Почему поселки, построенные «для себя», попадают в продажу

Рынок загородной элитной недвижимости Подмосковья изобилует разнообразными по качеству и комфорту предложениями. Но найти современный дом, который мог бы полностью устраивать его будущего владельца, достаточно сложно. Еще сложнее, чтобы устраивал не только конкретный дом, но и весь поселок в целом. Но если находятся несколько единомышленников со схожими взглядами на загородную жизнь, требованиями к расположению, архитектуре, инфраструктуре, задача тут же упрощается. Они могут совместно начать строить поселок для самих себя — такой, какой их полностью устроит, и там, где захочется жить именно им. Выходом из этой ситуации может быть поиск хорошего участка и самостоятельное строительство всего поселка именно «для себя». Однако даже в этом случае часть поселка рано или поздно выставляется на продажу. О том, почему так происходит, рассказывает Нияз Ахсанов, генеральный директор компании-застройщика и соинвестор поселка «Шато Соверен», который изначально тоже строился «для себя».

— Нияз Фаатович, что вас и ваших знакомых сподвигло объединиться для строительства поселка для себя? Неужели на загородном рынке элитного жилья не хватает интересных предложений?

— На вторичном рынке многие дома сейчас потеряли актуальность. Считается, что человек, если может себе это позволить, должен каждые 5-7 лет менять обстановку. Либо нужно делать в жилище ремонт и менять интерьер, либо менять дом. Мы сегодня в Москве и в России живем очень быстро. Тем жизни настолько высок, что даже 5-7 лет пролетают незаметно. Отсюда и появление большого количества малопривлекательных домовладений в продаже, которые значительно отстают от тенденций рынка.

— Вы тоже меняете дома каждые 5-7 лет?

— У меня был дом, который в 90-х был на достойным счету, но сейчас переставший меня устраивать.

— Чем конкретно?

— Это был буквально домик в деревне — дача, у которой не было никакой инфраструктуры. Помните, в конце 90-х начали строить краснокирпичные особняки? Так вот из них сейчас 99% предложений — это как раз неликвидные дома. Тогда не было никакой архитектуры, на 20 сотках строили дома площадью полторы тысячи квадратных метров. Уделяли внимание пространству для дома, а не пространству для жизни. И на полностью застроенном участке такой дом можно было обойти только прижимаясь к забору. Понятно, что уже через 5 лет актуальность такой застройки резко снизилась.

— А как же организованные коттеджные поселков с единым стилем и концепцией?

— Организованные коттеджные поселки стали возникать только с конца 90-х. До этого ничего такого не было — строили отдельные дома. Не было общей концепции, общей инфраструктуры. Спрос и достойная цена на недвижимость дали девелоперам того времени возможность строить и быстро развиваться. Далее возникли коттеджные поселки, назовем их, первого уровня. Для точечной застройки в то время активно скупались участки в стародачных поселках Подмосковья, дома в которых либо ремонтировались, либо сносились. Далее рынок загородного жилья начал принимать более цивилизованные формы. Началась застройка отдельных участков земли, стали появляться новые полноценные коттеджные поселки. Один из самых добрых внутри, по моему убеждению, это поселок Николино. Действительно, для меня нет ни одного другого поселка, в который приезжаешь и чувствуешь себя комфортно. Здесь нет жесткости, давления, как во многих других поселках, здесь все по-доброму.

Следующий этап развития, это конец 90-х, когда начали появляться поселки другого уровня с очень индивидуальными домами. Например, в том же Николино можно было найти дом любой площади и любых материалов, даже каркасные дома — раньше в одном поселке такое соседство было обычным делом.

Далее по ценам предложения начал выравниваться рынок земли. Стало очевидным, что на Рублевке уже не имело смысла строить дешевый дом. Именно стоимость земли стала двигать и разворачивать рынок.

— Рассуждая как потенциальный покупатель, что на ваш взгляд наблюдалось на рынке загородной недвижимости в кризисы?

— Кризис 1998 года не имеет смысла сейчас вспоминать, поскольку тогда рынок загородной недвижимости еще не был столь объемным для оценки, каким он сформировался к следующему кризису в 2004 году. По моим ощущениям, к этому периоду загородный рынок и количество предложений на нем стало увеличиваться в разы. В том числе, стали активно появляться организованные коттеджные поселки, девелопмент которых, в свою очередь, сталкивался с получением нормально оформленных и неконфликтных участков земли. Кстати, когда мы подбирали участок под наш поселок, обнаружили, что в поясе 20 км от МКАД такой земли практически не осталось.

— Если резюмировать, получается, из-за стремительного развития рынка поселки и сами дома перестают быть актуальными уже через 5 лет?

— Такая тенденция сохраняется и сейчас. Представьте себе человека, который покупает себе дом за 3-5 млн долларов США — это типичная ситуация для Подмосковья. И ему уже через 5 лет надо делать ремонт. Во-первых, за этот период рынок отделочных материалов предлагает совершенно новые решения для отделки домов. Во-вторых, мода меняется, например, на интерьер, сейчас на рынок выходят совершенно новые технологии в отделке. При этом, покупатель дома за 3-5 млн долларов не хочет делать ремонт через 5 лет, если, например, на нем стали появляться трещенки. На время ремонта надо переехать либо в другой дом, либо реализовать этот дом и купить себе новый. Кроме того, каждый год появляются новые, более удачные поселки, в которых учитываются недостатки предыдущих аналогичных проектов. Современные строящиеся поселки становятся все лучше и лучше.

— Получается, это и для вас конкуренция. Как вы с этим справляетесь?

— Мы выбрали классический стиль. Мы не хотим постоянно гоняться за модой, и если тот же хай-тек был интересен лет 8 назад, то сейчас такие дома очень тяжело продаются на вторичном рынке. Классика же нарабатывалась веками и живет долго.

— Давайте теперь выясним, как вы искали землю, и какой участок идеален под поселок «для себя»?

— Мы изначально искали участок площадью примерно 10-15 га. Подключив риэлторские агентства, просмотрели практически все подходящие предложения на западных направлениях. Везде находились какие-то изъяны. Каждый из нас (соинвесторов будущего поселка) отсматривал свои участки, выставляя по ним оценки. Территории на двойку отбрасывались сразу. Наиболее удачные предложения мы просматривали уже совместно во втором туре. В финал попали 19 участков. Такой подход позволил нам сделать качественный выбор. Бывало так, что всего сразу не отследишь. Например, мне очень понравился один из участков, но при повторном просмотре мы обнаружили там кладбище буквально в полукилометре. Другой участок в сторону Павловской Слободы на Истре поразил нас своей красотой. Но нам сразу объяснили, что здесь будут проблемы с оформлением земли, которая относилась к гослесфонду. По понятным причинам мы отказались от этого предложения. Тот участок, на котором мы сейчас возводим поселок понравился всем, хотя и был больше — 40 га. С него открывается отличный вид — живописная перспектива. Это одно из самых высоких мест Московской области — участок расположен на холме. Во время приобретения этого участка у нас не было заезда с Новорижского шоссе, но мы понимали, что это возможно решить. До трассы 600-700 м, и сейчас здесь построен выезд с удобной полосой разгона. Часть участка уходит в естественный лес, который мы облагородили. Рядом с участком расположена река Истра. Удаленность до МКАД всего 18 км.

— А окружение?

— Уже через год после покупки участка у нас определились соседи, которые готовы сотрудничать с нами и развивать непересекающуюся с нашими поселками инфраструктуру. Мы согласились на то, что дорога на Новую Ригу должна быть в совместном пользовании. У нас строится большой SPA-центр, соседи на своих 110 Га развивают школу большого тенниса. И наши будущие жители будут пользоваться этим совместно.

— А как же камерность поселка «Шато Соверен»?

— SPA-центр будет расположен на границе поселка, и въезд к нему можно организовать не проезжая вглубь поселка. Количество посетителей ограничено клиентскими картами, а это уже задача оператора.

— Почему же поселок «для себя» появился на рынке, раз вы изначально этого не планировали?

— Участок в 40 Га оказался слишком большим только для нас. Изучив ситуацию, мы осознали, что можем построить оптимальный для проживания и эксплуатации поселок на 75-80 домовладений. Площади и конфигурации этого участка вполне хватало для такого решения.

— Но на рынке сейчас представлено достаточное количество девелоперов загородной недвижимости в т.ч. и элитной. Эти девелоперы знают рынок и строят свои объекты под потребности покупателей. Вы готовы конкурировать с этими девелоперами? Почему уверены, что ваше предложение покупатель воспримет благосклонно, и не возникнет очередного «самодельного» неликвида?

— Согласитесь, никто из девелоперов не может дать никаких гарантий, чей поселок будет лучшим. Мы, со своей стороны, очень много времени уделили проектированию, очень много времени отвели на формирование и согласование генерального плана, консультировались со специалистами, которые строили большие поселки. Мы и сейчас привлекаем профессионалов к проектированию и строительству поселка. Строим для себя, потому выбираем лучших подрядчиков и никуда не спешим. Основной упор мы делаем на качество строительства. Я вас уверяю, что качество нашего строительства никогда ни у кого не вызовет сомнения. Не могу судить, насколько хорошо строятся другие поселки. Но у нас именно так — бескомпромиссное качество.

— Значит, все дело в том, что строите для себя?

— Именно, строим для себя, для своих друзей, знакомых и для тех людей, которые готовы разделить нашу точку зрения и мировоззрение для дальнейшего совместного проживания. Сегодня мы продаем не дома и участки. Мы продаем образ жизни. Отсюда у нас возникло желание строить большой винный погреб, создавать английский клуб, SPA-центр мы будем строить в первую очередь для наших жен, где им будет приятно проводить время.

Мы строим для себя. Есть люди, которые готовы разделить наши ценности. И я уверен, что мы ничего сверх ординарного не предлагаем. Мы не строим что-то супер-элитное и запредельно дорогое. Наше предложение абсолютно вписывается в рынок. Мы ждем к себе зрелых людей, которые смогут оценить то, что мы создаем для них. Поэтому, натуральный камень в отделке домов — он нравится нам, он нравится нашим архитекторам. И все, кто приезжает в наш поселок, кто владеет другими загородными домами и не будет у нас жить — все сказали, что мы реализовали правильно решение.

Представьте, что кому-то из моих будущих соседей некачественно возвели дом, или через год-другой под его особняком просядет грунт, и дорогой коттедж начнет разрушаться. Как потом этому человеку смотреть в глаза? Мы же здесь рядом живем и ежедневно отвечаем за то, как мы строили этот поселок и как он эксплуатируется. Именно поэтому для каждого дома перед началом строительства проводятся дополнительные геологические изыскания. Мы скрупулезно следим за всеми технологическими операциями при строительстве и сами выступаем службой заказчика, отслеживаем все поступающие к нам строительные материалы — проверяем их качество и экологичность. Это же касается инженерного обеспечения: дешевле сейчас заложить работоспособное и максимально автоматизированное оборудование, чем потом заниматься бесконечным дорогостоящим ремонтом.

— Вы упомянули определенный образ жизни, но ведь это не только красивые дома? Чем собираетесь объединить и привлекать покупателей?

— Кроме большого SPA-Центра, о котором я уже упомянул, в поселке будет создан английский клуб и построен один из крупнейших в Европе винных погребов, который будет насчитывать до 15 000 бутылок винтажных вин. Wine-community станет одной из связующих нитей клубного сообщества «Шато Соверен». Для себя и наших будущих соседей мы планируем проводить мировые премьеры вин, лекции ведущих российских и международных сомелье и экспертов рынка, специальные гастрономические дни. Подобные встречи, а, возможно, и будущие совместные поездки — винные туры — позволят нам делиться впечатлениями, тем вкусом к жизни, который разделяем мы и которым так дорожим.

— В какой стадии этот проект сейчас?

— Через две недели мы приступаем к фасадной отделке банкет-холла, где как раз и будет размещаться английский клуб, ресторан и винный погреб. Проект здания очень сложный и объемный. Возможно, мы не успеем его закончить в этом сезоне. Но это сооружение будет центром, сердцем поселка. Одновременно с фасадными работами мы начинаем выкладывать из песчаника винный погреб. Наш партнер по этому проекту —компания Simple — будет консультировать нас по вопросам строительства погреба. Почему известняк? Большинство винных погребов сделаны в толщах песчаника, который создает свой правильный микроклимат для хранения вина.

— Начат ли подбор коллекции вин?

— Коллекция формируется за 1-2 года до получения винного материала, но мы должны хотя бы между собой определить наши предпочтения. Наша подборка должна состоять из вин для ресторана, которые могут быть востребованы каждый день, и особая отдельная часть коллекции будет лицом нашего винного погреба — по ней мы еще должны договориться и проконсультироваться с Simple.

— Винный погреб, общественные здания, лишние затраты на дополнительное оборудование? Не удорожает ли это конечное предложение?

— Повторюсь, цены на наши лоты абсолютно вписываются в рыночные рамки. Кроме того, для нас это не бизнес-проект в чистом виде, и мы не преследуем максимального извлечения прибыли. Строим для себя и считаем, например, что в элитном поселке над скважиной просто вагончик не уместен. У нас водозаборный узел выполнен в виде небольшого здания, стилизованного под кирху, которое не выбивается из общей архитектурной концепции. У нас установлены водонакопители из нержавеющей стали, и питьевая вода ионизируется серебром. Мы готовы выделять нашим покупателям дополнительные электрические мощности на участок — энергоснабжение поселка выполнено с запасом. Но это не нагружает сколь либо серьезно цену предложения, и распределяется на все 75 домовладений. Кроме того, в будущем автоматизация поселка серьезно сэкономит нам эксплуатационные расходы, в которых главная статья — это заработанная плата персонала. Как раз рынок труда в будущем — самое непредсказуемое в этой ситуации. И мы минимизируем эти затраты, не в ущерб качеству эксплуатации и обслуживания поселка. И мы думаем об этому уже сейчас, потому что нам, как и нашим потенциальным соседям, в будущем не хочется переплачивать за эксплуатацию поселка.

Нияз Ахсанов, совладелец поселка «Шато Соверен», специально для портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ