квартир лидерами рейтинга так же остаются Химки и Нахабино, только в этом случае они меняются местами.
Но по стоимости квартиры самую последнюю строчку занимают Люберцы: в этом городе заявленная и итоговая цена «двушки» расходятся больше, чем в остальных городах на том же расстоянии от МКАД. Причем, этот показатель говорит о многом: чем меньше расходится «рекламная» цена с «продажной», тем более продуманное и качественное предложение. Хотя, и в этом выводе есть свои исключения. Например, Химки.
Самые дешевые
Лидер нашего рейтинга — Химки — один из самых невезучих городов Ближайшего Подмосковья. Этот город уже давно де факто является частью Москвы, однако де юре не войдет в Москву даже после ее расширения.
Самый дешевый вариант здесь обойдется в 3,7 млн рублей. Для сравнения: в вошедшей в состав Москвы Щербинке предложение начинается от 4,5 млн. При этом некоторые объекты на первичном рынке Химок по-настоящему удивляют.
Например, в микрорайоне Левобережный рядом с жилыми объектами располагается мусорный полигон величиной с
«Двушка» площадью в 66,45 кв. м в
В свою очередь, в рамках ЖК «Левобережный» можно приобрести квартиру за 4,79 млн рублей. Это
В поселке Нахабино, занимающем второе место в рейтинге, просторную «двушку» с полной отделкой можно купить за 3,6 млн рублей, однако добираться в поселок на автомобиле придется по «пробкам» через Красногорск. В Нахабино, расположенном в 16 км от МКАД, много строят крупные московские компании: рядом с поселком расположены международный гольф-клуб Moscow Country Club, частная гимназия и МФЦ «Павлово-подворье». Так, в жилом комплексе «Эко Парк Нахабино» можно приобрести готовую «двушку» за 3,290 млн рублей.
Впрочем, застройщик — компания «Раст» — обязательства перед покупателем оформляет не по
Сам застройщик — ООО «Золотое место» — свой проект называет городской малоквартирной усадьбой. Обслуживание в такой «усадьбе» обойдется примерно в 3,5 — 5 тыс. рублей в месяц с учетом коммунальных платежей. Для сравнения: в Москве такая квартира будет стоить не меньше 6,5 млн рублей.
На третьем месте в рейтинге доступности жилья находится подмосковная Балашиха. На сегодняшний день здесь можно купить «двушку» площадью 64 кв. м в 17- этажном панельном доме серии П-44Т и стоимостью в 3,663 млн рублей без отделки. При этом заселение ожидается не раньше конца нового года, а отношения с покупателем оформляются по предварительному договору с коммандитным товариществом «ДСК-1», то есть практически без обязательств по срокам, и, собственно, по самим квадратным метрам. В целом, для самых доступных новостроек Подмосковья характерны не самые прозрачные отношения между покупателями и застройщиком — на более дорогих объектах такая ситуация встречается уже не так часто.
Самые дорогие
Самым дорогим в нашем рейтинге городом можно считать Коммунарку, которая входит в карту так называемой «новой Москвы». Более того, этот населенный пункт отличается наиболее качественным предложением и не только благодаря еще сохранившимся здесь лесам и дому отдыха Управделами президента РФ в Ватутинках, но и благодаря микрорайону «Эдальго», спроектированному финским архитектором Хану Лайтила из бюро Eagle Group Int. Oy.
Коммунарка находится всего в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе, то есть дорога не в час пик занимает всего 10 минут от МКАД, а к 2017 году сюда планируется проложить скоростной трамвай. В итоге, в рамках микрорайона Новые Ватутинки можно купить «двушку-линейку» площадью в 54,5 кв. м в панельном
Микрорайон пока расположен в чистом поле, хотя и находится всего в 14 км от МКАД. При этом жители соседних коттеджей, не желающие иметь спальный район по-соседству, писали письмо президенту с просьбой отменить эту стройку, но просьба была проигнорирована. Панельные многоэтажки превратят это место в спальный район Москвы, чего явно не хотят жители соседних коттеджей. Но в упомянутом выше ЖК «Эдальго» свободных квартир не оказалось: последняя «однушка» в
В Реутове, который занял второе место с конца, найти двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей оказалось нереально: цены на жилье здесь уже приблизились к московским. Высокие цены объясняются тем, что Реутов лучше всех подмосковных городов связан со столицей: всего в 10 минутах транспортом расположены станции метро «Новогиреево» и «Первомайская».
В самом крупном строящемся микрорайоне Реутова — Новокосино-2 — «двушки» предлагаются за 6 млн рублей, не считая ремонта, а однокомнатные квартиры слишком маленькие — всего 27 кв. м и стоят 2,7 млн рублей. «Однушка» в 55,9 кв. м в монолитно-кирпичной свечке в 25 этажей сейчас стоит 4,523 млн рублей. Ипотека будет не раньше чем через полгода, говорит представитель застройщика. Неподалеку строится новая станция метро «Новокосино», через 9 месяцев она будет открыта, то есть метро начнет работу раньше, чем будет сдан сам дом.
Оптимальное соотношении цены и качества
Не секрет, что цена далеко не всегда является самым важным критерием в выборе жилья. Как показали наши экспертизы, если выбирать по совокупности факторов, а это и качество стройматериалов, отделки, удобство планировок, экологическая ситуация в районе, окружающая инфраструктура, окружение, транспортная доступность, то больше всего оптимальных вариантов для жизни мы встречали в Одинцово, Московском и Королеве.
Операция «тайный покупатель» — Наталья Кузнецова, аналитика — Алексей Лоссан