Падение курса рубля по отношению к доллару и евро безраздельно владеет умами финансистов на протяжении последних нескольких недель. Эксперты единодушны во мнении, что это событие скажется на стоимости жилой недвижимости в Москве. Однако в отличие от биржи, резких изменений в цене на квадратные метры ждать не стоит: этот показатель, скорее всего, лишь слегка превысит уровень инфляции. Что касается аренды, то в этом сегменте валютные колебания побуждают собственников квартир фиксировать ставку в долларах. Правда на стоимость аренды влияет еще и ряд сопутствующих факторов, таких как строительство новых станций метро, ужесточение мер по легализации аренды и снос ветхого жилья.
Падение курса рубля по отношению к доллару и евро безраздельно владеет умами финансистов на протяжении последних нескольких недель. Эксперты единодушны во мнении, что это событие скажется на стоимости жилой недвижимости в Москве. Однако в отличие от биржи, резких изменений в цене на квадратные метры ждать не стоит: этот показатель, скорее всего, лишь слегка превысит уровень инфляции.
Что касается аренды, то здесь рынок более мобилен. В этом сегменте валютные колебания побуждают собственников квартир фиксировать ставку в долларах. Правда на стоимость аренды влияет еще и ряд сопутствующих факторов, таких как строительство новых станций метро, ужесточение мер по легализации аренды и снос ветхого жилья. Как будет развиваться ситуация в дальнейшем, однозначно не берутся сказать даже аналитики. Одни предсказывают умеренный рост ставок, другие — стагнацию рынка.
Падение рубля, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, подталкивает собственников пересматривать арендные ставки в сторону увеличения. «Одни фиксируют арендную плату в долларах по курсу ЦБ РФ на день оплаты, а другие оставляют рублевую сумму, но привязывают ее к колебаниям курса валют, т.е. в случае колебания курса более чем на 10% в сторону увеличения, арендная плата также будет увеличена». Таким образом, в течение 2014 года можно ожидать рост цен в пределах 5-10%.
Две по цене одной
На рынке жилья эконом-класса по итогам 2013 года сложилась интересная тенденция: стоимость аренды однокомнатной и двухкомнатной квартиры со схожими параметрами практически сравнялась. При этом «однушки» пользуются гораздо большим спросом: они гораздо быстрее обретают арендаторов. В то время как объем предложения двухкомнатного жилья значительно больше, а сроки экспозиции у него — длиннее.
Эксперты связывают такую ситуацию с активным сносом старых столичных пятиэтажек. Как известно, львиная доля недорогих однокомнатных квартир располагалась именно в этом жилом фонде. После сноса аварийного жилья освободившуюся нишу на рынке заняли однушки в новостройках, арендные ставки для которых значительно выше. В результате возникла интересная тенденция: располагая суммой в 30-35 тыс. рублей (средняя стоимость аренды в сегменте «эконом»), можно позволить себе выбрать количество комнат. Например, по информации базы недвижимости ГдеЭтотДом.РУ на момент публикации материала, в Марьино за 30 тыс. рублей в месяц можно снять как «однушку» с ремонтом под евро и современной бытовой техникой, так и двухкомнатную квартиру с аналогичными характеристиками.
Рост ставок и легальная аренда
Существенным фактором, который может повлиять на значения арендных ставок в столице, может стать борьба городских властей за легализацию аренды. С одной стороны, чиновников можно понять: из-за серых схем аренды бюджет теряет огромные суммы в виде недоплаченных налогов. С другой — арендаторы, которым придется выйти из тени, скорее всего, будут компенсировать свои расходы за счет повышения стоимости аренды. По прогнозам экспертов, налоговые новшества в 2014 году могут поспособствовать удорожания съемного жилья на 10-13%.
Что касается новой системы налогообложения арендодателей, то здесь тоже не все так просто. Покупка патента (его стоимость составляет 60 тыс. рублей), освободжающего от уплаты налога выгодна только владельцам недвижимости премиум-класса. Рядовым же арендодателям придется платить все те же 13%. Чтобы сэкономить, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (тогда налоговая ставка составит 6%). Однако для большинства владельцев дешевого жилья, которых на рынке аренды Москвы подавляющее большинство, бюрократические хлопоты и расходы несоизмеримы с конечной выгодой. Помимо этих факторов, на рост арендной ставки, по мнению Екатерины Чермошенцевой, консультанта департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», могут повлиять увеличение коммунальных тарифов и введение закона о расчете налога на имущество по кадастровой стоимости.
Популярные окраины и бюджетное Подмосковье
Еще одним трендом рынка столичной аренды стало смещение спроса в ближайшее Подмосковье. По оценкам специалистов, за прошедший год этот показатель увеличился на 20%. Наибольший интерес приходится на города, расположенные в 20-30 минутах езды от МКАД: Химки, Долгопрудный, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха и Одинцово. Главным аргументом в пользу подмосковной аренды являются относительно невысокие арендные ставки. За 20-25 тыс. рублей здесь можно снять однокомнатную квартиру в новом доме с хорошей меблировкой и качественным ремонтом. А поскольку большинство арендаторов пользуются железнодорожным транспортом, то наиболее популярны квартиры, находящиеся в шаговой доступности от станции.
Однако в последнее время ставки на аренду в ближнем и дальнем Подмосковье практически сравнялись. Это объясняется улучшением транспортной доступности многих районов. Особенно это заметно в тех городах, рядом с которыми открываются станции новые подземки — Люберцы, Реутов. В дальнейшем привлекательность съемного жилья в области повысит и создание наземного метро.
Элитная аренда — ставки и спрос падают
На рынке жилья премиум-класса колебания валютного курса тоже нашли свое отражение. Однако сами арендные ставки не слишком изменились, т.к. большинство сделок по-прежнему привязаны к рублю. Долларовые же ставки зачастую корректируются в сторону понижения. Однако на спросе это не слишком сказалось: по данным экспертов, в начале 2014 года объем вакантного предложения на рынке аренды элитного жилья вырос на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.
Специалисты связывают это как с традиционным сезонным затишьем, так и реакцией арендаторов на финансовую нестабильность: потенциальные клиенты подходят к выбору недвижимости с большей осторожностью, что увеличивает срок экспозиции объектов.
Аренда в складчину и бывшие магазины как способ сэкономить
Рост арендных ставок и недостаточное количество предложений жилья эконом-класса побуждают квартиросъемщиков со скромным бюджетом искать нестандартные выходы из ситуации. Так, по словам Екатерины Чермошенцевой, недорогим вариантом являются квартиры на первых этажах, в свое время переоборудованные под офис или магазин. Зачастую, в случае проблем с бизнесом, владельцы сдают их для проживания по невысоким ставкам. Например, по информации департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом и отдельным входом в районе метро «Скобелевская» можно снять за 45 тыс. рублей.
Все большую популярность обретает складчина: чтобы иметь возможность поселиться в удобном районе, многие предпочитают снимать 3-4 комнатные квартиры совместно с друзьями или коллегами. Такой вид аренды традиционно пользуется наибольшим спросом у молодежи и студентов.
Что касается общих тенденций, то наиболее низкие арендные ставки фиксируются на юго-востоке Москвы. Лидерами по количеству жилья эконом-класса остаются Капотня, Борисово, Марьино и Бирюлево.
Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ